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Chi vende la nuda proprietà deve pagare debiti e danni?

4 Luglio 2021
Chi vende la nuda proprietà deve pagare debiti e danni?

I creditori dell’usufruttuario possono rivalersi sul nudo proprietario? Quali rischi per chi compra o riceve in donazione la nuda proprietà di un immobile da parte di un soggetto con debiti o con obblighi di risarcimento?

Non di rado, c’è chi crede che vendere o donare la casa sia un valido espediente per non pagare i debiti o, quantomeno, per sfuggire al rischio di un pignoramento. Come tuttavia abbiamo già spiegato in svariati articoli su questo stesso giornale, il creditore può esercitare, entro cinque anni dal trasferimento dell’immobile, l’azione revocatoria, rendendo così inefficace il trasferimento del bene e mettendolo all’asta (leggi Che rischi se vendi casa a un parente per non pagare i debiti).

Cosa succede invece a chi cede la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto? Chi vende la nuda proprietà deve pagare debiti e danni? La questione va risolta nei seguenti termini.

Bisogna distinguere a seconda che si tratti di debiti derivanti dall’uso dell’immobile e altri debiti. Cerchiamo di spiegarci meglio.

Vendita nuda proprietà: si paga il risarcimento del danno?

La vendita della nuda proprietà di un appartamento non trasferisce sul nuovo titolare l’obbligo di risarcire eventuali terzi che, in precedenza, siano stati danneggiati dall’immobile.

Poniamo il caso di una persona condannata dal tribunale a pagare i danni al vicino per delle infiltrazioni d’acqua causate dalle tubature del proprio appartamento; quest’ultima, per non pagare, subito dopo la pubblicazione della sentenza, cede la nuda proprietà dell’immobile al proprio anziano genitore nullatenente. 

Chi dovrà versare il risarcimento al vicino danneggiato? L’ex proprietario ormai divenuto semplice usufruttuario o il nuovo nudo proprietario? Sicuramente il primo. Ed a metterlo “nero su bianco” è la Cassazione [1]. 

Secondo la Corte, la vendita dell’immobile, durante il processo di risarcimento danni derivanti all’immobile stesso, o anche alla fine del processo, non determina il trasferimento, in capo all’acquirente, dell’obbligo di risarcimento dei danni cagionati da un’indebita attività del venditore. Quindi, in questo caso, a dover pagare i danni stabiliti dal giudice è il venditore, ossia il successivo usufruttuario.

Diverso è invece il caso in cui la vendita avvenga prima dell’avvio del processo. In tal caso, è il nudo proprietario a dover pagare il risarcimento, potendosi però eventualmente rivalere nei confronti del venditore che non abbia comunicato i vizi dell’immobile di cui era a conoscenza. 

Vendita nuda proprietà: chi paga i debiti?

Diverso è il discorso quando il titolare dell’immobile ha debiti pregressi. In questo caso, i suoi creditori non potranno più pignorare l’immobile in quanto la proprietà è ormai passata in capo a un altro soggetto, a meno che non abbiano precedentemente iscritto ipoteca. Difatti, l’ipoteca consente di sottoporre ad esecuzione forzata l’immobile anche dopo il trasferimento della sua titolarità. 

Il nudo proprietario quindi non rischia nulla nel caso in cui acquisti il bene da un soggetto con debiti. Resta tuttavia salva la possibilità per i creditori, nell’arco di cinque anni dalla vendita della nuda proprietà, di esercitare la cosiddetta «azione revocatoria» ossia di rendere inefficace la cessione della nuda proprietà e, quindi, soddisfarsi sul bene. Ma tale possibilità è sottoposta a condizioni. In particolare:

  • se si è trattato di una donazione della nuda proprietà: il creditore deve dimostrare che il patrimonio del venditore è rimasto sostanzialmente spoglio di garanzie e non consente al creditore di pignorare altri beni per soddisfarsi (si pensi al soggetto che cede la nuda proprietà dell’unico immobile che ha);
  • se si è trattato di una vendita della nuda proprietà: il creditore deve dimostrare (oltre a quanto appena visto per la donazione) che l’acquirente era a conoscenza della situazione debitoria del venditore e del danno che, con la vendita, avrebbe prodotto al creditore (ossia della sostanziale insufficienza del suo patrimonio). In tal caso, se la vendita viene fatta a un familiare convivente, tale prova è più semplice poiché si può presumere che il parente stretto conosca le condizioni economiche dell’altro. Viceversa, se si tratta di un soggetto estraneo, la dimostrazione è molto più complessa. 

In entrambi i casi, l’azione revocatoria deve essere avviata entro massimo 5 anni dal trasferimento della nuda proprietà.

Si tenga peraltro conto che, se il creditore trascrive il pignoramento entro un anno dalla donazione della nuda proprietà, può sottoporre il bene a pignoramento senza neanche il bisogno di esercitare l’azione revocatoria.

L’usufrutto è pignorabile?

Non resta che verificare se il creditore di colui che cede la proprietà riservandosi l’usufrutto possa sottoporre a pignoramento l’usufrutto stesso. In teoria, l’usufrutto è pignorabile e, quindi, aggredibile dai creditori del proprio titolare nonostante la nuda proprietà appartenga a un soggetto estraneo al debito. Tuttavia, si tratta di un’ipotesi scolastica. Ha poco senso acquistare all’asta un diritto di usufrutto quando la durata di quest’ultimo potrebbe non essere certa e dipendere dalla vita dell’usufruttuario. Chi mai pagherebbe per un diritto di cui non conosce la data di scadenza?


note

[1] Cass. ord. n. 18634/21 del 30.06.2021.

