Diritto e Fisco | Articoli

Infiltrazioni condominio: quale ripartizione delle spese?

29 Giugno 2021
Infiltrazioni condominio: quale ripartizione delle spese?

Responsabilità condominiali in caso di infiltrazioni d’acqua e macchie di umidità: paga anche il danneggiato?

Quando in condominio si verificano infiltrazioni d’acqua e viene accertata la causa, il responsabile è tenuto a risarcire gli eventuali danneggiati, così come logica e legge impongono. Se la provenienza della perdita è pertanto riconducibile a una conduttura condominiale – ossia di proprietà di tutti i condomini – sono questi ultimi a dover partecipare alla spesa. Ma come si dividono i costi per il ripristino dell’immobile danneggiato? In caso di infiltrazioni in condominio, qual è la ripartizione delle spese?

Il problema è stabilire innanzitutto se debbano contribuire tutti i condomini, anche quelli che magari avevano più volte evidenziato il problema in assemblea e avevano sollecitato un intervento preventivo dell’amministratore ma che sono rimasti inascoltati. 

Si pone poi la questione dell’eventuale partecipazione del danneggiato che, in quanto condomino, è anche corresponsabile dei danni procurati dall’edificio. Ed ancora bisogna determinare l’eventuale partecipazione dei condomini che vivono in corpi di fabbrica separati, come nel caso dei super condomini.

Infine, c’è il discorso della tabella millesimale da prendere in considerazione per la ripartizione delle spese da infiltrazioni in condominio: vanno considerati solo i valori di proprietà o rilevano anche altre variabili come, ad esempio, il piano in cui è situato l’appartamento? 

Sulla questione, si è più volte espressa la giurisprudenza e, in particolare, la Cassazione [1]. La questione è abbastanza semplice e può essere sintetizzata nei seguenti modi.

Infiltrazioni in condominio: chi deve partecipare alla ripartizione della spesa?

Partiamo col dire che tutti i condomini sono tenuti a partecipare sia alla spesa relativa alla riparazione della perdita (ad esempio, una conduttura rotta, una tegola del tetto, la coibentazione del lastrico solare, ecc.), sia alla spesa per il rifacimento dell’intonaco all’appartamento su cui è piovuta l’acqua ed a cui l’infiltrazione ha creato danni. 

Non importa quindi se alcuni condomini avevano, profeticamente, anticipato il verificarsi del problema, sollecitando l’assemblea a intervenire: dovranno partecipare alla spesa anche loro, salvo poi verificare se vi sia stata una colpevole omissione dei propri compiti da parte dell’amministratore e, nel caso, agire contro di lui sia per la revoca che per il rimborso delle spese. Ma tale azione richiederà un apposito ed autonomo giudizio in tribunale.

A proposito della quantificazione dei danni all’appartamento interessato dalle infiltrazioni, questa – se non determinata di comune accordo tra le parti – dovrà essere effettuata dal giudice nel corso di un’apposita causa che sarà evidentemente avviata dal danneggiato.

Infiltrazioni in condominio: come si ripartisce la spesa?

Una volta appurato che tutti i condomini devono partecipare alle spese conseguenti alle infiltrazioni in condominio, vediamo come si ripartisce il relativo ammontare. 

Sicuramente l’unico criterio da seguire, quando si tratta di una perdita derivante da una parte comune, è quello dei millesimi. Quindi, l’amministratore dovrà ripartire il costo dei lavori – sia alle parti comuni che all’appartamento danneggiato – in base alla tabella generale dei millesimi dell’edificio. Non rilevano altri elementi come, ad esempio, il piano dell’appartamento.

Quando però la perdita deriva dal tetto, dal lastrico solare o dalla terrazza di uso esclusivo di un solo condomino, la spesa dovrà essere ripartita nei seguenti termini: al proprietario esclusivo spetta partecipare nella misura di un terzo della spesa, mentre gli altri due terzi gravano sui restanti condomini. 

Si tenga però conto che se il condominio è costituito da edifici o corpi di fabbrica tra loro indipendenti e autonomi (si pensi a un super condominio), la spesa va ripartita solo tra i condomini facenti parti del plesso in cui si è verificata la perdita. Gli altri condomini quindi non dovranno partecipare. 

Infiltrazioni in condominio: il danneggiato deve partecipare?

Non resta che definire se anche il danneggiato deve partecipare alla ripartizione della spesa per il proprio appartamento (oltre ovviamente al rifacimento della parte comune interessata alla perdita). La risposta è affermativa. Secondo la Cassazione, anche il condomino danneggiato dalle infiltrazioni dovute alla mancata manutenzione delle parti comuni deve contribuire, pro quota, al risarcimento del danno operato dal condominio nei suoi confronti. Ciò perché egli è pur sempre comproprietario delle parti comuni dell’edificio da cui è originato il danno e, quindi, riveste sia la veste di danneggiante che di danneggiato. 

La Cassazione ha così affermato il seguente principio: «Il condomino, che subisca nella propria unità immobiliare un danno derivante dall’omessa manutenzione delle parti comuni dell’edificio assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall’obbligo, che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile, di contribuire a sua volta, in misura proporzionale al valore della rispettiva porzione, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni dell’edificio e alla rifusione dei danni cagionati». 


note

[1] Cass. ord. n. 18187/2021.


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube