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Debiti fiscali: rischi per acquirente e venditore di un immobile

2 Luglio 2021
Debiti fiscali: rischi per acquirente e venditore di un immobile

Azione revocatoria o di simulazione e denuncia penale per sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte: il caso di chi ha cartelle esattoriali non pagate e di chi ha ricevuto accertamenti fiscali. 

Non sono pochi i contribuenti che, avendo accumulato debiti per cartelle esattoriali non pagate, o prevedendo la possibilità di un imminente pignoramento da parte dell’Agenzia Entrate Riscossione per aver subìto accertamenti fiscali di rilevante importo, ritengono che vendere la casa – o simularne la vendita – possa essere una valida soluzione. Non è così e molto spesso chi offre, in consulenza, tale tipo di soluzione non è ben informato o ha poca pratica con le questioni di carattere legale. Difatti, la vendita di un immobile per debiti fiscali implica rischi per l’acquirente e il venditore. Il primo potrebbe perdere i soldi versati, dovendo restituire l’immobile (e subendo peraltro la condanna alle spese processuali a seguito dell’azione intrapresa dall’Agente per la riscossione); il secondo potrebbe subire – oltre alla conseguente richiesta di risarcimento, giustamente intrapresa dal compratore – una denuncia di carattere penale.

Queste due conseguenze però non sono automatiche. La legge infatti pone una serie di condizioni che non sempre si verificano; sicché, ben potrebbe succedere che la vendita vada a buon fine e il Fisco non riesca a recuperare le somme che gli sono dovute. 

Approfondiremo il discorso qui di seguito. Ci occuperemo cioè dei rischi per acquirente e venditore di un immobile in presenza di debiti fiscali: spiegheremo pertanto come funzionano l’azione revocatoria, l’azione di simulazione e soprattutto l’incriminazione penale per il reato di omesso pagamento delle imposte. Ma procediamo con ordine.

Vendita immobile per debiti fiscali: si può fare?

Prima di addentrarci nel problema, sarà bene partire da due esempi pratici, da tenere in considerazione per il resto della trattazione, in modo da rendere più chiara e concreta la problematica e le relative soluzioni.

Immaginiamo il caso di Antonio che, avendo ricevuto una serie di accertamenti fiscali da parte dell’Agenzia delle Entrate e, non avendo la possibilità di pagare o di arrivare a un accordo con l’ufficio delle imposte, ma intravedendo chiaramente il rischio di un’imminente ipoteca sulla casa, con successiva vendita all’asta dello stesso bene, decida di cedere l’immobile al proprio figlio. Quest’ultimo non vive più con il padre, ma ha già trasferito la propria residenza altrove insieme alla moglie.

Il consulente di Antonio gli ha consigliato di procedere alla vendita del bene e non alla donazione, essendo quest’ultima più facilmente “attaccabile”. I due concorderanno un prezzo di vendita più basso rispetto a quello di mercato per agevolare il trasferimento del denaro e la successiva restituzione. È un buon consiglio? 

Il caso è assimilabile a quello di Romolo che, a differenza di Antonio, ha già ricevuto una serie di cartelle esattoriali e che, non avendole pagate e perciò temendo il pignoramento della casa, decide di vendere la casa a un amico di lunga data, il quale troverà il modo di restituirgli l’immobile dopo qualche anno, quando il Fisco si sarà dimenticato di lui. È anche questa una buona soluzione? Si può vendere la casa in presenza di debiti fiscali?

Possiamo innanzitutto dire che, in entrambe le situazioni, se si tratta della «prima casa», sia Antonio che Romolo – così come i rispettivi acquirenti – sono salvi da qualsiasi contestazione. E ciò perché, per legge (il decreto legge n. 69/2013, cosiddetto «decreto del fare»), la prima casa non può mai essere pignorata. Sicché, anche se la stessa non fosse mai stata venduta, l’Agenzia delle Entrate Riscossione non vi avrebbe mai potuto mettere “le mani sopra”. 

Anzi, a ben vedere, il consiglio di vendere l’immobile risulta quanto mai inappropriato proprio perché entrambi i contribuenti non rischierebbero in alcun caso un pignoramento. Tutto ciò che l’Esattore potrebbe disporre è l’ipoteca, la quale può essere iscritta anche sulla prima casa a patto però che il debito sia superiore a 20.000 euro.

Come funziona il divieto di pignoramento della prima casa?

Attenzione: il divieto di pignoramento della prima casa opera solo alle seguenti condizioni:

  • il contribuente non deve avere la proprietà di altri immobili, neanche per minime quote;
  • la casa in questione deve essere l’unica proprietà immobiliare del contribuente il quale pertanto non deve possedere neanche una minima quota di altro immobile;
  • la casa deve essere luogo di residenza del contribuente e deve essere accatastata come civile abitazione (non è quindi possibile considerare «prima casa» un terreno, un magazzino, un ufficio, uno studio, un negozio, ecc.);
  • la casa non deve essere accatastata nelle categorie A/1, A/8 o A/9: non deve cioè trattarsi di immobile di lusso.

In presenza di tutte le predette condizioni, il contribuente non rischia alcun pignoramento ma, come detto, tutt’al più l’iscrizione dell’ipoteca in presenza di un debito superiore a 20.000 euro. A quel punto, nulla esclude che, pagando solo una parte di tale debito, in modo da riportarlo al di sotto di tale limite, si eviti anche l’ipoteca.

Viceversa, se viene meno anche una sola di tali condizioni, l’immobile in questione è pignorabile ed allora la vendita della casa per evitare il pignoramento potrebbe avere – astrattamente – senso. 

Ma non è ancora detta l’ultima parola. Anche quando non vi siano i presupposti della «prima casa» non è detto che si possa procedere al pignoramento della stessa. Difatti, il pignoramento immobiliare, per debiti fiscali, può avvenire solo alle seguenti condizioni:

  • il debito complessivo del contribuente deve essere superiore a 120.000 euro (anche in questo caso, pertanto, pagarne solo una parte in modo da attestarsi al di sotto di tale limite consente di evitare il pignoramento);
  • il valore complessivo di tutte le proprietà immobiliari del contribuente deve essere superiore a 120mila euro (pertanto non è possibile pignorare due immobili di proprietà del contribuente del valore ciascuno di 50mila euro);
  • l’Agente per la riscossione deve aver inviato un preavviso di ipoteca e, non prima di 30 giorni, iscritto l’ipoteca sul bene da pignorare (secondo una recente sentenza della Cassazione sarebbe necessaria anche una successiva comunicazione di avvenuta iscrizione dell’ipoteca, ma si tratta di un precedente isolato).

In assenza di tali condizioni, il contribuente non deve temere un pignoramento immobiliare da parte di Agenzia Entrate Riscossione.

Vendita immobile per debiti fiscali: rischi per l’acquirente 

Veniamo ora al caso in cui, presupponendo sussistenti tutte le condizioni per eseguire il pignoramento immobiliare sulla casa del contribuente, questi – al fine di evitare tale situazione – venda il bene. 

Ebbene, l’Agenzia delle Entrate Riscossione può procedere a due tipi di azioni giudiziali (due processi). Eccoli qui di seguito.

Azione di simulazione

Se la vendita è fittizia, il creditore potrebbe esperire l’azione di simulazione. Questa azione è rivolta a dimostrare che una vendita, per quanto stipulata innanzi al notaio, non è mai effettivamente avvenuta e, quindi, è come se non esistesse. Scopo di tale azione è chiaramente poter pignorare l’immobile il quale è come se non fosse mai uscito dal patrimonio del venditore. 

