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Le Guide Infiltrazioni in condominio

Le Guide Pubblicato il 14 maggio 2014

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> Le Guide Pubblicato il 14 maggio 2014

Guida completa in caso di macchie di umidità per le perdite e le infiltrazioni d’acqua nell’appartamento: quando spetta al condominio e quando al condomino.

 

Infiltrazioni in appartamento: un problema non da poco se si considerano, oltre ai disagi, le ingenti spese che il ripristino dell’immobile richiede. Ecco perché è sempre bene verificare di chi sia la responsabilità (se propria, se del condominio, di un altro condòmino) ed, eventualmente, procedere alla diffida con la richiesta di risarcimento dei danni.

Ecco, dunque, una rassegna di possibili casi di infiltrazioni e come comportarsi.

 

Acqua piovana

Se il danno prodotto dall’acqua interessa la terrazza a livello di un condomino, che non abbia funzione di copertura dell’edificio, sarà questi a doverlo sopportare. Se invece la terrazza funge anche da copertura alle sottostanti unità immobiliari, la spesa va ripartita in ragione di un terzo a carico del proprietario e di due terzi a carico dei condomini alle cui unità immobiliari la terrazza serve da copertura.

Acque nere

Se il danno è causato dalla rottura dei servizi igienici di un’unità immobiliare, la responsabilità è del proprietario di questa [1]. Se invece è prodotto dalla tubatura comune, ne risponde il condominio, con l’onere da ripartirsi fra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo diverso accordo.

Cantina

L’eliminazione delle macchie di umidità provenienti dal sottosuolo dell’edificio e formatesi nella cantina di un condomino sono a carico dello stesso condomino. Se però le macchie superano le normale tollerabilità [2], è tenuto a provvedere il condominio [3].

 

Lucernario

Se le infiltrazione provengono da un lucernario non apribile, la spesa va ripartita fra tutti i condomini, seguendo il criterio previsto per il tetto, vale a dire in proporzione ai millesimi di proprietà. Se invece il lucernario è apribile, occorre stabilire se sia stato usato impropriamente o meno da un condomino: se così è, sarà questi a dover farsi carico dell’intera spesa per la riparazione.

Muro perimetrale

I muri perimetrali rientrano tra le parti comuni dell’edificio, di cui il condominio è custode. Pertanto, se le infiltrazioni di acqua che si manifestano in corrispondenza di un appartamento di proprietà di un condomino provengono da un muro perimetrale, riparazione e risarcimento del danno sono a carico di tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà, con il condomino che ha subito il danno in veste sia di danneggiato che di danneggiante: per tale motivo, dal risarcimento a lui dovuto, dovrà essere decurtata la quota condominiale a suo carico. Se poi l’inconveniente è tale da configurare un grave difetto di costruzione e la garanzia decennale non è scaduta, sia il danneggiato che il condominio possono agire nei confronti del costruttore per ottenere sia l’eliminazione dell’inconveniente sia il risarcimento del danno [4].

 

Se il condomino, a causa delle infiltrazioni, è costretto a trasferirsi in un altro alloggio preso in affitto in attesa che l’appartamento venga reso di nuovo agibile, può chiedere, in sede di risarcimento, anche i costi di tale locazione [5].

Tetto e lastrico solare

Se le infiltrazioni provengono sia dal tetto che dal lastrico solare di cui un condomino abbia l’uso esclusivo, per la ripartizione della spesa si dovranno seguire due diversi criteri: uno per il tetto (millesimi di proprietà) e uno per il lastrico solare di uso esclusivo. Se però le infiltrazioni sono dovute a fatto e colpa di chi usa in via esclusiva il lastrico solare, sarà questi a doversi fare carico della spesa.

Se il condomino la cui unità immobiliare sia stata danneggiata da infiltrazioni di acqua provenienti dal tetto rifiuta l’offerta di una riparazione immediata, il risarcimento per mancato godimento dell’immobile deve essere limitato al periodo intercorrente tra l’evento che ha causato il danno e il momento in cui viene fatta l’offerta di riparazione, oltre al periodo occorrente all’esecuzione dei lavori [6].

 

 

note

[1] Cass., sent. n. 299 del 30.12.1964.

[2] Art. 844 cod. civ.

[3] Cass., sent. n. 25239 del 29.11.2011.

[4] Cass., sent. n. 3753 del 15.04.1999. Per il Tribunale di Firenze (sent. n. 147 del 21.01.2011) deve essere risarcito sia il danno patrimoniale che il danno non patrimoniale.

[5] Cass., sent. n. 6128 del 19.04.2012.

[6] Cass., sent. n. 13936 del 3.08.2012.

Autore immagine: 123rf.com


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1 Commento

  1. perdonatemi ma la la Cass., sent. n. 6128 del 19.04.2012. affatto esclude la risarcibilità del danno derivante dalla necessità di affittare un appartamento in caso di inagibilità del proprio, bensì ed al contrario, non si pronuncia su di esso perché sarebbe un giudizio di merito sul riconoscimento POSITIVO fatto dalla corte territoriale. indi, le spese per la conduzione di un alloggio di emergenza, nel caso di inagibilità del proprio, sono parte del danno che può essere azionato contro il responsabile condominio

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