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I lavori in casa

1 Luglio 2021
I lavori in casa

Autorizzazioni, permessi e comunicazioni al Comune; i vincoli che nascono dai rapporti condominiali e da quelli di vicinato.

Eseguire dei lavori in casa, specie se all’interno di un condominio, impone il rispetto di alcune importanti regole la cui violazione, a volte, può determinare una condanna penale per abuso edilizio. 

Bisogna innanzitutto tenere conto delle norme urbanistiche e dei regolamenti locali che potrebbero prevedere delle apposite autorizzazioni o comunicazioni al Comune. 

Poi, è necessario osservare le regole condominiali (come quella che impone di non violare il decoro architettonico della facciata dell’edificio). Infine, non bisogna violare le regole relative ai rapporti coi vicini (si pensi alle distanze minime tra costruzioni). 

Ecco alcuni suggerimenti pratici da tenere in considerazione.

Per fare lavori in casa ci vuole l’autorizzazione del condominio?

In generale, per fare lavori in casa non è necessaria l’autorizzazione del condominio. Tuttavia, bisogna evitare di danneggiare le parti comuni dell’edificio oppure pregiudicare la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio stesso. Il decoro architettonico è l’armonia delle linee e delle forme impressa al palazzo dal suo originario costruttore, al netto di eventuali successive modifiche. Pertanto, il decoro prescinde dal valore architettonico dell’edificio, essendone dotato anche una casa popolare o di periferia. 

L’assemblea condominiale non può vietare lavori nella proprietà privata ma può ordinarne la rimozione se questi non rispondono alle condizioni appena indicate. Proprio a tal fine, prima dei lavori, è sempre necessario darne comunicazione all’amministratore.

L’assemblea può decidere solo sulle questioni inerenti ai beni comuni dell’edificio (si pensi agli elementi decorativi dei balconi come i parapetti o i mosaici). Ma ciò vale anche se tali beni comuni sono all’interno di singole unità immobiliari come ad esempio in tutti i casi in cui si tratta di elementi strutturali. Si pensi a una trave portante oppure a un pilastro.

Prima di avviare i lavori, bisogna comunque verificare che non vi siano divieti nel regolamento di condominio: divieti che sono validi ed efficaci anche nei confronti dei successivi acquirenti degli appartamenti a patto che il regolamento sia stato approvato all’unanimità oppure sia stato accettato da tutti i condomini all’atto dell’acquisto del rispettivo appartamento innanzi al notaio.

Per chiudere il balcone ci vogliono autorizzazioni? 

Il proprietario di un appartamento può chiudere il balcone con delle vetrate, realizzando così una «veranda», a patto che prima ottenga il permesso di costruire dal Comune. Diversamente, commette il reato di abuso edilizio e può essere denunciato dai vicini, dall’amministratore o anche da un agente nel corso di un sopralluogo. Peraltro, gli immobili con abusi edilizi non possono essere venduti.

Ottenuto il permesso di costruire del Comune, è necessario comunicare l’avvio dei lavori all’amministratore di condominio, che a sua volta deve riferirlo all’assemblea, senza che ci sia bisogno di una previa autorizzazione degli altri condomini. 

Se la veranda viola il decoro architettonico dell’edificio o ne pregiudica la stabilità, il condominio – o ogni singolo condomino – può rivolgersi al giudice affinché ne ordini la demolizione. Per evitare un rischio di questo tipo sarà opportuno presentare il progetto in assemblea e ottenere da questa un consenso preventivo. 

Per un tramezzo ci vogliono autorizzazioni? 

Il tramezzo è una parete verticale che separa due ambienti all’interno di un appartamento, senza modificarne la destinazione d’uso. Si pensi, ad esempio, a una parete in cartongesso che separi in due camere un ampio salotto. 

Per eseguire un tramezzo è sufficiente la Cila, ossia la Comunicazione di inizio lavori asseverata. Viceversa, se la parete divisoria serve a separare gli spazi interni dell’abitazione per modificare la destinazione d’uso della struttura, allora è necessaria la Scia ossia la Segnalazione certificata di inizio attività. È il caso, ad esempio, di una separazione di spazi di cui una da adibire ad abitazione e l’altra ad ufficio. 

Infine, se si intende realizzare un nuovo ambiente esterno all’abitazione, come un magazzino o un garage, con le pareti in cartongesso, è necessario ottenere il permesso di costruire in quanto si modifica la precedente volumetria dell’abitazione.

Per una tettoia ci vogliono autorizzazioni? 

Le tettoie che creano un ampio spazio vivibile richiedono il permesso di costruire del Comune. 

La tettoia che toglie luce e aria al condomino del piano di sopra va demolita: ciascun proprietario di appartamenti in un condominio infatti ha il diritto di affaccio e di veduta che non può essere ostruito da una tettoia troppo ampia o ravvicinata. 

La legge peraltro dice che, tra le costruzioni, anche se poste tra loro in senso verticale (come succede in condominio), è necessario rispettare la distanza minima di tre metri. Questo limite viene però oggi interpretato dai giudici con una certa elasticità, atteso che i moderni palazzi lasciano sempre meno spazio tra un piano e l’altro.

Per un gazebo ci vogliono autorizzazioni?

Il gazebo, quando realizzato per un fine temporaneo (ad esempio, una festa o uno stand), non richiede autorizzazioni comunali. Rientra così nell’edilizia libera, anche se piantato al suolo. Viceversa, se dovesse soddisfare esigenze durature e stabili richiede il permesso di costruire. 

Quali lavori si possono fare in casa senza autorizzazioni? 

Il cosiddetto Glossario unico dell’edilizia elenca circa 60 opere la cui realizzazione non richiede un permesso di costruire o un titolo abilitativo comunale (Cil, Cila, Scia).

Tra queste opere vi sono la pavimentazione esterna e interna, i cancelli di delimitazione della proprietà, le fontane e altri arredi da giardini da giardino, le grondaie, le piccole tettoie (quelle poste sul ciglio della porta per ripararsi dalla pioggia quando si apre casa), i serramenti e gli infissi, la rifinitura delle scale, i parapetti e le ringhiere, le pergotende ed i pergolati, gli impianti elettrici e di illuminazione esterni. Vi rientrano anche i punti di ricarica per auto elettriche e gli impianti fotovoltaici, che oggi sono divenuti così importanti, ed ancora gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche.

L’assenza di permessi urbanistici richiede però sempre il rispetto del regolamento condominiale e dei diritti dei vicini di casa (a partire dalle distanze dal confine). 

L’aver ottenuto il permesso di costruire o il fatto che questo non sia necessario non mette quindi al riparo dalle contestazioni dei proprietari limitrofi. 

In quali orari si possono fare lavori in casa?

Se non c’è un’apposita norma del regolamento condominiale a stabilire gli orari dei lavori in casa, bisogna rispettare gli orari di riposo comunemente osservati: orari che vanno dalle 19 di sera alle 8 di mattina e dalle 13 alle 15 (per chi ha ancora la possibilità e la fortuna della pennichella pomeridiana). Non esiste alcuna norma che stabilisce ciò se non un principio ricavabile dal Codice civile in base al quale non si possono impedire i rumori che rientrano nella normale tollerabilità. E di certo non si può impedire al proprietario di casa di fare ristrutturazioni: anche in questo ci vuole tolleranza. 

In ogni caso, bisognerà fare in modo che le polveri dei lavori non entrino in casa dei vicini: diversamente, si può essere incriminati penalmente. 



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