Quando l’amministratore di condominio si definisce inadempiente?

In quali casi i condòmini devono nominare un amministratore? Quali sono i suoi obblighi? Quando è possibile procedere alla sua revoca?

L’amministratore rappresenta il condominio verso l’esterno. Tutti coloro che vogliono interfacciarsi con la compagine condominiale devono interagire direttamente con l’amministratore. Ciò accade nel bene così come nel male, ad esempio quando occorre citare in giudizio il condominio: anche in questo caso, il destinatario dell’atto sarà l’amministratore. L’amministratore svolge un ruolo importantissimo, in quanto esegue le delibere assembleari e, più in generale, attua la volontà manifestata dai condòmini. Se viene meno ai propri doveri, può essere revocato dall’assemblea, anche ricorrendo all’autorità giudiziaria. Quando l’amministratore di condominio si definisce inadempiente?

Una volta nominato, l’amministratore assume dei precisi obblighi nei confronti dell’intero condominio. Ad esempio, l’amministratore deve aprire un conto corrente destinato al condominio, curare la contabilità, attivarsi per recuperare i crediti, convocare l’assemblea almeno una volta all’anno per l’approvazione del bilancio. Alcuni doveri sono più importanti degli altri e, se non rispettati, possono comportare la revoca giudiziale dell’amministratore. Se vuoi saperne di più sull’argomento, prosegui nella lettura: vedremo insieme quando l’amministratore di condominio si definisce inadempiente e cosa può fare il condominio in questi casi.

L’amministratore in condominio è obbligatorio?

La legge non impone che ogni condominio abbia un amministratore. Secondo il Codice civile [1], la nomina di un amministratore è obbligatoria solamente quando i condomini sono più di otto. In questa ipotesi, l’assemblea è tenuta a nominare l’amministratore e, se non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini (o dell’amministratore dimissionario).

Pertanto, nei condòmini con almeno nove proprietari occorre obbligatoriamente nominare un amministratore; in tutti gli altri casi, è possibile che l’edificio rimanga senza amministratore.

Si badi bene: il numero minimo (nove) che fa scattare l’obbligo di nominare un amministratore è riferito ai proprietari di abitazioni condominiali, non a nove inquilini generici. In altre parole, se in un condominio vivono dieci persone, ma cinque di esse fanno riferimento al nucleo familiare di un solo proprietario, non ci sarà obbligo di nominare l’amministratore.

Come si nomina un amministratore?

L’amministratore è nominato dall’assemblea, cioè dall’organo che riunisce tutti i condomini. La delibera viene adottata con il voto favorevole della metà del valore dell’edificio (500/1000) e della maggioranza degli intervenuti.

Chi convoca l’assemblea per la nomina? Solitamente, spetta all’amministratore uscente convocare l’assemblea. Nel caso in cui questi non vi provveda, possono chiederne la convocazione due o più condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore dell’edificio (166,66 millesimi). Decorsi inutilmente 10 giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione (si parla, in questo caso, di «autoconvocazione»).

Se invece il condominio non ha alcun amministratore (ad esempio perché da poco costituito e si accinge alla nomina del suo primo amministratore), allora ogni condomino può convocare l’assemblea.

L’amministratore di condominio può essere nominato anche dall’autorità giudiziaria, nei casi in cui il condominio sia privo dell’amministratore e la sua figura sia obbligatoria per legge (ossia quando i condomini sono più di 8).

La nomina da parte del giudice si rende necessaria quando i condòmini non si siano decisi a nominare l’amministratore obbligatorio per legge. In questi casi, qualunque condomino può chiedere all’autorità giudiziaria di provvedere alla designazione.

Quando scade il mandato dell’amministratore?

La legge non stabilisce la durata del mandato dell’amministratore. Secondo la giurisprudenza, l’amministratore dura in carica un anno e, alla scadenza di tale anno, il mandato si rinnova automaticamente, senza che vi sia quindi bisogno di convocare l’assemblea per la sua riconferma.

Alla scadenza del secondo anno (ossia dopo l’anno di rinnovo automatico), il mandato scade: l’amministratore cessa automaticamente dalle funzioni, anche se continua a esercitare le sue funzioni in attesa della nuova nomina. Così, in prossimità di tale scadenza, l’amministratore deve convocare l’assemblea per la sua riconferma o per la nomina di un suo sostituto.

Quali sono i compiti dell’amministratore?

