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Rovina e difetti immobili, responsabilità del costruttore: Cassazione

3 Luglio 2021
Rovina e difetti immobili, responsabilità del costruttore: Cassazione

La nozione di gravi difetti nel contratto di appalto; le deficienze costruttive incidenti sulla funzionalità e sull’abitabilità dell’immobile; il pericolo per la durata e la conservazione della costruzione; la responsabilità.

Quando sussiste la responsabilità del costruttore?

Ai sensi dell’art. 1669 c.c. sussiste la responsabilità del costruttore se l’opera – nel corso di dieci anni dal compimento – rovina in tutto o in parte per un suo difetto di realizzazione ovvero presenti evidente pericolo di rovina o gravi difetti. Tali gravi difetti sono anche le carenze costruttive dell’edificio, inteso, altresì, come singola unità abitativa – che ne pregiudichino o menomino in modo grave il normale godimento, la funzionalità o l’abitabilità della medesima pur se incidenti su elementi secondari e accessori dell’opera stessa.

(In applicazione del riferito principio la Suprema corte ha ritenuto che nella specie il giudice di merito aveva ritenuto sussistente una responsabilità, ai sensi dell’art. 1669 c.c., in quanto vi erano continue e intollerabili immissioni di fumo nella abitazione del committente).

Cassazione civile sez. II, 04/12/2015, n.24763

Tutela del committente

La previsione dell’art. 1669 cod. civ. concreta un’ipotesi di responsabilità extracontrattuale, con carattere di specialità rispetto al disposto dell’art. 2043 cod. civ., fermo restando che – trattandosi di una norma non di favore, diretta a limitare la responsabilità del costruttore, bensì finalizzata ad assicurare una più efficace tutela del committente, dei suoi aventi causa e dei terzi in generale – ove non ricorrano in concreto le condizioni per la sua applicazione (come nel caso di danno manifestatosi e prodottosi oltre il decennio dal compimento dell’opera) può farsi luogo all’applicazione dell’art. 2043 cod. civ., senza che, tuttavia, operi il regime speciale di presunzione della responsabilità del costruttore contemplato dall’art. 1669 cod. civ., atteso che spetta a chi agisce in giudizio l’onere di provare tutti gli elementi richiesti dall’art. 2043 cod. civ., compresa la colpa del costruttore.

Cassazione civile sez. un., 03/02/2014, n.2284

Gravi difetti: la responsabilità del costruttore

Tra i gravi difetti, previsti dall’art. 1669 c.c. , idonei a configurare una responsabilità del costruttore vanno inquadrate tutte quelle deficienze costruttive incidenti sulla funzionalità e abitabilità dell’immobile, comportanti una menomazione del godimento del proprietario, sempre che sia ravvisabile un pericolo per la durata e la considerazione dell’immobile.

La valutazione del giudice del merito, in ordine alla responsabilità dell’appaltatore ai sensi della ricordata disposizione, costituisce apprezzamento di merito che sfugge al sindacato di legittimità, ove sorretta da motivazione esente da vizi logici o giuridici.

Cassazione civile sez. II, 14/07/2008, n.19305

Cosa deve verificare il giudice?

Il giudice chiamato ad accertare la responsabilità del costruttore per la rovina o i gravi difetti dell’opera non può limitarsi a rilevare che l’opera non è stata eseguita “in economia”. Ma deve verificare, quando alla realizzazione ha partecipato più di un soggetto, se ed entro quali limiti la costruzione si possa attribuire a ciascuno dal punto di vista materiale e ideologico, apprezzando le responsabilità personali e concorrenti.

Cassazione civile sez. II, 23/07/2007, n.16202

Presunzione della responsabilità del costruttore

In tema di responsabilità dell’appaltatore per gravi difetti dell’opera, sono ammissibili, rispetto al medesimo evento, sia l’azione prevista dall’art. 1669 c.c., che l’azione contemplata dall’art. 2043 c.c., norma generale sulla responsabilità per fatto illecito. L’azione ex art. 1669 c.c. si pone in rapporto di specialità rispetto alla seconda, risultando questa esperibile quando in concreto la prima non lo sia, perciò anche nel caso di danno manifestatosi e prodottosi oltre il decennio dal compimento dell’opera. Pertanto, poiché nell’ipotesi di esperimento dell’azione ex art. 2043 c.c. non opera il regime probatorio speciale di presunzione della responsabilità del costruttore, in tale caso, spetta a colui che agisce provare tutti gli elementi richiesti dalla norma generale, e, in particolare, anche la colpa del costruttore.

