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Obblighi informazione agenzia immobiliare: Cassazione

28 Giugno 2021
Obblighi informazione agenzia immobiliare: Cassazione

Regolarità urbanistica, ipoteche e condizioni economiche delle parti: quali violazioni implicano responsabilità del mediatore immobiliare.  

Il mediatore deve dare informazioni circa il profilo della capacità patrimoniale delle parti

 Nel perimetro della responsabilità ex art. 1759 c.c. del mediatore professionale e del correlato onere di corretta informazione delle parti rientra il profilo della capacità patrimoniale delle parti stesse, costituendo un elemento influente sulla sicurezza dell’affare, specie in presenza della dazione di una somma a titolo di anticipo di pagamento o di caparra.

L’art. 1759, comma 1, c.c. impone all’agente immobiliare l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note circa la valutazione e la sicurezza dell’affare che possano influire sulla sua conclusione. L’inadempimento agli obblighi informativi predetti ingenera responsabilità del mediatore nei confronti del cliente (responsabilità che, in applicazione analogica dell’art. 1759 c.c., assume anche il submediatore rispetto alla parte che abbia originariamente dato ad un mediatore. Cfr. Cass., Sez. III, 8 marzo 2002 n. 3437, in Giust. civ., 2003, I, 2553): in particolare, con precipuo riferimento alla mediazione immobiliare, è stato chiarito che se, conoscendo o potendo conoscere con l’ordinaria diligenza l’esistenza di vizi che diminuiscono il valore della cosa venduta, non ne informi l’acquirente, il mediatore è responsabile nei confronti dello stesso: tale responsabilità, in particolare, si affianca a quella del venditore e può essere fatta valere dall’acquirente chiedendo al mediatore il risarcimento del danno ovvero rifiutando il pagamento della provvigione (Cass., Sez. II, 21 febbraio 2017 n. 4415).

Secondo la Cassazione rientri in tale obbligo il profilo della capacità patrimoniale delle parti stesse, costituendo questa un elemento influente sulla sicurezza dell’affare, specie in presenza della dazione di una somma a titolo di anticipo di pagamento o di caparra. Il principio, peraltro, rappresenta il simmetrico — in positivo — dell’obbligo — negativo — di non fornire dati su tale capacità di cui il mediatore non abbia contezza, venendo meno al rispetto dell’art. 1759 c.c. il mediatore che, richiesto dal venditore, dichiari la sicura affidabilità del compratore, pur non avendolo mai conosciuto (Cass., Sez. III, 18 luglio 2008 n. 19951).

Cassazione civile sez. II, 29/09/2020, n.20512

Agente immobiliare e informazione circa irregolarità urbanistiche

La condotta del mediatore risponde a criteri di diligenza qualificata in osservanza dei quali egli è tenuto, pur in assenza di uno specifico incarico a svolgere accertamenti di natura tecnico giuridica sull’immobile, a riferire su irregolarità edilizie a lui note o, comunque, conoscibili con la diligenza mediamente richiesta in relazione al tipo di prestazione dovuta.

Cassazione civile sez. II, 16/01/2020, n.784

In tema di compravendita immobiliare, il mediatore che abbia fornito alla parte interessata alla conclusione dell’affare informazioni sulla regolarità urbanistica dell’immobile, omettendo di controllare la veridicità di quelle ricevute (nella specie, la natura abusiva della veranda, adibita a cucina e in posizione centrale rispetto agli altri locali, e, quindi, neppure condonabile), non ha assolto l’obbligo di corretta informazione in base al criterio della media diligenza professionale, che comprende non solo l’obbligo di comunicare le circostanze note (o conoscibili secondo la comune diligenza) al professionista, ma anche il divieto di fornire quelle sulle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, sicché è responsabile per i danni sofferti dal cliente.

