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Acquisto casa con problemi

1 Luglio 2021
Acquisto casa con problemi

Difetti strutturali o funzionali dell’immobile, la garanzia per vizi occulti e gravi nei confronti del venditore privato e del costruttore. 

Chi, dopo l’acquisto della casa, si accorge che l’immobile presenta dei problemi – siano essi strutturali o meno – ha una garanzia nei confronti del venditore o, nell’ipotesi di nuova costruzione, nei confronti del costruttore. 

Il Codice civile – che regolamenta tale materia – usa ovviamente un termine più tecnico rispetto alla generica parola “problemi” e parla di «vizi». Di solito, si distingue tra «vizi occulti», quelli cioè che non possono essere visibili con l’ordinaria diligenza al momento del primo sopralluogo (si pensi a un problema alle fondamenta o alle tubature) e di «vizi palesi», quelli cioè facilmente accertabili, come le infiltrazioni (che creano macchie di umidità), un impianto elettrico non funzionante, una pavimentazione disconnessa e così via.

Per stabilire cosa fare nell’ipotesi di acquisto della casa con problemi bisogna infine verificare la data di costruzione dell’immobile: secondo la giurisprudenza, nel caso di acquisto di un appartamento datato bisogna prefigurarsi la possibilità di vizi rispetto a una costruzione più recente. E dunque, nel primo caso, bisogna mostrare maggiore tolleranza. 

Garanzia per l’acquisto di casa da privato: quando spetta?

Ai sensi dell’articolo 1490 del Codice civile, il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Le parti possono limitare la garanzia del venditore con la consueta clausola «visto e piaciuto», ma tale patto non ha valore se il venditore ha taciuto o nascosto in mala fede al compratore i vizi del bene.

Quando si parla di vizi ci si riferisce alle imperfezioni che incidono sulla utilizzabilità del bene rendendolo non idoneo all’uso cui è destinato, o sul suo valore, diminuendolo in modo apprezzabile.

Questa garanzia opera solo nei confronti dei cosiddetti vizi occulti e vizi gravi. Ci occuperemo di queste due ipotesi qui di seguito.

Quali sono i vizi occulti?

La garanzia opera solo per vizi occulti, quelli cioè non facilmente riconoscibili con l’ordinaria diligenza. A dirlo è l’articolo 1491 del Codice civile a norma del quale l’acquirente non ha diritto alla garanzia se, al momento del contratto, conosceva i vizi dell’immobile; allo stesso modo, non ne ha diritto se i vizi erano facilmente riconoscibili. Tuttavia, anche nel caso di vizi non occulti (ossia «facilmente riconoscibili»), la garanzia è dovuta quando il venditore ha dichiarato che l’appartamento era esente da vizi: una rassicurazione del genere infatti potrebbe indurre il compratore in buona fede – che si fidi dell’altrui parola – a sorvolare sulle normali verifiche che, in questi casi, si devono fare.

In sintesi, i vizi occulti sono tutti i difetti, sia strutturali che funzionali, che:

  • siano preesistenti all’atto di acquisto;
  • di cui l’acquirente non era a conoscenza oppure di cui l’acquirente non poteva prendere conoscenza con l’ordinaria diligenza;
  • che possono attentare all’integrità dell’immobile.

Quali sono i vizi gravi?

Non basta che i vizi siano occulti per avvalersi della garanzia: deve trattarsi anche di vizi gravi. I vizi si considerano «gravi» quando: 

  • impediscono l’uso dell’immobile (si pensi a un difetto strutturale o funzionale come un impianto elettrico non a norma che comporti il rischio di folgorazione); 
  • riducono in modo apprezzabile il suo valore (si pensi a un appartamento con una classe energetica più bassa di quella dichiarata).

Garanzia per l’acquisto di una casa vecchia o antica

Secondo la Cassazione [1], il compratore che acquista un immobile edificato in epoca risalente, in caso di vizi, ha poche possibilità di ottenere la risoluzione del contratto. La Corte non dice quanto deve essere vecchio l’immobile, non fornisce date: parla solo di immobili di «non recente costruzione». 

