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Casa con abuso insanabile: il potenziale acquirente può richiedere il doppio della caparra?

10 Luglio 2021 | Autore:
Casa con abuso insanabile: il potenziale acquirente può richiedere il doppio della caparra?

Il promissario acquirente che scopre un abuso non sanabile, può chiedere il doppio della caparra se non si perviene al contratto definitivo? 

L’acquisto di una casa può presentare varie insidie, quasi tutte relative al rischio che la situazione apparente dell’appartamento non corrisponda a quella reale. Si pensi al caso di chi, soltanto dopo aver concluso il contratto preliminare e versato la caparra confirmatoria, viene a conoscenza della presenza, nell’immobile di suo interesse, di una tettoia abusiva da demolire. Nell’ipotesi di casa con abuso insanabile, il potenziale acquirente può richiedere il doppio della caparra?

Ebbene, nel caso in cui le parti non giungano alla stipula del contratto definitivo – poiché non hanno trovato un accordo sul valore del bene che tenesse conto del deprezzamento determinato dalla scoperta dell’abuso – vedremo se il promissario acquirente potrà richiedere al promittente venditore il versamento del doppio della caparra corrisposta a quest’ultimo.

Caparra: cos’è?

La caparra è una somma di denaro – oppure una determinata quantità di cose fungibili, tali, cioè, da poter essere scambiate o comunque sostituite con cose della stessa quantità, peso, numero o misura – corrisposta da una delle parti contrattuali all’altra, come corrispettivo per l’esercizio del diritto di recesso (caparra penitenziale) o con funzione di garanzia rispetto all’inadempimento (caparra confirmatoria).

Nel caso della caparra penitenziale, una volta versato l’importo, ciascuna delle parti potrà optare per il recesso o per l’adempimento. Nella prima ipotesi, se a recedere è colui che ha corrisposto la caparra, quest’ultimo la lascerà nelle mani dell’altra parte, se invece il diritto di recesso viene esercitato dalla parte che ha ricevuto la somma a titolo di caparra, la stessa dovrà versare il doppio di tale importo alla controparte.

Se nessuno dei contraenti esercita il recesso, la somma versata andrà restituita oppure imputata alla prestazione effettuata.

Facciamo un esempio.

Se il venditore di un bene del valore pattuito di 10.000 euro ha ricevuto dall’acquirente una caparra penitenziale pari a 1.000 euro, il compratore potrà adempiere la propria prestazione pagando l’intera somma pari al prezzo concordato (10.000 euro) e ottenendo dall’alienante la restituzione dei 1.000 euro di caparra oppure potrà versare l’importo di 9.000 euro, corrispondenti ai 10.000 euro del prezzo, decurtati dei 1.000 euro già incamerati dal venditore a titolo di caparra.

Il meccanismo operante nella caparra confirmatoria è identico a quello appena descritto con riguardo alla caparra penitenziale.

Dunque, se a non adempiere è la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra parte avrà la facoltà di recedere dal contratto e richiedere il doppio della somma versata. Se invece l’inadempimento è ascrivibile al contraente che ha versato la caparra, la parte non inadempiente potrà esercitare il diritto di recesso e trattenere l’importo ricevuto.

In ogni caso, da un lato, il contraente non inadempiente dovrà limitare la sua richiesta di risarcimento all’ammontare della caparra (o, se si tratta del contraente che ha versato la caparra, al suo doppio), dall’altro, la parte inadempiente non potrà dimostrare che il danno da essa provocato è quantificabile in misura inferiore alla stessa caparra.

Dunque, la caparra confirmatoria è da considerare sia come anticipo sul prezzo totale stabilito per la compravendita e sia come misura per fissare il risarcimento dovuto in caso d’inadempimento.

In realtà, la parte non inadempiente ha la facoltà di astenersi dall’esercitare il recesso, preferendo agire per l’esecuzione o la risoluzione del contratto, fermo restando il diritto al risarcimento del danno che, a questo punto, potrà anche essere superiore all’ammontare della caparra, la quale potrà essere trattenuta dall’avente diritto soltanto a garanzia della propria pretesa risarcitoria oppure come acconto sul risarcimento che sarà liquidato dal giudice.

La caparra nell’ambito del preliminare

Il preliminare è il contratto con il quale il venditore e l’acquirente – solitamente di un immobile – si impegnano a stipulare un futuro contratto di compravendita, il cosiddetto contratto definitivo, di cui il preliminare identifica gli elementi essenziali (prezzo di acquisto, modalità di pagamento, ecc.).

La principale garanzia per i contraenti del preliminare è costituita dalla facoltà, per la parte non inadempiente all’obbligo di stipulare il contratto definitivo, di agire nei confronti del contraente inadempiente per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del definitivo che non è stato concluso [1]. Tale garanzia può essere ulteriormente rinforzata dalla previsione del pagamento della caparra confirmatoria, in relazione all’ipotesi di mancata stipula del contratto definitivo.

Ma cosa accade se, dopo avere concluso il preliminare, il promissario acquirente scopre l’esistenza di un abuso non sanabile, gravante sull’immobile di suo interesse e se le parti non concludono il contratto definitivo, poiché non hanno trovato un accordo sul valore del bene che tenesse conto del deprezzamento determinato dalla scoperta dell’abuso?

In una fattispecie di questo tipo, la condotta del venditore integra la violazione dell’art. 1337 del Codice civile, che impone alle parti di tenere un comportamento ispirato a buona fede, tanto nella fase delle trattative quanto in quella della formazione del contratto.

In particolare, l’obbligo di buona fede impone a ciascuna delle parti del rapporto di agire in maniera da poter preservare gli interessi dell’altra, al di là degli specifici obblighi contrattuali e di quanto espressamente stabilito dalle singole norme o dal dovere extracontrattuale del neminem laedere (in forza del quale ognuno di noi è tenuto a non arrecare danno ad altri), traducendosi nel vincolo di salvaguardia dell’altrui utilità, nei limiti di un apprezzabile sacrificio.

Tra le ipotesi di inosservanza dell’obbligo di buona fede, la giurisprudenza ha individuato la violazione degli obblighi di chiarezza, di avviso e di informazione incombenti sulle parti, ciò in quanto il «rispetto del principio di buona fede e correttezza, è da intendersi, tra l’altro, come dovere di informazione della controparte circa la reale possibilità di conclusione del contratto senza omettere circostanze significative rispetto all’economia del contratto medesimo» [2].

Nello specifico, l’omessa informazione, nei confronti del compratore, circa l’esistenza di un manufatto abusivo da demolire, è certamente ascrivibile al venditore, in quanto, anche laddove non ne avesse avuto conoscenza, ciò configurerebbe comunque responsabilità a suo carico per scarsa diligenza.

In virtù di quanto precede, dunque, l’inadempimento del venditore dell’immobile in esame legittima la richiesta del doppio dell’acquirente.


note

[1] Art. 2932 cod. civ.

[2] Cass. n. 5297/1998.


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