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La riscossione delle quote condominiali

1 Luglio 2021
La riscossione delle quote condominiali

Bollette non pagate al condominio: quali sono i poteri dell’amministratore e cosa rischia il condomino moroso. 

La legge prevede delle regole speciali per la riscossione delle quote condominiali: ciò al fine di garantire il puntuale pagamento dei fornitori, delle utenze e dei servizi necessari ai proprietari di unità immobiliari. 

Perciò, il Codice civile attribuisce all’amministratore di condominio dei “poteri speciali” per agire nei confronti dei cosiddetti «morosi» e far sì che la riscossione sia il più celere e incisiva possibile. 

Cosa fa l’amministratore se un condomino non paga le quote?

L’amministratore ha il dovere di agire, anche in via giudiziale, nei confronti dei condomini che non pagano gli oneri condominiali (alcuni le chiamano “bollette”, altri “quote” condominiali). Lo deve fare entro massimo sei mesi dall’approvazione del rendiconto annuale, pena la possibilità di essere rimosso dall’incarico e chiamato ai danni.

A tal fine, il capo condomino invia di solito una diffida con raccomandata a.r. (che tuttavia non è obbligatoria) e incarica un avvocato – anche senza bisogno della previa autorizzazione dell’assemblea – affinché chieda al giudice il rilascio di un decreto ingiuntivo nei confronti del moroso.

Il decreto ingiuntivo è un ordine di pagamento che viene emesso a semplice richiesta, dietro esibizione della prova scritta del credito. Tale prova è costituita dalla delibera assembleare che approva il bilancio consuntivo. 

Una volta ricevuta la notifica del decreto ingiuntivo, il debitore deve pagare immediatamente (cosiddetto «decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo»): non ha infatti il termine di 40 giorni che, invece, di regola, è concesso nel caso di debiti di natura diversa. E ciò proprio per via delle necessità impellenti a cui un condominio deve far fronte. 

Il debitore può anche presentare opposizione contro il decreto ingiuntivo, rivolgendosi con il proprio avvocato al giudice che lo ha emesso. A tal fine, però, deve dimostrare che il debito non è dovuto. Il più delle volte, tali tentativi naufragano nel vuoto perché si tende a evidenziare vizi della delibera assembleare che invece vanno contestati entro 30 giorni dalla sua approvazione (si pensi all’omessa convocazione o a un ordine del giorno non completo). Pertanto, una volta spirato tale termine, non è più possibile ogni successiva contestazione, anche contro il decreto ingiuntivo.  

Una volta notificato il decreto ingiuntivo, in assenza di pagamento, si passa al pignoramento dei beni del debitore, come la casa, il conto corrente, lo stipendio, la pensione, ecc. Il più delle volte, il condominio accende ipoteca sull’appartamento e lo mette all’asta: la procedura è lunga e costosa – poco conveniente per piccoli crediti – ma di certo assai incisiva.

Se il ritardo nel pagamento è superiore a sei mesi, l’amministratore può anche sospendere il condomino moroso dall’utilizzo di alcuni servizi condominiali come l’uso dei campi da tennis, della piscina, del posto auto, ecc. Potrebbe anche dotare l’ascensore di un sistema a tessere magnetiche da consegnare solo a chi è in regola coi pagamenti. 

Si è discusso poi sulla possibilità di chiudere i tubi dell’acqua e del gas centralizzato ai morosi. La giurisprudenza è divisa. Per superare il problema, molti amministratori, prima di procedere, chiedono l’autorizzazione al giudice.

Non si può impedire ai condomini morosi di votare in assemblea. 

Si devono pagare le quote se l’amministratore non convoca l’assemblea?

Si è posto il problema se l’amministratore possa esigere le quote condominiali in assenza di convocazione dell’assemblea da più anni e, quindi, in mancanza di una delibera di approvazione del rendiconto. La risposta fornita dalla giurisprudenza è stata positiva, ma con questa unica differenza: in tal caso, l’eventuale decreto ingiuntivo ottenuto nei confronti del moroso non sarà «provvisoriamente esecutivo» e gli garantirà pertanto un termine di 40 giorni dalla notifica per il pagamento.

L’amministratore può trovare un accordo con il condomino moroso?

Il più delle volte, il modo migliore per spingere il condomino moroso a pagare è trovare un accordo che passi, ad esempio, per una rateazione o per un saldo e stralcio (ossia una parziale decurtazione del debito). Tuttavia, l’amministratore non può agire di propria spontanea volontà, dovendo prima chiedere sempre l’autorizzazione all’assemblea.

Che succede se non ci sono soldi a sufficienza per pagare i fornitori?

Il buco di bilancio causato dai condomini morosi può determinare dei gravi ritardi nel pagamento dei debiti coi fornitori del condominio. 

In questi casi, l’amministratore potrebbe chiedere ai condomini che hanno già versato le quote di anticipare quelle dei mesi successivi, ma una soluzione del genere può avvenire solo su base volontaria.

Non è invece possibile istituire un “fondo-morosi” da cui attingere per coprire i buchi di bilancio se non c’è l’unanimità: esso infatti andrebbe a sovvertire le regole sui pagamenti delle quote condominiali che impongono una ripartizione secondo millesimi (invece, con il fondo morosi, ci saranno dei condomini che pagheranno di più per sopperire al debito degli altri).

Quando il condominio non ha soldi per pagare i fornitori, questi possono chiedere al giudice un decreto ingiuntivo e avviare il pignoramento. In questi casi, si tenta prima il pignoramento del conto corrente condominiale che tuttavia, spesso e volentieri, è insufficiente a soddisfare il credito (diversamente, non ci sarebbe stata ragione per non pagare i creditori). 

Sicché, in tal caso, i creditori potranno avviare il pignoramento nei confronti dei singoli condomini, ma, per ciascuno di essi, pur sempre nei limiti della rispettiva quota millesimale.

In presenza di un debito di 10mila euro, un condomino con 100millesimi, subirà un pignoramento di mille euro. 

In ogni caso, il creditore deve prima agire nei confronti dei condomini morosi, il cui elenco viene loro fornito per legge dall’amministratore (senza che ciò possa considerarsi una violazione della privacy). Dopodiché, qualora tale tentativo sia risultato infruttuoso, potrà agire contro i condomini in regola con le quote.

Che fare se l’amministratore di condominio non riscuote gli oneri condominiali?

L’inerzia dell’amministratore nella riscossione delle quote condominiali (che, come detto, va avviata entro massimo sei mesi dall’approvazione del rendiconto) è considerata una grave violazione dei doveri professionali. Essa, pertanto, ne può determinare la revoca immediata con ricorso al giudice anche da parte di un solo condomino. 



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