Ebbene, chi compra una casa vecchia ha l’onere di verificarne, con maggior cura di quanto dovrebbe «normalmente» fare, le relative condizioni fattuali e di manutenzione.

La garanzia per vizi occulti viene meno quando v’è inosservanza, da parte del compratore, di un onere di diligenza in ordine alla rilevazione delle problematiche che si presentano di semplice percezione: in pratica, spetta all’acquirente effettuare i normali controlli per la verifica delle condizioni della casa.

Per valutare se tale controllo è avvenuto in modo diligente – e quindi valutare se sussiste o meno la garanzia – bisogna prendere a riferimento una serie di circostanze concrete come le particolari condizioni di vendita, la natura dell’immobile e la qualità dell’acquirente (il suo grado di competenza, istruzione, l’età, ecc.).

Risultato: la verifica circa la preesistenza di vizi dell’immobile deve essere tanto più capillare ed attenta se l’immobile è vetusto e le sue condizioni sono «non rassicuranti»: in particolare, quando vi siano anomalie costruttive il cui riscontro non richiede competenze tecniche elevate e che siano evincibili anche dall’esterno del bene. 

Nella pratica, ciò significa che tanto più vetusto è l’immobile, minore è la garanzia di cui può godere il compratore, chiamato, in applicazione di una sorta di principio di autoresponsabilità, a prestare maggiore attenzione alle caratteristiche del bene che acquista.

Cosa fare se la casa ha problemi: termini

Dal momento della scoperta dei vizi, l’acquirente ha otto giorni di tempo per denunciarli al venditore con una comunicazione formale (raccomandata, pec, lettera consegnata a mani). Dopodiché, egli ha un anno di tempo dalla consegna per agire contro di lui in tribunale. 

La denunzia dei vizi non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o l’ha occultato.

Se però è il venditore a far causa al compratore – magari perché non ha pagato il prezzo pattuito – quest’ultimo può sempre far valere la garanzia, anche se è decorso più di un anno dalla consegna dell’appartamento, a patto comunque che abbia fatto la denuncia dei vizi entro gli otto giorni dalla scoperta.

Garanzia casa con problemi: cosa spetta?

Con la causa in tribunale contro il venditore – come detto da esperire entro un anno – il compratore può richiedere:

  • lo scioglimento del contratto (ossia la «risoluzione del contratto»). In tal caso, egli dovrà restituire l’immobile ma, a fronte di ciò, otterrà il rimborso dei soldi già versati al venditore (anticipi e caparra) e di tutte le spese e i pagamenti fatti per la vendita (si pensi ad eventuali lavori, ristrutturazioni in atto, trasloco, ecc.);
  • oppure una riduzione del prezzo di compravendita.

Garanzia per l’acquisto di casa da costruttore

Nel caso in cui il venditore della casa sia anche il costruttore, la legge prevede due ulteriori garanzie.

Nel caso di vizi strutturali, che compromettono la stabilità della costruzione o comunque la cui riparazione implichi una spesa notevole (ad es. l’impianto di riscaldamento non funzionante), il costruttore è tenuto a fornire una garanzia per 10 anni dall’ultimazione dell’immobile.  

È necessario fare la denuncia dei vizi al costruttore (e non al venditore) entro un anno dalla scoperta del vizio e avviare la successiva causa entro l’anno successivo dalla denuncia dei vizi.

Quando invece si tratta di vizi di minor rilievo, la garanzia del costruttore – che copre sempre per 10 anni – richiede una denuncia entro 60 giorni dalla scoperta del vizio e l’avvio della causa nei 2 anni successivi.

Approfondimenti

Per ulteriori approfondimenti leggi:


note

[1] Cass. ord. n. 17058/2021 del 16.06.2021.

Autore immagine: depositphotos.com


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