Autore immagine: depositphotos.com

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 21 aprile – 30 giugno 2021, n. 18634

Presidente Orilia – Relatore Scarpa

Fatti di causa e ragioni della decisione

T.G. ha proposto ricorso per cassazione, articolato in due motivi avverso la sentenza della Corte d’appello di Palermo n. 1320/2019 del 24 giugno 2019.

Non hanno svolto attività difensive gli intimati S.U. e R.F.P. .

La Corte d’appello di Palermo ha respinto il gravame avanzato da T.G. dal Tribunale di Palermo del 20 giugno 2014. Il Tribunale aveva pronunciato sulla opposizione avanzata da T.G. avverso il decreto d’ingiunzione per il rimborso delle spese di esecuzione ex art. 614 c.p.c., sostenute da S.U. e R.F.P. al fine di conseguire l’esecuzione forzata degli obblighi di ripristino e di manutenzione di una terrazza a livello, giusta condanna passata in giudicato contenuta nella sentenza n. 935/2012 della Corte d’appello di Palermo. Il T. ha sostenuto il proprio difetto di legittimazione passiva rispetto all’ingiunzione di pagamento, in quanto titolare soltanto di diritto di usufrutto su una unità immobiliare compresa nell’edificio di via (omissis) , Monreale. La Corte di Palermo ha invece affermato che l’obbligo di fare in capo al T. , e dunque anche l’obbligo di sostenere le spese di esecuzione, trovavano titolo ormai irrevocabile nella sentenza n. 935/2012, che individuava l’appellante come debitore, non avendo perciò rilievo l’alienazione della nuda proprietà dell’unità immobiliare in questione avvenuta nel 2004, con gli effetti, peraltro, dell’art. 111 c.p.c.

Il primo motivo del ricorso di T.G. denuncia la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 111 c.p.c., degli artt. 1005 e 1013 c.c., degli artt. 63 e 67 disp. att. c.c., e degli artt. 115 e 116 c.p.c., sul presupposto della qualità di mero usufruttuario del ricorrente, in quanto tale non obbligato a concorrere alle spese di manutenzione straordinaria dell’immobile.

Il secondo motivo deduce la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 91 o 92 c.p.c., in quanto la Corte d’appello avrebbe dovuto condannare alle spese la controparte o al più compensare le stesse.

Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere dichiarato manifestamente infondato, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380 bis c.p.c., in relazione all’art. 375 c.p.c., comma 1, n. 5), il presidente ha fissato l’adunanza della Camera di Consiglio.

In tema di esecuzione degli obblighi di fare e di non fare, nel caso di opposizione a decreto ingiuntivo emesso, ai sensi dell’art. 614 c.p.c., comma 2, per il rimborso delle spese anticipate dalla parte istante, l’opponente può in tale sede far valere contestazioni circa la congruità delle spese, e non già, come risulta dal primo motivo di ricorso, mettere in discussione l’obbligo di fare consacrato nel titolo esecutivo giudiziale, ovvero contestare il diritto di procedere ad esecuzione forzata, peraltro nella specie risultante da sentenza passata in giudicato. Il ricorrente solleva un’eccezione di difetto di legittimazione passiva rispetto all’esecuzione dell’obbligo di ripristino della terrazza alla terrazza a livello, statuito nella sentenza n. 935/2012 della Corte d’appello di Palermo, deducendo l’alienazione della nuda proprietà dell’unità immobiliare avvenuta nel 2004, e dunque in epoca ben anteriore alla formazione del titolo medesimo. D’altro canto, l’alienazione della cosa litigiosa durante il corso del processo non può, per sé sola, determinare il trasferimento all’acquirente dell’obbligazione di risarcire i danni cagionati da un’indebita attività dell’alienante, avente ad oggetto la cosa stessa. Invero, l’art. 111 c.p.c., u.c., per il quale la sentenza pronunziata contro l’alienante spiega i suoi effetti anche contro il successore a titolo particolare ed è impugnabile anche da lui, non si riferisce a qualunque ipotesi di successione a titolo particolare verificatasi nel corso del processo, ma solo alle ipotesi in cui il diritto che forma oggetto della successione si identifichi con quello sul quale si svolgeva la controversia, e che costituiva l’oggetto immediato dell’accertamento giurisdizionale. Essendo, nella specie, oggetto dell’accertamento il rapporto, di natura obbligatoria e non reale, attinente al risarcimento dei danni da illecito per il difetto di manutenzione del bene, nessun rilievo assume comunque l’alienazione dello stesso in corso di causa.

Nè rivela qui consistenza la considerazione della disciplina dettata dall’art. 67 disp. att. c.c. a proposito delle spese dovute dall’usufruttuario della porzione compresa nell’edificio condominiale (disciplina che, peraltro, dopo la riformulazione operata con la L. n. 220 del 2012, prevede la responsabilità solidale tra nudo proprietario e usufruttuario per il pagamento dei contributi), in quanto sono qui oggetto di lite le spese di esecuzione di una sentenza di condanna per violazione di un obbligo di fare, e non il riparto delle spese regolate dall’art. 1123 c.c. in ragione della quota come conseguenza dell’appartenenza in comune delle cose, degli impianti e dei servizi condominiali.

Quanto al secondo motivo, esso è infondato, atteso che la regolamentazione delle spese dell’opposizione ex art. 614 c.p.c. va comunque effettuata sulla base del principio di soccombenza, mentre la compensazione rientra nel potere discrezionale del giudice di merito, ove ravvisi le ragioni di cui all’art. 92 c.p.c., comma 2, sicché la pronuncia di condanna non può essere censurata in cassazione (da ultimo, Cass. Sez. 6 – 3, 26/04/2019, n. 11329).

Il ricorso va perciò rigettato, non dovendosi provvedere in ordine alle spese del giudizio di cassazione, in quanto gli intimati non hanno svolto attività difensive.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater – da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

 


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