Cassazione civile sez. I, 12/04/2006, n.8520

Immobile con gravi difetti di costruzione

In tema di responsabilità del costruttore, nell’ipotesi in cui l’immobile presenti gravi difetti di costruzione che, incidendo profondamente sugli elementi essenziali, influiscano sulla solidità e la durata dello stesso, la norma di cui all’art. 1669 c.c., sebbene dettata in materia di appalto, configura una responsabilità extracontrattuale che, essendo sancita per ragioni e finalità di interesse generale, è estensibile al venditore che sia stato anche costruttore del bene venduto.

Cassazione civile sez. II, 31/03/2006, n.7634

Responsabilità del costruttore e del progettista-direttore dei lavori

In tema di responsabilità del costruttore e del progettista-direttore dei lavori, nella nozione di “gravi difetti”, di cui all’art. 1669 c.c., vanno inquadrate quelle deficienze costruttive incidenti sulla funzionalità dell’opera e comportanti una menomazione del godimento dell’immobile con pericolo per la durata e la conservazione della costruzione. La valutazione a tal fine effettuata dal giudice di merito costituisce apprezzamento che sfugge al sindacato di legittimità, se correttamente motivato.

Cassazione civile sez. II, 07/01/2000, n.81

Pericolo di rovina dell’opera

La presunzione semplice di responsabilità del costruttore posta dall’art. 1669 c.c. per il pericolo di rovina dell’opera o per altro grave difetto costruttivo che si manifesta nel corso di dieci anni, può essere vinta, non già con la prova dell’essere stata usata tutta la diligenza possibile nell’esecuzione dell’opera, bensì mediante la specifica dimostrazione della mancanza di una sua responsabilità conclamata da fatti positivi precisi e concordanti.

Cassazione civile sez. II, 15/04/1999, n.3756

Responsabilità del costruttore – venditore verso l’acquirente

Premessa la applicabilità della norma di cui all’art. 1669, in tema di responsabilità dell’appaltatore verso il committente, anche alla analoga fattispecie di responsabilità del costruttore – venditore verso l’acquirente, deve ritenersi parallelamente applicabile anche la successiva disposizione di cui all’art. 1670 (che disciplina l’ipotesi dell’azione di regresso spettante all’appaltatore nei confronti del subappaltatore stabilendo, per il suo esercizio, un termine di decadenza di 60 giorni) alla ipotesi in cui il costruttore – venditore, chiamato a rispondere, ai sensi dell’art. 1669, da parte dell’acquirente, intenda agire contro il soggetto cui aveva affidato la esecuzione (in tutto o in parte) delle opere, con la conseguenza che anch’egli sarà tenuto all’osservanza del termine di decadenza breve, pur non potendosi qualificare il terzo esecutore come subappaltatore in senso tecnico.

Cassazione civile sez. II, 27/08/1997, n.8109

Distacco di una notevole parte dell’intonaco esterno del fabbricato

La responsabilità del costruttore ex art. 1669 c.c., ricorre non solo nel caso di avvenuta rovina totale o parziale dell’edificio o di attuale pericolo certo ed effettivo che in un futuro più o meno prossimo possa verificarsi la rovina totale o parziale, ma anche nei casi di “gravi difetti” della costruzione, che può anche consistere in una alterazione che, pur non interessando direttamente le strutture portanti dell’edificio, incida notevolmente sulla sua funzionalità, menomandone sensibilmente il godimento e la funzione economica, ovvero impedendo che essa fornisca l’utilità a cui è destinato (fattispecie inerente il distacco di una notevole parte dell’intonaco esterno del fabbricato).

Cassazione civile sez. II, 29/11/1996, n.10624



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