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Che rischi se vendi casa ad un parente per non pagare i debiti

2 Luglio 2021
Che rischi se vendi casa ad un parente per non pagare i debiti

Si rischia la revocatoria se si vende un immobile a un familiare stretto per sfuggire al pignoramento: la differenza con la donazione.

Chi teme un pignoramento della casa avrà già pensato a venderla o a intestarla a qualche familiare pur di sottrarla alle grinfie dei creditori. Ma un comportamento di questo tipo non solo può risultare inutile, ma anche costoso: questo perché, come si vedrà a breve, oltre alle tasse e al notaio, si dovranno pagare le spese processuali al creditore che agisca in giudizio per chiedere la revocatoria di tale atto. Di cosa si tratta? Che rischi se vendi casa ad un parente per non pagare i debiti? La Cassazione ha fornito alcune importanti istruzioni in merito. 

Vendere o donare casa per sfuggire al pignoramento

Sbaglia chi ritiene che cambiare l’intestatario di un immobile possa servire ad occultare la presenza del bene e renderlo impignorabile. 

Da un lato, il creditore può sempre fare una visura storica e risalire agli atti di disposizione eseguiti dal debitore. In questo modo, è possibile scoprire che, in passato, questi è stato titolare di case, terreni, appartamenti, ville, ecc. e che, successivamente, essi sono stati venduti o donati.

Dall’altro lato, la legge attribuisce al creditore un termine di 5 anni per poter avviare la cosiddetta azione revocatoria: si tratta di una causa volta a rendere inefficace l’atto di vendita o di donazione del bene nei confronti del creditore. In termini pratici, ciò significa che il creditore può pignorare il bene nonostante questo non sia più del debitore. Ma come avviene l’azione revocatoria ed a quali condizioni?

Le condizioni della revocatoria della donazione

La donazione può essere revocata solo a patto che il creditore dimostri l’intento fraudolento del debitore. E la prova sta nel residuo patrimonio di questi all’esito della donazione: laddove i beni intestati al debitore dovessero risultare insufficienti a soddisfare eventuali azioni esecutive del creditore, allora l’intento fraudolento è scontato. Si pensi a una persona che intesta la propria unica casa al figlio divenendo così di fatto nullatenente. 

Laddove invece il debitore dovesse avere ancora la proprietà di beni che, se pignorati, garantirebbero al creditore il recupero delle proprie ragioni economiche, allora l’azione revocatoria non potrebbe essere esperita e la donazione resterebbe valida.

L’azione revocatoria deve comunque essere avviata entro massimo 5 anni dalla donazione.

Ma non è tutto. Una recente riforma, partendo dall’idea che le donazioni hanno quasi sempre un intento fraudolento, nel tentativo di tutelare maggiormente il creditore, ha stabilito che, qualora il pignoramento immobiliare venga iscritto non più tardi di un anno dalla trascrizione della donazione nei pubblici registri immobiliari, la donazione stessa si considera come non avvenuta. In buona sostanza, il creditore non ha neanche bisogno di avviare la revocatoria, potendo avviare il pignoramento dell’immobile nonostante questo sia ormai intestato a un altro soggetto.

Le condizioni della revocatoria della donazione

Nel caso in cui il debitore, piuttosto che donare la propria casa, intenda venderla, l’azione revocatoria incontra un ulteriore limite: limite rivolto, questa volta, a tutelare le ragioni dell’acquirente in buona fede che ben potrebbe essere estraneo allo scopo perseguito dal debitore, quello cioè di fregare il creditore. In tal caso, pertanto, oltre a dover dimostrare l’intento fraudolento del debitore (ossia l’assenza di ulteriori beni intestati), il creditore deve anche dare la prova della consapevolezza dell’acquirente della situazione in cui si trovava il debitore. 

Qui il punto: se si vende la casa a un estraneo, questa prova diventa difficile o comunque assai difficile. Viceversa, se si vende a un parente – o peggio ancora a un familiare convivente – le cose cambiano e per il creditore è più facile ottenere la revocatoria dal giudice. 

Di qui la recente ordinanza della Cassazione [1] secondo cui scatta la revocatoria sull’atto di vendita compiuto in epoca successiva al sorgere del credito quando l’acquirente è un parente stretto del debitore come ad esempio il figlio o il padre: questi infatti non può non essere consapevole che il contratto costituisce un evento dannoso per le ragioni del creditore.  

La consapevolezza dell’evento dannoso da parte del terzo può consistere anche nella mera conoscenza generica del pregiudizio alle ragioni del creditore. Si pensi al caso di un figlio che sia consapevole delle vicende giudiziarie che riguardano il padre venditore della casa e che ben sappia che questi gli sta vendendo la sua unica casa: il vincolo di parentela fra venditore e compratore rende inverosimile che quest’ultimo non sia a conoscenza della situazione debitoria che grava sul primo.


note

[1] Cass. ord. n. 18715/21.


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