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Sfratto per morosità spese condominiali

4 Luglio 2021
Sfratto per morosità spese condominiali

Si può mandare via di casa l’inquilino che non paga il condominio e dopo quanto tempo di ritardo?

Non è detto che lo sfratto debba per forza avvenire per mancato pagamento del canone di locazione (cosiddetto «sfratto per morosità») o perché, nonostante la disdetta del contratto, il conduttore non libera l’immobile (cosiddetto «sfratto per finita locazione»). Esiste anche lo sfratto per morosità delle spese condominiali che si verifica quando l’inquilino non paga le somme dovute al condominio, per come concordate nel contratto di locazione. 

Anche questo diritto del locatore, però, come negli altri casi, è soggetto ad alcune condizioni. Condizioni relative, ad esempio, al termine entro cui attivare l’azione e, soprattutto, all’entità del debito a partire dal quale è possibile agire. 

Ecco allora tutto ciò che c’è da sapere sullo sfratto per morosità delle spese condominiali. 

L’inquilino è tenuto a pagare le spese condominiali?

Prima di parlare di sfratto per mancato pagamento delle spese condominiali, viene giustamente da chiedersi se davvero l’inquilino sia tenuto a pagare il condominio. 

A riguardo, è la legge a stabilire quali spese condominiali sono a carico dell’inquilino. La legge li chiama «oneri accessori». Si tratta delle spese per la pulizia, quelle per l’ordinaria manutenzione dell’ascensore (quelle straordinarie restano infatti a carico del proprietario), le spese dell’energia elettrica, dell’acqua, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria. Deve inoltre provvedere alle spese relative allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine e alle spese di fornitura di altri servizi comuni. Se poi nello stabile c’è un servizio di portineria, l’inquilino dovrà farsi carico del suo pagamento nella misura del 90%.

Tuttavia, il contratto di locazione può stabilire una diversa ripartizione e, ad esempio, determinare una somma à forfait che il conduttore deve pagare periodicamente al locatore. In ogni caso, non si possono addossare sull’inquilino le spese straordinarie, come ad esempio quelle di riparazione del tetto.

Dopo quanto tempo l’inquilino può essere sfrattato per mancato pagamento delle spese condominiali?

Per poter giustificare lo sfratto, il ritardo nel pagamento delle spese condominiali deve essere di almeno due mesi. Ma ciò non basta: è necessario che il debito accumulato sia superiore ad almeno due mensilità di canone. 

Quindi, per esempio, in caso di ritardo di tre mesi, se l’importo dovuto a titolo di condominio è pari a un solo canone di locazione, non è possibile procedere allo sfratto. 

Si ricorda invece che lo sfratto per morosità è possibile già dopo un ritardo di 20 giorni dal pagamento di un solo canone. 

Chi può sfrattare l’inquilino che non paga il condominio?

In realtà, l’obbligo di pagare le spese condominiali è del locatore: è lui infatti il condomino e, come tale, titolare del debito nei confronti del condominio. L’inquilino esegue solo un rimborso: rimborso dovuto in forza del contratto di locazione sottoscritto con il locatore. 

Quindi, il rapporto relativo al pagamento degli oneri accessori intercorre solo tra locatore e conduttore, per quanto, negli accordi tra questi, e per pura praticità, si possa prevedere che il denaro venga versato direttamente all’amministratore di condominio.  

Da ciò consegue innanzitutto che solo il padrone di casa può sfrattare l’inquilino che non paga il condominio e giammai il condominio stesso. Ed inoltre, se pur avendo ricevuto dall’inquilino gli oneri per il condomino il locatore non dovesse poi versarli all’amministratore, quest’ultimo potrebbe agire solo e soltanto nei confronti del locatore senza che da ciò possano derivare ripercussioni sull’inquilino. In buona sostanza, l’eventuale morosità tra condominio e locatore rimane un fatto limitato ai rapporti tra i due. 

Termine per agire per lo sfratto per mancato pagamento del condominio

Il locatore che voglia agire contro l’inquilino che non paga il condominio ha solo due anni di tempo dal giorno in cui gli ha inviato la richiesta di pagamento.

Quindi, se l’ordinario termine di prescrizione tra condomino e condominio è di cinque anni, quello invece tra locatore e conduttore è di due anni soltanto. 

Cosa rischia l’inquilino che non paga il condominio?

L’inquilino che non paga il condominio da oltre due mesi – sempre che il debito superi almeno 2 mensilità di canone – può essere sfrattato. 

Anche se non sussistono tali condizioni, il locatore potrebbe comunque agire nei suoi riguardi chiedendo al giudice un decreto ingiuntivo. Al decreto ingiuntivo potrebbe far ricorso anche qualora non voglia sfrattarlo per mantenere attivo il contratto di locazione.

Il decreto ingiuntivo è un ordine di pagamento emesso dal giudice contro il quale il debitore può fare ricorso entro 40 giorni dalla notifica.

Quanto invece allo sfratto, l’inquilino viene citato in un’udienza dinanzi al tribunale di fronte al quale può sollevare le proprie contestazioni (come ad esempio esibire le ricevute di pagamento), così presentando una formale opposizione alla richiesta di sfratto. 



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2 Commenti

  1. Alquanto assurdo che l’importo delle spese condominiali debba essere maggiore di due mensilità di canone. Di solito tale spesa ammonta all’8/10% del canone di locazione. Questo significa che per raggiungere l’importo ci vogliono 20/24 mesi. Ma questo é anche il termine di prescrizione. Tutto ciò senza contare che l’inquilino potrebbe pagare un paio di rate e rendere inutile un’intera procedura. Insomma, solite cose “all’italiana”.

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