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Termini convocazione assemblea condominiale 

1 Luglio 2021 | Autore:
Termini convocazione assemblea condominiale 

Entro quando deve pervenire l’avviso rispetto alla data fissata per la riunione? Cosa fare se arriva troppo tardi?

L’assemblea è un momento essenziale per la vita di un condominio. La regolare convocazione dell’assemblea condominiale è un adempimento indispensabile, che serve a mettere tutti i condomini in condizione di partecipare alla riunione che si terrà nella data fissata. Ovviamente, l’avviso non deve essere eventuale e non può neppure arrivare all’ultimo momento: va obbligatoriamente inviato, o comunicato mediante consegna diretta, a tutti gli aventi diritto, e ci sono dei precisi termini da rispettare affinché la convocazione dell’assemblea condominiale sia valida.  

Tieni presente che la comunicazione anticipata della data di fissazione della riunione non serve soltanto per programmare la propria agenda in vista dell’impegno, ma è necessaria anche, e soprattutto, per consentire l’esercizio dei poteri di controllo che spettano ai condomini: primo fra tutti quello di visionare, presso l’amministratore, la documentazione sugli argomenti posti all’ordine del giorno. Potrà trattarsi del rendiconto condominiale che dovrà essere approvato, dei documenti giustificativi delle spese sostenute, dei preventivi presentati da varie ditte per eseguire lavori di rifacimento di parti comuni o di manutenzione straordinaria, o di capitolati tecnici.  

Il mancato rispetto dei termini di convocazione dell’assemblea condominiale comporta l’annullabilità delle delibere, che potrà essere chiesta dai condomini che non hanno ricevuto l’avviso in tempo utile per presentarsi o non lo hanno ricevuto proprio. Quindi, il solo fatto di non aver comunicato tempestivamente la data di svolgimento dell’assemblea può far cadere le decisioni adottate con qualsiasi maggioranza degli intervenuti.

Termini per l’invio dell’avviso di convocazione dell’assemblea  

La legge [1] dispone che: «L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione» 

La norma, quindi, fissa un termine tassativo di cinque giorni, prima di quello della riunione stabilita, per portare a conoscenza della convocazione tutti i condomini che hanno diritto di partecipare all’assemblea. Si tratta di un termine minimo inderogabile, che non può essere abbreviato da diverse disposizioni contenute nel regolamento condominiale (che invece può prevedere termini maggiori e più lunghi, ad esempio di 8 o di 10 giorni). 

La decorrenza del termine è riferita alla data fissata per la riunione dell’assemblea in prima convocazione, e non a quella della seconda, che solitamente è prevista per il giorno successivo, anche quando, come spesso accade, la prima convocazione va deserta e l’assemblea si svolge effettivamente nella data della seconda convocazione [2].

Termini di convocazione assemblea: come si conteggiano? 

Il termine di cinque giorni per l’invio della convocazione dell’assemblea viene calcolato a ritroso: si parte dal giorno stabilito per la riunione, che non viene conteggiato, e si calcolano tutti i giorni antecedenti fino al quinto, che invece viene incluso nel computo, in modo da ottenere cinque giorni complessivi “liberi” prima della data di svolgimento dell’assemblea. Anche i giorni festivi e prefestivi si conteggiano, e non sono esclusi [3].

L’assemblea condominiale è fissata per il 25 giugno. L’avviso di convocazione (inviato con lettera raccomandata, a mezzo Pec, con un fax o consegnato a mano) deve pervenire a tutti i condomini entro e non oltre il 20 giugno. Se a qualcuno dovesse arrivare dopo, cioè a partire dal 21 giugno in poi, le delibere assembleari potranno essere annullate. 

Avviso di convocazione assemblea spedito con raccomandata 

Una nuova ordinanza della Corte di Cassazione [4] ha ribadito che la data dell’assemblea non deve essere conteggiata nel termine utile per comunicare l’avviso di convocazione, mentre quella di arrivo dell’avviso è il primo giorno dei cinque che devono precedere la riunione. Ciò vale anche nel caso di ricezione dell’avviso inviato a mezzo di lettera raccomandata: la Suprema Corte ha sottolineato la necessità, ai fini della validità della comunicazione, che l’avviso di convocazione non sia soltanto spedito cinque giorni prima, che venga effettivamente ricevuto dal destinatario entro tale termine. 

Un’assemblea condominiale è stata fissata per il 3 aprile. L’avviso di convocazione, spedito con lettera raccomandata, perviene ad un condomino il 29 marzo. Il termine di cinque giorni pieni prima della data dell’assemblea è stato rispettato. 

Se la raccomandata non viene consegnata per momentanea assenza del destinatario, ai fini del computo dei termini si considera la data di immissione, nella cassetta delle lettere, dell’avviso di giacenza della lettera presso l’ufficio postale, a prescindere dal giorno in cui avverrà l’effettivo ritiro.

Termine di convocazione non rispettato: conseguenze

Se il termine minimo di cinque giorni che deve intercorrere tra la ricezione dell’avviso e la data di svolgimento dell’assemblea non viene rispettato, tutte le delibere adottate dall’assemblea potranno essere annullate, se impugnate entro 30 giorni dai condomini dissenzienti e da quelli risultati «assenti perché non ritualmente convocati» [5].

Per ulteriori informazioni leggi anche l’articolo: “Convocazione assemblea di condominio ricevuta in ritardo: che succede?“.


note

[1] Art. 66 Disp. att. Cod. civ.

[2] Cass. ord. n. 24041 del 30.10.2020.

[3] Art. 155, co. 3, Cod. proc. civ.

[4] Cass. ord. n. 18635 del 30.06.2021.

[5] Art. 1137 Cod. civ. e art. 66 disp. att. Cod. civ.


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