Una volta nominato, l’amministratore deve adempiere ad alcuni obblighi che la legge gli impone. Di seguito i principali:

• convocazione dell’assemblea. L’amministratore deve convocare l’assemblea dei condòmini quando ve ne sia necessità: ad esempio, per approvare i lavori di straordinaria manutenzione, quelli cioè più onerosi. Per legge, l’amministratore è comunque tenuto a convocare almeno una volta l’anno l’assemblea dei condòmini per l’approvazione del rendiconto annuale della gestione;
• esecuzione delle delibere assembleari. L’amministratore deve attuare la volontà manifestata dai condòmini attraverso le delibere dell’assemblea;
• curare l’ordinaria manutenzione del condominio. Ciò non significa che l’amministratore se ne occupa materialmente (ad esempio, pulendo di persona le grondaie, sostituendo le lampadine non funzionanti, ecc.), ma che può incaricare le persone competenti per lo svolgimento dei lavori ordinari, quelli che non comportano una grande spesa e che, pertanto, non richiedono il consenso assembleare;
• compiere gli atti conservativi. Per atti conservativi si intendono le azioni possessorie e quelle tendenti al recupero delle spese necessarie per il ripristino della cosa comune, senza la necessità che l’assemblea autorizzi previamente;
• curare gli adempimenti fiscali, come ad esempio quello di rilasciare i certificati che consentano al singolo condomino di richiedere la detrazione per le spese condominiali sostenute;
• tenere e conservare i registri condominiali, come ad esempio il registro di anagrafe condominiale, il registro dei verbali delle assemblee e il registro della contabilità;
• conservare la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
• redigere annualmente il rendiconto della propria gestione e convocare l’assemblea per l’approvazione del documento entro centottanta giorni. La violazione di quest’obbligo giustifica la revoca giudiziale dell’amministratore;
• stipulare una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato, ma solo se l’assemblea lo ha espressamente richiesto;
• aprire un conto corrente intestato al condominio su cui far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condòmini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio;
• recuperare i crediti condominiali. L’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

Amministratore di condominio: quando è inadempiente?

L’amministratore di condominio si definisce inadempiente quando viene meno a uno degli obblighi visti nel paragrafo precedente.

In pratica, l’amministratore inadempiente è l’amministratore che non fa bene il proprio lavoro. La conseguenza è che egli può essere revocato dall’assemblea.

Nel caso di gravi inadempienze, inoltre, può essere revocato anche su richiesta di un solo condomino, se il giudice ritiene che l’amministratore abbia commesso una grave irregolarità.

Come si revoca l’amministratore di condominio?

A prescindere dagli inadempimenti, l’amministratore di condominio può essere sempre revocato, in qualsiasi momento. La differenza è che l’amministratore revocato perché inadempiente non avrà diritto al compenso e potrà perfino essere costretto a risarcire i danni al condominio.

Per procedere alla revoca dell’amministratore occorre una delibera assembleare, esattamente come accade per la nomina.

In pratica, l’assemblea può sia nominare che revocare l’amministratore, magari sostituendolo con altro ritenuto più capace. Anche la maggioranza è la stessa: la delibera è adottata con il voto favorevole della metà del valore dell’edificio (500/1000) e della maggioranza degli intervenuti.

Nel caso di gravi inadempimenti dell’amministratore, si può procedere alla sua revoca giudiziale. In questo caso, anche senza l’intervento dell’assemblea, qualunque condomino può chiedere al giudice di emettere un provvedimento con cui togliere il mandato all’amministratore in carica. In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.

La revoca giudiziale è possibile solo in casi di gravi irregolarità commesse dall’amministratore. Secondo il Codice civile, costituiscono esempi di gravi irregolarità:

• l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale;
• il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore;
• la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
• la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale.

In sintesi, la legge prevede due tipi di revoca dell’amministratore di condominio:

• la revoca assembleare, votata dalla maggioranza dei condòmini, senza che occorra una giusta causa;
• la revoca giudiziale, stabilita dal giudice su richiesta anche di un solo condomino, ma solo nei casi di gravi irregolarità commesse dall’amministratore.

L’elenco degli inadempimenti che costituiscono gravi irregolarità non è tassativo: ciò significa che, di volta in volta, sarà il giudice, in sede di revoca giudiziale, a stabilire se la mancanza dell’amministratore sia stata rilevante oppure no.