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Quando l’amministratore risarcisce i condomini? 

1 Luglio 2021 | Autore:
Quando l’amministratore risarcisce i condomini? 

I casi in cui l’amministratore è responsabile dei danni arrecati dalla cattiva gestione e deve pagare di tasca sua le conseguenze della sua attività o inattività.

Se abiti in un condominio sai che i compiti dell’amministratore sono fondamentali. Le sue numerose attività non si limitano alla gestione amministrativa del condominio, ma riguardano anche alcuni aspetti materiali, come la messa in sicurezza dell’edificio e il funzionamento dei servizi comuni. Ma non è altrettanto chiaro capire quando l’amministratore risarcisce i condomini per i danni arrecati dai suoi comportamenti.

Ci sono delle situazioni limite, come l’omessa manutenzione del fabbricato pericolante, dal quale cadono calcinacci che colpiscono persone e autovetture. In questi casi, l’amministratore deve intervenire subito, anche prima di aver ottenuto l’autorizzazione dell’assemblea, per rimuovere il pericolo, e se non lo fa risponde di tasca sua delle conseguenze pregiudizievoli. 

La responsabilità dell’amministratore può essere non solo civile, ma anche penale, se le sue azioni o omissioni integrano un reato, come la pubblicazione arbitraria e non autorizzata nella bacheca condominiale dei dati riservati di alcuni comproprietari. Se la divulgazione viene accertata, l’amministratore deve risarcire i condomini per tutti i danni provocati dalla sua condotta illecita. I casi da cui può sorgere questa responsabilità risarcitoria dell’amministratore sono molto diversi tra loro, ma sorgono tutti da una violazione dei doveri e dei compiti che gli sono attribuiti direttamente dalla legge o che gli vengono affidati, di volta in volta, dall’assemblea, ad esempio per le deliberazioni che riguardano lavori straordinari. 

Compiti dell’amministratore di condominio 

L’amministratore ha la rappresentanza, legale e processuale, del condominio nei confronti dei terzi e dei condomini stessi. Quindi, egli agisce sia come organo di gestione interna, sia come figura di rappresentanza del condominio all’esterno. 

Il Codice civile [1] affida all’amministratore i seguenti essenziali compiti: 

  • eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale (che egli stesso deve redigere), e curare l’osservanza del regolamento di condominio; 
  • disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi condominiali;  
  • riscuotere le quote dovute in base al riparto delle spese stabilito nelle tabelle millesimali e impiegare le somme ricevute per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per i servizi comuni (ascensore, riscaldamento, pulizia scale e cortili, ecc.); 
  • compiere gli atti conservativi necessari sulle parti comuni dell’edificio (ad esempio, esercitando le azioni necessarie ad interrompere infiltrazioni d’acqua o abusi edilizi da parte di qualche condomino); 
  • tenere la contabilità e curare gli adempimenti fiscali sia nei confronti dei condomini sia verso i dipendenti assunti (ad esempio, il portiere o il lavascale); 
  • tenere ed aggiornare il registro di anagrafe condominiale ed il registro dei verbali delle assemblee; 
  • conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione e metterla a disposizione dei condomini in caso di richiesta. 

Responsabilità dell’amministratore di condominio 

Per la legge [2], l’amministratore di condominio è un mandatario, cioè un soggetto obbligato a compiere determinati atti per conto e nell’interesse del condominio che lo ha nominato. Egli deve perciò eseguire l’incarico «con la diligenza del buon padre di famiglia»: è un criterio di responsabilità e fedeltà nell’espletamento dell’incarico. Da ciò deriva che se l’amministratore non assolve ai suoi doveri, o li compie in maniera negligente e trascurata, è responsabile nei confronti del condominio per inadempimento contrattuale. 

Quindi, la responsabilità civile dell’amministratore sorge quando egli non esegue correttamente uno o più dei propri compiti, che ti abbiamo indicato nel paragrafo precedente. In concreto, sarà responsabile l’amministratore che: 

  • omette di redigere il rendiconto condominiale o di convocare l’assemblea annuale per la sua approvazione; 
  • tiene la contabilità in modo lacunoso, infedele o scorretto; 
  • non provvede a far rispettare le prescrizioni imposte dal regolamento di condominio o di eseguire quanto disposto nelle delibere dell’assemblea; 
  • non riscuote i contributi condominiali e tralascia il recupero forzoso delle somme dovute (come quando non chiede un decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini morosi); 
  • non paga le spese necessarie per la manutenzione delle parti comuni che vanno in degrado, e per il funzionamento dei servizi condominiali, che così vengono trascurati o interrotti; 
  • nega ai condomini che ne hanno fatto richiesta l’esibizione della documentazione condominiale e delle attestazioni dei pagamenti eseguiti; 
  • commette violazioni tributarie o contributive, ad esempio omettendo di rilasciare ai condomini la certificazione delle spese sostenute per le detrazioni fiscali spettanti. 

Risarcimento danni da responsabilità dell’amministratore 

Se l’amministratore commette uno degli illeciti che abbiamo indicato, o altri analoghi, sorge in favore dei condomini il diritto al risarcimento dei danni derivati dalla sua condotta illegittima. 

A seconda dei casi, i danni risarcibili potranno riguardare l’intera compagine condominiale in maniera indistinta, se la violazione dei doveri dell’amministratore ha colpito le cose comuni, oppure i singoli condomini lesi dalla vicenda illecita.  Ad esempio, se l’amministratore si appropria indebitamente di somme depositate sul conto corrente condominiale dovrà risarcire tutti i condomini, perché esse costituiscono patrimonio comune; se, invece, l’ammanco di cassa riguarda un solo condomino, che aveva versato quote che l’amministratore non ha registrato e contabilizzato, dovrà risarcire questo specifico soggetto danneggiato.  

La casistica concreta della responsabilità risarcitoria dell’amministratore è sterminata e comprende una molteplicità di situazioni. Ad esempio, una recente sentenza del tribunale di Cosenza [3] ha stabilito che l’amministratore deve risarcire di tasca sua il condominio se ha taciuto in assemblea la possibilità di una compensazione di crediti di un condomino moroso, che aveva avanzato una richiesta di transazione vantando a sua volta danni da infiltrazioni: omettendo di dare notizia di questa proposta, l’amministratore ha violato gli obblighi informativi del mandatario ed ha impedito una composizione vantaggiosa della controversia.

Per conoscere altre vicende, leggi “Responsabilità amministratore condominio: ultime sentenze“.


note

[1] Art. 1130 Cod. civ.

[2] Art. 1710 Cod. civ.

[3] Trib. Cosenza, sent. n. 1326 del 09.06.2021.


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