Diritto e Fisco | Articoli

Fondo cassa condominiale: è obbligatorio

4 Luglio 2021
Fondo cassa condominiale: è obbligatorio

Serve sempre il fondo cassa in condominio per i lavori straordinari?

Spesso ci si chiede se, in condomino, serve sempre il fondo cassa per i lavori straordinari. In altri termini, il fondo cassa è obbligatorio?

Come noto, l’articolo 1135 del Codice civile stabilisce che l’assemblea dei condomini provvede – tra le altre cose – alle opere di manutenzione straordinarie e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di pari importo all’ammontare dei lavori. Tuttavia, se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento (i cosiddetti «sal»), il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. 

Ipotizziamo allora il caso di un amministratore che, pur avendo preso atto della delibera dell’assemblea con cui vengono approvate alcune opere di manutenzione e rifacimento della terrazza comune, non provveda poi a istituire il relativo fondo speciale. Cosa succede in questi casi? Ci si può esimere dal pagare le quote condominiali per i lavori straordinari?

La risposta è stata più volte fornita dalla giurisprudenza. Ecco le regole da seguire in questi casi.

Serve sempre il fondo cassa per i lavori straordinari in condominio?

Come dice il Codice civile, il fondo cassa è obbligatorio. Obbligatorio non sempre ma solo quando vengono deliberate:

  • opere di manutenzione straordinaria;
  • innovazioni.

Dunque, non è obbligatorio il fondo cassa condominiale per le opere di manutenzione ordinaria.

La previsione dell’obbligo di costituzione del fondo speciale si giustifica per via dell’elevato costo che l’appalto di tali opere di manutenzione straordinaria e di innovazione spesso comporta e, quindi, per l’esposizione debitoria che si trova ad affrontare il condominio.  

Se non viene istituito il fondo cassa bisogna pagare le quote al condominio?

La delibera dell’assemblea di condominio che approva le spese di manutenzione straordinaria o le innovazioni senza nel contempo istituire anche il fondo cassa speciale è nulla. Questo implica anche che l’amministratore non può riscuotere le quote condominiali straordinarie, neanche tramite un decreto ingiuntivo. In pratica, i condomini non sono tenuti a versare le somme dovute per tali lavori. Vero è che l’assemblea potrebbe sempre riunirsi in un secondo momento per costituire il predetto fondo.

Vedi i precedenti della giurisprudenza sul fondo lavori straordinari condominio.

Come funziona il fondo cassa condominiale?

Una volta istituito il fondo cassa speciale, l’amministratore deve riscuotere le quote dei condomini dovute per i lavori di manutenzione straordinaria o per le innovazioni in anticipo rispetto all’esecuzione delle opere, ma non anche a corrisponderle alla ditta appaltatrice. Le somme restano, infatti, depositate nel fondo e, a lavori completati, dopo il collaudo, viene effettuato il pagamento.

Il fondo funge pertanto da garanzia sia per la ditta edile (che così inizia i lavori già sapendo che il denaro ad essa spettante è stato accantonato), sia per il condominio (che così non dovrà avviare azioni giudiziarie contro i morosi). Ma non solo: la legge, con la previa «obbligatoria» costituzione del fondo speciale per i lavori di manutenzione straordinaria, tutela anche l’interesse del singolo condomino a evitare di dover pagare per conto dei morosi o di subire il pignoramento dei creditori a causa dei buchi di bilancio lasciati dai predetti morosi.

Lavori urgenti: l’amministratore deve istituire il fondo cassa?

Il Codice civile impone all’amministratore di avviare i lavori urgenti di manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale, anche senza l’autorizzazione dell’assemblea, quando non c’è sufficiente tempo per le convocazioni e le deliberazioni. È infatti preciso obbligo del capo condomino di intervenire per far rimuovere le situazioni di pericolo che mettono a rischio la stabilità dell’edificio o l’incolumità dei condomini o dei terzi (si pensi al cornicione del palazzo che minaccia di cadere). Come ci si pone, in questi casi, per l’istituzione del fondo speciale?

Ebbene, l’istituzione del fondo speciale condominiale non è necessaria se sul conto corrente del condominio c’è denaro a sufficienza per coprire interamente i lavori. L’amministratore può quindi delegare i lavori ben sapendo che il creditore non resterà insoddisfatto. Resta comunque l’obbligo di dare comunicazione all’assemblea dell’avvio dei lavori alla prima riunione utile.

Viceversa, in assenza di copertura sul conto corrente condominiale, l’amministratore ha l’obbligo di convocare immediatamente l’assemblea per poter deliberare l’istituzione del fondo speciale.



Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube