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Sanatoria del sottotetto: quando è possibile? 

3 Luglio 2021 | Autore:
Sanatoria del sottotetto: quando è possibile? 

Come richiedere ed ottenere dal Comune l’autorizzazione per opere realizzate senza il permesso di costruire, anche quando i locali sono diventati abitabili.

Se hai eseguito dei lavori edilizi non autorizzati ti interesserà sapere se e quando è possibile la sanatoria del sottotetto. Le realizzazioni possono essere molto diverse: c’è chi si è limitato a creare uno sgabuzzino o una stanzetta e chi invece ha realizzato una vera e propria mansarda abitabile.

L’entità delle modifiche ovviamente ovviamente impatta molto sulla possibilità concrete di sanare l’abuso. In attesa del prossimo ed eventuale condono edilizio, che attualmente non è all’orizzonte, bisogna applicare le norme vigenti sul rilascio del permesso in sanatoria, un istituto previsto dalla legge che consente di regolarizzare le opere eseguite senza i necessari titoli ed autorizzazioni, quando rispettano determinati criteri stabiliti dalle normative urbanistiche ed edilizie. 

Vediamo dunque quando è possibile ottenere la sanatoria del sottotetto, esaminando anche le posizioni della giurisprudenza. Ad esempio, una recentissima sentenza del Tar Liguria [1] ha dato torto al Comune, che si opponeva alla sanatoria, affermando che il privato ne ha diritto quando ha creato una semplice tramezzatura interna e non ha alterato la destinazione d’uso dei locali, che non sono divenuti abitabili. 

Sanatoria abusi edilizi: cos’è e come funziona 

La sanatoria degli abusi edilizi è prevista dalla legge [2] per le opere realizzate senza il preventivo rilascio del necessario permesso di costruire o che presentano «difformità essenziali» dalle prescrizioni in esso contenute. 

Per ottenerla bisogna presentare al Comune una domanda di rilascio del permesso in sanatoria, che dovrà essere rilasciato:

  • se l’istanza è stata presentata prima che il Comune abbia irrogato sanzioni amministrative per l’abuso compiuto;
  • se l’intervento risulta «conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda». È la cosiddetta regola della doppia conformità: l’opera non deve aver violato le normative urbanistiche ed edilizie né nel momento in cui era stata realizzata, né quando avviene la richiesta di sanatoria (perché nel frattempo le norme potrebbero essere variate). 

Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento del contributo di costruzione in misura doppia rispetto all’importo che avrebbe dovuto essere versato inizialmente, se fosse stato chiesto il permesso di costruire (per ulteriori informazioni leggi “Quanto costa sanare un abuso edilizio”).

Come rendere il sottotetto abitabile 

Le normative per il recupero abitativo dei sottotetti sono previste dalle leggi regionali e dagli strumenti urbanistici comunali. A livello generale, per l’abitabilità occorre un’altezza minima dal pavimento di 2,7 metri (ridotta a 2,4 metri per i locali di servizio, come bagni e corridoi). Questi parametri possono variare in base alle zone; ad esempio molti Comuni montani consentono altezze più basse. 

Per rendere abitabile il sottotetto, trasformandolo in una mansarda, occorre anche: 

  • dotarlo delle necessarie finestre, per garantire un adeguato rapporto aero-illuminante con un fattore di luce diurna che per legge [3] non deve essere inferiore al 2%, insieme ad un rapporto di almeno 1/8 tra la superficie finestrata apribile e quella del pavimento calpestabile;
  • munirlo dei servizi igienici e dell’allaccio alle utenze idriche, elettriche e di scarico fognario, con impianti, prese e tubi a norma di sicurezza;  
  • modificare la sua destinazione d’uso, che da soffitta (o ripostiglio, lavatoio, stenditoio, ecc.) dovrà diventare abitativa.  

Come ottenere la sanatoria del sottotetto 

Se il sottotetto è stato realizzato, o ampliato, in assenza di permesso di costruire o in totale difformità o con variazioni essenziali rispetto al progetto presentato, il Comune dovrà ordinare la demolizione dell’opera in quanto abusiva, con spese poste a carico del proprietario responsabile [4]. In alcuni casi c’è la possibilità di ottenere la cosiddetta fiscalizzazione dell’abuso, pagando una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile dopo la realizzazione delle opere, in modo da evitare la demolizione che pregiudicherebbe la staticità dell’intero fabbricato [5].  

Ma la strada principale per ottenere la regolarizzazione dell’abuso compiuto con la trasformazione del sottotetto non autorizzata, rimane sempre quella di chiedere l’apposito permesso in sanatoria, con le modalità che ti abbiamo indicato, in modo da prevenire contestazioni, demolizioni e sanzioni, e ricordando di effettuare anche la modifica della destinazione d’uso quando i locali diventano abitabili. 

Se invece, nonostante i lavori compiuti, la destinazione d’uso non muta, vale il principio espresso nella sentenza che abbiamo menzionato all’inizio [1]: una volta accertata la conformità del sottotetto alla disciplina urbanistica ed edilizia, il Comune è tenuto a rilasciare il permesso in sanatoria che ha, come spiega la sentenza «natura vincolata». La vicenda decisa dai giudici amministrativi liguri riguardava un sottotetto nel quale erano stati installati dei semplici tramezzi interni, senza creare nuova superficie utile e senza realizzare impianti di servizio. La non abitabilità era dimostrata anche dall’assenza di arredi e degli allacci di acqua, luce, fogne e riscaldamento. 


note

[1] Tar Liguria, sent. n. 624 del 01.07.2021.

[2] Art. 36 D.P.R. n. 380/2001.

[3] D.M. 05.07.1975 “Parametri per idoneità abitativa ed igienico-sanitaria“.

[4] Art. 33, co.1, D.P.R. n. 380/2001. 

[5] Art. 33, co.2 D.P.R. n. 380/2001.


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