Diritto e Fisco | Articoli

Come liberare una quota di immobile da ipoteca?

2 Luglio 2021
Come liberare una quota di immobile da ipoteca?

Come evitare il pignoramento e l’esproprio della casa se uno dei comproprietari ha debiti. 

Come liberare una quota di immobile da ipoteca? È astrattamente possibile vendere un immobile ipotecato. L’ipoteca non è una condizione di validità dell’atto di compravendita. Tuttavia, è molto più difficile trovare un acquirente: difatti, nel caso in cui il venditore non dovesse pagare il proprio debito, il creditore con l’ipoteca potrebbe pignorare l’immobile e farlo mettere all’asta dal tribunale nonostante il proprietario sia cambiato. L’acquirente quindi perderebbe la proprietà del bene, con poche chance di rivalersi nei confronti del venditore attesa la sua situazione debitoria. 

Nel caso in cui l’immobile sia in comproprietà tra più soggetti, le regole appena descritte non cambiano. Innanzitutto perché l’ipoteca si iscrive sull’intero bene e non solo sulla quota del debitore. Sicché, tutti i comproprietari subiranno le conseguenze derivanti dal fatto che uno di loro non ha pagato il creditore. In secondo luogo perché, nel momento in cui viene messo all’asta, l’immobile viene venduto nella sua interezza e non solo per la quota del debitore. È vero: il ricavato andrà diviso tra i creditori e i comproprietari “non debitori”, ma questi ultimi perderanno comunque il bene e riceveranno un controvalore – proporzionale alla rispettiva quota – sicuramente inferiore a quello di mercato. 

Ecco perché diventa necessario valutare se e come liberare una quota di immobile da ipoteca. Cerchiamo di dare qualche informazione a riguardo.

Si può vendere la quota del debitore?

La prima reazione che viene spontanea a chi teme il pignoramento dell’immobile è di venderlo o intestarlo a qualcun altro. Lo stesso pensiero potrebbe sorgere in capo al comproprietario: questi potrebbe essere tentato di cedere la propria quota ad un altro comproprietario.

Si tratta però di una soluzione del tutto inutile. Se difatti il bene è già stato ipotecato, la vendita non potrà essere opposta al creditore, il quale potrà ugualmente pignorare il bene nonostante il passaggio di proprietà in capo ad un altro soggetto. 

Viceversa, anche se un’ipoteca non dovesse ancora essere stata iscritta, il creditore potrebbe esperire la cosiddetta azione revocatoria nel termine di cinque anni e rendere inefficace l’atto di vendita (leggi Debiti fiscali: rischi per acquirente e venditore).

Si può togliere l’ipoteca su una quota dell’immobile?

Come detto, anche in presenza di un debito imputabile a uno solo dei comproprietari, l’ipoteca viene iscritta sull’intero immobile e non solo sulla quota di questi. Ciò però non esclude la possibilità di togliere l’ipoteca. A tal fine, ci sono diversi strumenti. Li analizzeremo qui di seguito.

La vendita della quota ai comproprietari e l’accordo col creditore

La soluzione più semplice si può raggiungere innanzi al notaio, con un accordo stretto tra i vari comproprietari dell’immobile e il creditore. 

In particolare, uno o tutti i comproprietari potrebbero voler acquistare la quota del comproprietario debitore, aumentando così le proprie quote. Offriranno così il prezzo al creditore il quale, contemporaneamente, rinuncerà all’ipoteca e si impegnerà alla relativa cancellazione. Il tutto può avvenire contestualmente, in sede di compravendita.

Come anticipato, l’acquirente potrebbe essere un solo comproprietario (che in tal caso estenderà proporzionalmente la propria quota di proprietà sull’immobile) o tutti quanti (in tale ipotesi ci sarà un ricalcolo di tutte le quote).

Per arrivare a questo accordo bisognerà trovare un accordo con il creditore che passi da una previa valutazione dell’immobile e, quindi, della quota del debitore. L’acquirente (o gli acquirenti) verseranno l’importo della vendita direttamente al creditore, con l’impegno di questi, stretto innanzi al notaio, di cancellare l’ipoteca.

L’immobile sarà così libero dall’ipoteca e non potrà più essere messo all’asta, ma chiaramente il comproprietario-debitore non sarà più proprietario della propria quota. 

Il giudizio di purgazione

Quando abbiamo appena detto è anche attuabile in via giudiziale. In buona sostanza, se anche non si dovesse trovare un accordo con il creditore, l’acquirente di una quota dell’immobile potrebbe avvalersi del diritto riconosciutogli dall’articolo 2889 del Codice civile: diritto che gli consente di liberare l’immobile dall’ipoteca pagando il creditore ipotecario. Il pagamento deve corrispondere al valore del bene o della quota del comproprietario debitore. Quindi, non rileva il fatto che il debito sia di importo superiore.

Se una persona ha un debito di 100mila euro e una comproprietà di un quarto su un immobile del valore di 200mila euro, l’acquirente può limitarsi a corrispondere al creditore ipotecario solo 50mila euro (pari appunto alla quota del debitore), liberando l’immobile dall’ipoteca pur non avendo soddisfatto integralmente il creditore.

Tale possibilità viene concessa sia nel caso in cui il bene sia stato solo ipotecato, sia nel caso in cui il bene sia già stato pignorato. In questo secondo caso, però, è necessario che l’acquirente proceda entro massimo 30 giorni dalla notifica dell’atto di pignoramento.

In ogni caso, il prezzo o il valore dichiarato non può essere inferiore a quello stabilito come base degli incanti dal Codice di procedura civile in caso di espropriazione.

Vediamo ora quali sono i passaggi da seguire per procedere al giudizio di purgazione. Il terzo acquirente deve avere già acquistato l’immobile o la quota del debitore. Tale atto di acquisto deve essere stato già trascritto nei registri immobiliari. 

Dopodiché il terzo acquirente dovrà:

  • notificare, tramite ufficiale giudiziario, ai creditori ed al precedente proprietario un atto con cui comunica la volontà di liberare il bene da ipoteca, offrendo contestualmente ai creditori il prezzo stipulato per l’acquisto dell’immobile;
  • chiedere, con ricorso al Presidente del Tribunale competente per l’espropriazione, la determinazione dei modi per il deposito del prezzo offerto.

Se non sono state fatte richieste di espropriazione nei quaranta giorni successivi alla notificazione della dichiarazione al precedente proprietario e ai creditori iscritti, l’acquirente, nel termine di sessanta giorni dalla notificazione, dovrà depositare il prezzo offerto nei modi prescritti dal Presidente del Tribunale e presentare alla cancelleria del giudice competente il certificato del deposito, il titolo d’acquisto con il certificato di trascrizione, un estratto autentico dello stato ipotecario e l’originale dell’atto notificato al precedente proprietario e ai creditori iscritti.

L’acquisto dell’immobile all’asta

Un’ultima soluzione per chi voglia liberare l’immobile da un’ipoteca è attendere che questo sia messo all’asta per poi partecipare alla gara al fine di acquistare il bene, magari attendendo che il prezzo scenda. Con l’aggiudicazione all’offerente, infatti, l’immobile verrà liberato dall’ipoteca.  

Apparentemente, l’acquirente pagherà un prezzo superiore alla quota del debitore poiché, come detto, il pignoramento riguarda l’intero bene. Tuttavia, ricordiamo che il ricavato deve essere poi diviso tra il creditore e i comproprietari, sicché l’acquirente riceverà la restituzione del controvalore della propria quota.  



Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube