Diritto e Fisco | Articoli

Quali sono gli obblighi del proprietario?

4 Luglio 2021
Quali sono gli obblighi del proprietario?

Affitto: il contratto di locazione pone degli obblighi sia per l’inquilino che per il locatore. Ecco i doveri di quest’ultimo.

Come ogni contratto, anche quello di locazione (più comunemente chiamato «affitto») impone diritti e doveri per entrambe le parti. In questo articolo ci occuperemo di indicare quali sono gli obblighi del proprietario. Obblighi che però – si badi bene – possono essere fatti valere dinanzi a un giudice solo a patto che il contratto di affitto sia regolare, ossia venga registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Un contratto di affitto in nero, infatti, non consente alcuna tutela e se una delle due parti non dovesse rispettare i propri doveri, l’altra non potrebbe ricorrere al giudice. La spiegazione di tale conseguenza è presto spiegata: il contratto di affitto non deve essere solo scritto ma va anche registrato: diversamente, è nullo e non produce effetti.

Ma procediamo con ordine e vediamo quali sono gli obblighi del proprietario.

Obblighi del proprietario di casa

Gli obblighi del padrone di casa, cioè del locatore, sono indicati analiticamente dall’articolo 1575 del Codice civile e consistono nel: 

  • consegnare l’appartamento in buono stato di manutenzione: la cosa deve essere priva di vizi o difetti che ne impediscano o diminuiscano l’idoneità al godimento da parte del conduttore; 
  • mantenere l’appartamento in uno stato idoneo a servire all’uso convenuto, con l’obbligo di provvedere alle necessarie riparazioni; 
  • garantire al conduttore il pacifico godimento dell’immobile, in particolare nell’ipotesi che un terzo pretenda di avere diritti sulla stessa. 

Vizi dell’appartamento

Quanto al primo obbligo – quello cioè della consegna dell’immobile in buono stato di manutenzione – la norma fa comunque salva la possibilità che il conduttore accetti un bene affetto da vizi, ma in tal caso non potrà contestarli in un momento successivo. Dunque, il significato di tale espressione non è quello di consegnare un appartamento perfetto ed integro, ma di chiarire al conduttore tutti gli eventuali problemi che potrebbero ridurre il suo godimento: i cosiddetti vizi occulti. Quanto invece ai vizi palesi, quelli cioè che possono essere notati già ad occhio nudo, al momento del primo sopralluogo, non v’è neanche l’obbligo della comunicazione, visto che rientra nell’onere del conduttore osservare il bene e verificare se questo è di suo gradimento. 

Tanto per intenderci, se l’appartamento presenta delle macchie di umidità alle pareti non c’è né obbligo, da parte del locatore, di denuncia preventiva, né possibilità di successiva contestazione da parte del conduttore. 

Il dovere di informazione riguarda soprattutto i vizi non visibili con l’ordinaria diligenza. Ma come detto, se questi vengono accettati espressamente dal conduttore, il contratto resta valido. Quindi, nulla toglie che si possa prendere in affitto un appartamento dove non funziona l’impianto di riscaldamento, se il conduttore ne è al corrente e li approva. 

A tal fine, proprio per evitare equivoci e successivi litigi, sarà necessario che tutti i vizi siano indicati nel contratto o in un verbale di consegna dell’appartamento ad esso allegato. In assenza però di indicazioni, è vietato consegnare un immobile privo di abitabilità o dei servizi essenziali.

L’obbligo di effettuare le riparazioni

Quanto al secondo obbligo, il locatore deve eseguire le riparazioni necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore. 

Dunque, spettano al locatore:

  • la manutenzione straordinaria, come ad esempio la sostituzione degli impianti rotti o la tinteggiatura delle pareti, la riparazione di un elettrodomestico (se si tratta di appartamento ammobiliato) o della caldaia, ecc.;
  • la manutenzione ordinaria di elevato valore: si pensi alla sostituzione delle corde delle tapparelle usurate dall’uso quotidiano.

Spettano invece al conduttore:

  • le spese di ordinaria manutenzione di scarso valore economico: come, ad esempio, la sostituzione di un tubo che perde del lavandino della cucina purché non comporti opere murarie. 

Garanzia del locatore

Il locatore è tenuto alla garanzia per i vizi della cosa che ne diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneità all’uso convenuto. Ci si riferisce non solo ai vizi intrinseci dell’appartamento – come ad esempio il fatto che manchi l’acqua o il riscaldamento – ma anche a quelli derivanti dalle turbative di terzi: si pensi a un vicino che fa molto rumore. Proprio a riguardo, si è detto che l’inquilino ha il diritto di lasciare l’appartamento per giusta causa anche prima della scadenza nel caso in cui subisca le molestie da parte dei vicini di casa. 

