Chi certifica l’abitabilità di un appartamento?

Cos’è la Segnalazione certificata agibilità? Quali sono i requisiti dimensionali e tecnologici necessari affinché l’immobile sia considerato abitabile?

Ancora oggi, comunemente, si parla di certificato di abitabilità quando ci si riferisce al documento rilasciato dal Comune in relazione ad un bene immobile da destinare ad uso abitativo. In realtà, da circa 20 anni, questo documento è stato sostituito con il certificato di agibilità, a sua volta denominato Segnalazione certificata agibilità, anche conosciuta con l’acronimo Sca.

Chi certifica l’abitabilità di un appartamento? In sostanza, la procedura da seguire è la seguente: il titolare dell’intervento edilizio – cioè di nuova costruzione, di una ricostruzione o sopraelevazione, totale o parziale, oppure di un intervento su un edificio già esistente che può incidere sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico dell’edificio medesimo e degli impianti nello stesso installato – deve sottoscrivere un’autocertificazione, la Sca appunto, e la deve depositare insieme ad altri documenti e ad una asseverazione redatta da un tecnico abilitato, presso il Comune di riferimento.

A seguito della presentazione della Sca, l’Ente comunale rilascia il certificato di agibilità, nel quale si attesta il rispetto delle norme di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico prescritte dalla legge per l’appartamento e per gli impianti nello stesso installati nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità. In altre parole, il certificato di agibilità accerta la sussistenza delle condizioni prescritte dalla legge affinché l’immobile venga considerato abitabile.

Appartamento: quali sono i parametri minimi per l’agibilità?

I parametri minimi, sia dimensionali sia tecnologici, che l’appartamento deve possedere per essere considerato abitabile, ovvero i requisiti necessari il rilascio del certificato di agibilità (abitabilità) sono i seguenti:

• un’altezza media ponderale di 2,70 metri oppure di 2,40 metri per i soppalchi e i corridoi;
• una dimensione minima di 28 metri quadri inclusi i servizi igienici, se si tratta di un monolocale per una sola persona;
• una dimensione minima di 38 metri quadri inclusi i servizi igienici, nel caso di monolocale per l’uso di due persone;
• un rapporto aeroilluminante minimo di 1/8 sulla superficie calpestabile, per ogni camera;
• una dimensione minima di 9 metri quadri, per ciascuna camera da letto;
• una dimensione minima di 14 metri quadri, per ogni camera da letto doppia;
• la conformità dell’impianto idrico, termico ed elettrico;
• il rispetto delle normative acustiche.

Oltre alle proporzioni minime dei locali e delle finestre, il certificato di agibilità accerta anche:

1. la sicurezza statica dell’intero edificio;
2. la sicurezza e il risparmio energetico degli impianti.

In ogni caso, le singole Regioni possono chiedere ulteriori parametri minimi da rispettare ad integrazione di quelli già prescritti dalla normativa nazionale.

Come viene rilasciato il certificato di agibilità di un appartamento?

Il certificato di agibilità/abitabilità di un appartamento viene rilasciato dal Comune nel cui territorio si trova l’immobile, seguendo una specifica procedura.

Il titolare dell’intervento edilizio, cioè il titolare del permesso di costruire oppure colui che ha presentato la Segnalazione certificata di inizio attività (Scia) o i suoi successori o aventi causa, deve presentare la Sca presso lo Sportello unico per l’edilizia entro 15 giorni dalla data di ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento ovvero quando i lavori sono terminati e l’appartamento è utilizzabile.

Dopo la presentazione della Sca, il Comune ha trenta giorni di tempo per esaminare la documentazione e fornire una risposta alla richiesta di rilascio del certificato di agibilità/abitabilità. Se riscontra la carenza dei requisiti prescritti dalla legge, l’Ente deve adottare provvedimenti di divieto della prosecuzione dell’attività edilizia oppure provvedimenti di rimozione degli eventuali effetti dannosi della stessa. In caso contrario, provvede a rilasciare il certificato di agibilità.

Se il Comune non dovesse comunicare alcunché nei trenta giorni, si applica il principio del silenzio-assenso, quindi, la richiesta si considera accettata. L’Asl deve comunque avere già svolto i controlli di rito in relazione alle condizioni igieniche e sanitarie dell’immobile.

Sca: come si compila e quali sono gli allegati?

La Sca consta di un modello reperibile sul sito istituzionale del Comune. È composta da quattro sezioni.

La sezione A va compilata e sottoscritta dal titolare dell’intervento edilizio con i propri dati anagrafici e con quelli dell’appartamento.

La sezione B va compilata dal tecnico (direttore dei lavori, progettista o altro professionista iscritto all’albo), che assevera l’agibilità dell’immobile e delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico dello stesso e degli impianti ivi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché della conformità dell’opera al progetto presentato ed approvato.

Nella sezione C, vanno riportati i dati degli altri soggetti interessati alla Segnalazione, ad esempio quelli dei comproprietari dell’immobile.

Nella sezione D, infine, va inserita la documentazione che si allega alla Sca.

Più nel dettaglio, si tratta:

• del certificato di collaudo statico o, in alcuni casi, di una dichiarazione di idoneità statica resa da un tecnico abilitato;
• della dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche;
• della dichiarazione di aggiornamento catastale;
• della dichiarazione dell’impresa installatrice attestante la conformità degli impianti installati alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi.

Se la Sca non viene presentata nel termine prescritto dalla legge, il titolare dell’intervento edilizio rischia l’applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria il cui importo è compreso tra i 77 euro e i 464 euro.