Cassazione civile sez. II, 16/09/2015, n.18140

Mediatore e informazione circa l’esistenza di ipoteca

In tema di responsabilità del mediatore, non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell’adempimento della prestazione ai sensi dell’art. 1176 c.c., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, dovendosi ritenere pertanto che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non può considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l’obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell’immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.

Cassazione civile sez. II, 06/11/2012, n.19075

Si evidenzia un contrasto in seno alla giurisprudenza di legittimità circa il contenuto dell’obbligo informativo a carico del mediatore immobiliare: mentre Cass., Sez. II, 28 ottobre 2019 n. 27482,. esprime l’orientamento favorevole a ricomprende in esso le informazioni sull’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile oggetto della trattativa, come quella relativa all’iscrizione precedente di ipoteca, con il contestuale obbligo di controllare, altresì, la veridicità di quelle ricevute e successivamente trasmesse (Cass., Sez. II, 16 settembre 2015 n. 18140), al contrario Cass., Sez. II, 5 aprile 2017 n. 8849 (e, in senso conforme, Cass., Sez. VI, 19 settembre 2019 n. 23422) esprime la diversa posizione ermeneutica che esclude dalla prestazione professionale del mediatore l’obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà del bene oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli

Mediazione immobiliare e obbligo del mediatore di informare le parti sulle circostanze dell’affare

Il mediatore – tanto nell’ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell’ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica) – ha, ai sensi dell’art. 1759, comma 1, c.c., l’obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, nel cui ambito è incluso l’obbligo specifico di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza da lui ordinariamente esigibile, includendosi in queste ultime, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sull’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile oggetto della trattativa, come quella relativa all’iscrizione precedente di ipoteca.

Il mediatore – tanto nell’ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell’ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica) – ha, ai sensi dell’art. 1759 c.c., comma 1, l’obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, con la conseguente configurazione dell’obbligo specifico a suo carico di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza da lui ordinariamente esigibile e, in queste ultime, si includono necessariamente, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sull’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile oggetto della trattativa (come quella relativa all’iscrizione precedente di ipoteca).

Cassazione civile sez. II, 28/10/2019, n.27482

Dati gli inconvenienti che normalmente dà la donazione, l’agente immobiliare non può tacerne

In caso di mediazione immobiliare, il mediatore, sia nell’ipotesi tipica in cui abbia agito in via autonoma, sia nell’ipotesi in cui si sia attivato su incarico delle parti, è tenuto, ai sensi dell’art. 1759 c.c., a riferire ai contraenti la circostanza, conosciuta o conoscibile con l’uso della diligenza da lui esigibile, relativa alla provenienza da donazione del titolo di acquisto del promittente alienante, in quanto afferente alla valutazione e alla sicurezza dell’affare.

(Nella specie, la S.C. ha ritenuto che la provenienza da donazione del titolo di acquisto della figlia dei promittenti venditori, coniugi tra loro e quindi reciprocamente legittimari in concorso con la figlia, avrebbe reso instabile l’acquisto dei promissari acquirenti, esponendolo all’eventuale azione di riduzione e rendendo difficile l’accesso al credito garantito da ipoteca).

Cassazione civile sez. II, 16/01/2019, n.965

Vizi immobile

Il mediatore immobiliare è responsabile nei confronti del cliente se, conoscendo o potendo conoscere con l’ordinaria diligenza l’esistenza di vizi che diminuiscono il valore della cosa venduta, non ne informi l’acquirente; tale responsabilità si affianca a quella del venditore e può essere fatta valere dall’acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno, sia rifiutando il pagamento della provvigione.

Cassazione civile sez. III, 08/05/2012, n.6926

Responsabilità del mediatore

Il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere, nell’adempimento della sua prestazione, particolari indagini di natura tecnico-giuridica (come l’accertamento della libertà da pesi dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie), al fine di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell’affare, è pur tuttavia gravato, in positivo, dall’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. Ne consegue che, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente.

Cassazione civile sez. III, 16/07/2010, n.16623



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