Diritti dell’inquilino nei confronti del proprietario

Se l’appartamento presenta al momento della consegna vizi occulti e non dichiarati, il conduttore può rivolgersi al tribunale ordinario e ottenere: 

  • la risoluzione del contratto (ossia lo scioglimento, con possibilità di lasciare l’appartamento e andare via prima del tempo) oppure la riduzione del prezzo del canone d’affitto. Come anticipato, il conduttore non ha diritto alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo se i vizi erano da lui conosciuti o facilmente riconoscibili; 
  • il risarcimento dei danni derivanti dai vizi dell’immobile. Il locatore può evitare di risarcire tali danni solo provando di non averli conosciuti al momento della consegna. 

È escluso che l’inquilino possa ridurre o sospendere il pagamento dei canoni di affitto se i vizi non sono di tale gravità da rendere impossibile l’utilizzo dell’appartamento. Dunque, solo se si tratta di problemi tali da costringere l’inquilino ad andare via (ad esempio assenza di riscaldamento o impianto elettrico a rischio di folgorazione) è possibile smettere di pagare il canone; viceversa, per quei vizi che semplicemente riducono il godimento del bene (ad esempio, infiltrazioni di umidità), senza però imporre all’inquilino un trasloco, questi non può sospendere o ridurre il canone ma deve agire in tribunale contro il locatore affinché sia il giudice a decidere. 

Vizi conosciuti o facilmente riconoscibili

La giurisprudenza ha specificato che se i vizi erano conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore prima della conclusione del contratto, egli non può chiedere né la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo né il risarcimento dei danni derivanti dai vizi della cosa. 

La Cassazione ha inoltre specificato che le regole suddette si applicano non solo nell’ipotesi in cui i vizi si siano già manifestati prima della conclusione del contratto, ma anche in caso di vizi preesistenti manifestatisi successivamente. 

L’art. 1581 cod. civ., a sua volta, precisa che tali regole si applicano anche nel caso di vizi sopravvenuti nel corso del contratto di locazione. 

Qualora le parti pattuiscano limitazioni alla responsabilità del locatore per danni derivanti dai vizi della cosa, tale patto non ha effetto se il locatore ha taciuto in malafede l’esistenza di vizi, oppure se questi ultimi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa. 

Se i vizi della cosa o di parte notevole della stessa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti e nonostante qualsiasi rinuncia. 

Riparazioni fatte dall’inquilino

Il locatore non può compiere sulla cosa innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore. 

Se nel corso della locazione la cosa necessita di riparazioni che non possono essere effettuate alla fine del contratto, il conduttore deve tollerarle, anche quando comportino privazione del godimento della cosa locata. 

Tuttavia, se le riparazioni si protraggono per oltre un sesto della durata della locazione, e in ogni caso per oltre 20 giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del prezzo proporzionata alla durata dei lavori e al mancato godimento del bene locato. Indipendentemente dalla durata delle riparazioni, se queste comportano l’impossibilità per il conduttore e la sua famiglia di alloggiare nell’immobile locato, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto. 

Obblighi dell’inquilino

Gli obblighi del conduttore (inquilino) sono elencati dall’art. 1587 del Codice civile. 

In particolare, l’affittuario ha l’obbligo di: 

  • prendere in consegna l’appartamento; 
  • osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso definito nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze; 
  • versare il corrispettivo nei termini convenuti. 

Come anticipato sopra, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando dipende dalla colpa del locatore. Diversamente, può essere sfrattato. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore. 

Alla fine della locazione, il conduttore deve restituire la casa al locatore nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione fatta dalle parti (eventualmente nel verbale di consegna dell’appartamento), salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso in conformità del contratto. 

In mancanza di un verbale di consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto la casa in buono stato di manutenzione. Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuto a usura e vetustà. 

Se vi sono rotture o danneggiamenti, l’inquilino dovrà pagarne il costo del ripristino, se vi sono migliorie non autorizzate non potrà ottenerne il rimborso, mentre, se erano state autorizzate dal proprietario, potrà rivalersene. Il locatore dovrà restituire all’inquilino, con i relativi interessi, il deposito– o la sua parte residua– versato al momento della consegna. 



Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube