Diritto e Fisco | Articoli

Che succede se si lascia l’appartamento prima della scadenza del contratto?

27 Giugno 2021
Che succede se si lascia l’appartamento prima della scadenza del contratto?

Affitto: il recesso anticipato e ingiustificato dal contratto di locazione implica sempre il pagamento dei canoni residui?

Anche l’inquilino – così come il padrone di casa – deve rispettare la durata del contratto di affitto indicata nella scrittura privata; non può quindi lasciare l’appartamento a proprio piacere prima del termine e, comunque, senza dare la dovuta disdetta. 

Il recesso anticipato è giustificato solo in presenza di un valido motivo che, tuttavia, deve essere documentato e non fa venir meno l’obbligo del preavviso. Ma che succede se si lascia l’appartamento prima della scadenza del contratto? A quali rischi va incontro l’affittuario? La risposta è stata più volte fornita dalla giurisprudenza [1]. Ecco alcuni chiarimenti che serviranno a stabilire quale comportamento è opportuno tenere in tali situazioni e quali somme bisogna versare, a titolo di risarcimento, se si abbandona la casa senza prima mettersi d’accordo con il locatore.

Recesso dall’affitto: come e quando?

L’inquilino ha due possibilità per recedere dall’affitto:

  • inviare al locatore la lettera di disdetta per evitare il rinnovo automatico del contratto, con un preavviso di almeno sei mesi dal rinnovo stesso: il contratto si scioglierà quindi solo al termine dei sei mesi durante i quali il canone dovrà essere corrisposto regolarmente; 
  • invocare la sussistenza di «gravi motivi» che non consentano la prosecuzione del rapporto. I gravi motivi devono consistere in fatti estranei alla volontà dell’inquilino, tali da rendergli eccessivamente impegnativa la prosecuzione del rapporto, infine imprevedibili e sopravvenuti rispetto alla stipula del contratto di affitto (si pensi all’imminente fallimento di un’attività commerciale, a un licenziamento, a un trasferimento non richiesto in una sede lontana). Anche nel caso di gravi motivi, è necessario inviare il preavviso con almeno sei mesi d’anticipo. 

In ogni caso, è facoltà delle parti concordare nel contratto ulteriori e specifici casi in cui viene concesso all’inquilino di disdire anticipatamente il contratto, sempre previo preavviso di sei mesi. 

Cosa succede se non si invia la lettera di recesso?

In assenza dell’invio di una lettera di recesso (con o senza giustificato motivo), il fatto di consegnare le chiavi al padrone di casa e la circostanza che questi le abbia, lì per lì, accettate senza sollevare contestazioni, non implica la volontà delle parti di risolvere bonariamente e anticipatamente il contratto di locazione.

Pertanto, l’inquilino resterà ugualmente obbligato a corrispondere i canoni di locazione fino alla scadenza del contratto e per i successivi rinnovi, fino almeno a quando non verrà effettuata la formale disdetta. 

Il contratto di locazione, per interrompersi, richiede quindi sempre la lettera di recesso che va preferibilmente inviata con raccomandata a.r. o, in alternativa, con posta elettronica certificata (sempre che entrambe le parti ne dispongano) o con raccomandata consegnata a mani.

Cosa succede se si lascia l’appartamento prima della scadenza del contratto?

Chi, in assenza di un apposito accordo con il locatore o di gravi motivi che giustifichino il recesso anticipato, lascia l’appartamento prima della scadenza del contratto è tenuto a risarcire il locatore del guadagno perso a causa dell’interruzione del contratto. Il che significa che dovrà corrispondere tutti i canoni residui che questi avrebbe incassato se invece l’affitto fosse stato portato a termine sino alla sua naturale scadenza. 

Non conta quindi che il locatore abbia ripreso possesso del proprio immobile e lo abbia potuto utilizzare o dare in affitto: il semplice fatto di rilasciare al proprietario la disponibilità della cosa e la possibilità di fruirne, direttamente o locandola, non toglie il danno derivante dall’inadempimento contrattuale e dai guadagni in cui si era confidato alla sottoscrizione del rapporto di locazione.

È del tutto irrilevante quindi che il locatore non faccia nulla per eliminare o ridurre tale danno cercando nuovi inquilini o facendo vedere l’appartamento a terzi dopo la comunicazione di recesso.  

Di qui il principio sancito dalla Corte d’Appello di Genova: va riconosciuto al proprietario il diritto di pretendere quanto avrebbe potuto conseguire se l’inquilino avesse rispettato le obbligazioni o quanto avrebbe potuto ricavarne, con l’uso dell’ordinaria diligenza, nel lasso di tempo compreso tra la risoluzione prematura ed il termine pattuito. Ove il conduttore sia inadempiente, infatti, il diritto al risarcimento del danno conseguente al rilascio è costituito dalla perdita dei canoni futuri fino alla scadenza del rapporto.

Del resto, è vero che con la riconsegna il locatore recupera la disponibilità del bene e la possibilità di fruirne direttamente o locarlo a terzi, ma ciò non elimina il danno da alterazione dell’assetto degli interessi concordato ossia l’aver accettato di privarsene dietro corrispettivo di un canone fino alla scadenza locativa.  


note

[1] C. App. Genova, sent. n. 451/21 del 29.04.2021.

Autore immagine: depositphotos.com


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube