Quante sono le spese condominiali?

Gli oneri che devono sostenere i proprietari delle unità immobiliari per manutenzione e gestione delle parti comuni. Che succede con affitti e usufrutto.

Lo sanno bene i proprietari e gli inquilini di un condominio: le spese fisse da pagare incidono ogni mese nel bilancio familiare. Ma quante sono le spese condominiali? E come avviene la ripartizione di questi costi?

Stiamo parlando dell’onere che ogni condòmino deve sostenere per la manutenzione ordinaria e la gestione delle parti comuni di un edificio e che interessa non solo un bene di proprietà esclusiva, come può essere un’unità immobiliare, ma anche tutte le zone legate al condominio di cui tutti sono proprietari in base alla loro quota: il cortile da tenere in ordine, il giardino con l’erba da tagliare e le piante da sistemare con una certa frequenza, le scale e l’androne da tenere puliti e correttamente illuminati, il tetto, il portone d’ingresso, l’ascensore, il parcheggio, ecc. Lavori che possono essere affidati in parte ad un custode (se c’è) in parte a personale o società chiamati appositamente.

Va precisato che queste spese sono a carico dei proprietari. Chi di loro ha dato la casa in affitto, si farà pagare dall’inquilino la parte che gli spetta. Ma vediamo quante sono le spese condominiali e come devono essere pagate.

Spese condominiali: quali sono?

Come anticipato, le spese condominiali sono gli oneri che gli abitanti di un edificio devono pagare ogni mese per la manutenzione ordinaria e la gestione delle cose comuni. Secondo il Codice civile [1], si tratta di:

• tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorgono lo stabile, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
• le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
• le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Spese ordinarie

Le spese condominiali servono a tenere in perfette condizioni d’uso tutte queste parti comuni. Per questo motivo, si possono dividere in spese di manutenzione ordinaria e di manutenzione straordinaria. Tra le prime, a titolo esemplificativo, si possono segnalare le spese per:

• la pulizia di scale, androne, cortile, vetrate, portone ed altre parti comuni dell’edificio;
• la manutenzione e la revisione dei serramenti, dell’ascensore, dei citofoni, della caldaia centralizzata, di cancelli e cancelletti, ecc.;
• la manutenzione e la riparazione dell’impianto di illuminazione;
• la sistemazione dell’impianto elettrico e di quello idraulico;
• il compenso dell’amministratore e le spese di cancelleria;
• l’eventuale compenso del custode;
• l’assicurazione dello stabile ed eventuali imposte.

Spese straordinarie

Per definizione, le spese condominiali straordinarie sono quelle che non devono essere corrisposte con una cadenza fissa ma che vanno affrontate solo quando c’è una situazione eccezionale per costo e per importanza. Possono essere, ad esempio, la sostituzione del motore dell’ascensore, la sistemazione del giardino per una pianta caduta durante un violento temporale, il rifacimento del tetto, il rinnovamento della facciata, la sostituzione della caldaia, ecc.

Le spese straordinarie devono essere approvate a maggioranza dei condòmini, anche se ci sono degli interventi che possono essere fatti anche senza il voto dell’assemblea per la loro urgenza, come ad esempio il rifacimento di tetti o muri pericolanti.

Spese condominiali: chi paga?

L’abbiamo anticipato all’inizio: le spese condominiali devono essere sostenute dai proprietari delle unità immobiliari in base ai loro millesimi, cioè alle quote di comproprietà delle parti comuni di ciascuno rispetto al valore totale dell’edificio, in relazione al valore della singola unità immobiliare.

Non importa che non abiti nell’appartamento di quel palazzo: la normativa impone ad ogni condòmino di far fronte a quest’onere e di partecipare alle spese per la manutenzione e la gestione dei beni comuni anche quando non fa uso della casa in quanto titolare del diritto di proprietà.

Vanno, però, distinte alcune situazioni particolari. Ad esempio, nel caso in cui l’unità immobiliare venga concessa in comodato o in affitto, è possibile raggiungere un accordo scritto con chi effettivamente vi abita affinché sia lui a riconoscere al proprietario le spese condominiali ordinarie. L’amministratore del condominio chiederà il pagamento a chi ha il titolo di proprietà, il quale, a sua volta, incassa dal comodatario o dall’inquilino le spese da versare mensilmente all’amministratore.

Situazione diversa, invece, quando c’è un usufrutto. In questo caso, chi abita nell’appartamento (l’usufruttuario) e il titolare del bene (il nudo proprietario) si ripartiscono le spese condominiali in questo modo: l’usufruttuario, titolare del diritto di abitazione, paga le spese ordinarie, mentre il nudo proprietario, titolare del bene, paga quelle straordinarie. Ad ogni modo, l’amministratore ha la facoltà di rivolgersi a qualsiasi dei due per chiedere il pagamento delle spese condominiali, poiché entrambi ne rispondono in solido. Saranno poi usufruttuario e nudo proprietario a sistemarsi tra di loro o, nel peggiore dei casi, ad agire nel caso in cui a pagare sia sempre lo stesso.

Infine, può succedere che una delle unità immobiliari del condominio sia di proprietà di uno dei coniugi e che sia stato assegnato a causa di una separazione all’altro coniuge in quanto collocatario dei figli. In questo caso, sarà quest’ultimo a pagare le spese condominiali e non chi risulta proprietario della casa, poiché è il vero fruitore dei beni comuni.