L’azione revocatoria può essere esperita in qualsiasi momento: non ci sono limiti di tempo. Il creditore però ha l’onere della prova e deve dimostrare che l’effettiva volontà delle parti – del venditore e dell’acquirente – è stata quella di non procedere a una effettiva vendita. Il che si può dimostrare con il fatto che: 

  • il pagamento del prezzo di vendita non è mai avvenuto;
  • il possesso dell’immobile non è mai mutato, sicché all’interno dello stesso continua a vivere il venditore e non l’acquirente;
  • le bollette di tutte le utenze domestiche sono ancora intestate al venditore. 

Azione revocatoria

Potrebbe invece succedere che le parti abbiano effettivamente voluto procedere a una vendita. Ciò però non esclude che l’atto sia ugualmente contestabile dal creditore. In tale ipotesi, questi può esperire la cosiddetta azione revocatoria. A tal fine, il creditore deve dimostrare che:

  • il venditore, all’esito della vendita, non ha più altri beni di sufficiente valore su cui il creditore potrebbe soddisfarsi; il suo patrimonio deve risultare sostanzialmente spoglio e privo quindi di quelle consistenze necessarie a eseguire un pignoramento;
  • l’acquirente era genericamente a conoscenza delle condizioni economiche del venditore (ossia della presenza di debiti) e del fatto che questi, con la vendita del bene, sarebbe rimasto privo di garanzie nei confronti dei creditori. Tale condizione si può presumere già sussistente quando l’acquirente è un familiare; più difficile è la prova se si tratta invece di un terzo estraneo.

Per quanto riguarda il primo presupposto, lo stesso non sussiste se il venditore cede solo uno dei propri beni, avendo però disponibilità di altri di consistente valore. Si pensi a un uomo che vende una casa, pur restando proprietario di altri immobili o di un sostanzioso conto in banca. 

Per quanto riguarda il secondo presupposto, tornando ai due esempi iniziali, la difesa di Antonio, che ha venduto la casa al figlio, potrà essere più attaccabile rispetto a quella di Romolo che, invece, l’ha venduta a un amico, un soggetto estraneo cioè alla famiglia.

L’azione revocatoria, al contrario di quella di simulazione, può essere esperita solo entro 5 anni dalla vendita.

Cosa rischia l’acquirente dell’immobile?

Sia nel caso di azione revocatoria che di azione di simulazione, l’acquirente rischia di dover restituire l’immobile al venditore. Egli dovrebbe poi agire nei confronti dello stesso venditore per farsi rimborsare il prezzo pagato, ma non è detto che vi riesca: il venditore infatti potrebbe aver speso tali soldi oppure potrebbe aver subito un ulteriore pignoramento da parte del Fisco. 

Oltre a ciò, l’acquirente subirà l’azione legale dell’Agenzia Entrate Riscossione: l’azione cioè di simulazione o revocatoria, dovendo a tal fine pagare un avvocato e, nel caso di sconfitta, anche le spese processuali all’avversario.

Vendita immobile per debiti fiscali: rischi per il venditore

Per il venditore, la vendita dell’immobile per debiti fiscali pone, da un lato il problema con l’acquirente (a cui, come anticipato sopra, dovrà restituire il prezzo ricevuto) e, dall’altro, un problema di carattere penale. Difatti, egli potrebbe essere incriminato per il reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte. Ma ciò solo a condizione che:

  • il debito sia superiore a 50mila euro;
  • il debito si riferisca al mancato pagamento di imposte sui redditi (Irpef, Ires, Irap) o Iva;
  • la vendita è artificiosa, ossia fittizia. In pratica, deve risultare che non c’è stata alcuna intenzione, da parte dei contraenti, di trasferire la proprietà dell’immobile.

In tutti gli altri casi, non ci può essere denuncia per il venditore, il quale subirà solo le conseguenze civili dell’azione revocatoria o di simulazione. 

In conclusione

In conclusione, non è così automatico che la vendita della casa, in presenza di debiti fiscali possa essere contestata. A tal fine, è necessario che essa non costituisca «prima casa» e che il creditore fornisca alternativamente le prove per l’azione revocatoria o di simulazione. 

Quanto invece al reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte, questa si pone solo per debiti superiori a 50mila euro relativi a imposte sui redditi o Iva.



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