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Condominio: termini per impugnare le delibere

8 Ottobre 2021 | Autore:
Condominio: termini per impugnare le delibere

Contro una decisione dell’assemblea condominiale annullabile, bisogna agire entro un termine ben preciso; se è nulla, invece, si può impugnare in qualsiasi momento.

All’ultima riunione condominiale, alla quale non hai potuto partecipare, l’assemblea ha approvato una delibera che ritieni illegittima. Che fare? Il Codice civile prevede che se la decisione è contraria alla legge o al regolamento condominiale oppure lede i diritti dei condòmini, si può impugnare. In caso contrario, la delibera si considera valida, quindi, diventa vincolante per tutti i condòmini, compresi quelli che non hanno preso parte alla riunione, hanno votato contro o si sono astenuti.

È sempre la legge a stabilire, in materia di condominio, i termini per impugnare le delibere, quando si intende chiederne l’annullamento. Invece, se si vuole far valere la nullità delle decisioni condominiali, le stesse si possono impugnare in ogni tempo, da chiunque vi abbia interesse e sono improduttive di effetti giuridici.

In generale, le delibere assembleari devono possedere determinati requisiti per essere ritenute valide. Ad esempio, ogni decisione relativa ai singoli punti all’ordine del giorno deve essere approvata con il numero di voti stabilito dalla legge, la riunione dell’assemblea deve essere stata convocata mediante l’invio dell’avviso almeno cinque giorni prima del suo svolgimento e deve contenere l’indicazione specifica delle questioni da discutere, il verbale dell’assemblea deve essere redatto in modo tale da verificare la correttezza dei quorum deliberativi.

Le delibere prese dall’assemblea sono obbligatorie per tutti i condòmini [1], comprese quelle annullabili, le quali sono pienamente efficaci fino a quando non ne viene dichiarata l’illegittimità.

Condominio: quali sono i termini per impugnare le delibere?

I termini per impugnare le delibere assembleari dipendono dal tipo di vizio di cui le stesse risultano affette.

A tal proposito, bisogna distinguere tra vizi:

  1. più gravi, dai quali deriva la nullità delle decisioni;
  2. meno gravi, che ne comportano l’annullabilità.

Per i primi non è previsto un termine di impugnazione delle delibere, pertanto, possono essere fatti valere in qualsiasi momento, senza incorrere in alcuna decadenza.

Ad esempio, sono delibere nulle quelle:

  • che hanno un oggetto illecito come ad esempio la delibera con la quale l’assemblea decide di effettuare dei lavori condominiali straordinari senza rispettare la normativa edilizia in materia di agibilità oppure applica interessi a carico dei condòmini in ritardo con i pagamenti;
  • che interferiscono sul diritto di proprietà di uno o più condòmini. Si pensi alla delibera assembleare con la quale viene vietato di tenere animali domestici negli appartamenti;
  • che addebitano a un solo condòmino le spese legali relative a una causa sostenuta dal condominio;
  • con cui a maggioranza sono stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall’articolo 1123 del Codice civile o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario il consenso unanime dei condomini;
  • che mancano di uno dei requisiti essenziali come ad esempio quella adottata durante un’assemblea della quale non è stato redatto il verbale.

Invece, per i vizi meno gravi, è stabilito un termine per l’opposizione decorso inutilmente il quale viene sanata ogni invalidità e le delibere non possono essere più impugnate.

Nello specifico, il termine per opporsi alle delibere annullabili è:

  • trenta giorni, per i dissenzienti e gli astenuti, che inizia a decorrere dal giorno della votazione;
  • trenta giorni, per gli assenti, che inizia a decorrere dal giorno in cui hanno ricevuto il verbale dell’assemblea, inviato loro dall’amministratore [2]. A tal proposito, se i condòmini destinatari della comunicazione sono momentaneamente assenti da casa al momento dell’arrivo del postino, il predetto termine decorre da quando la raccomandata viene ritirata presso l’ufficio postale. Se il ritiro avviene dopo dieci giorni dal deposito dell’avviso di giacenza, il termine decorre dall’undicesimo giorno dopo il deposito.

Ad esempio, sono delibere annullabili quelle:

  1. affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, legali, convenzionali o regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea;
  2. non precedute dalla convocazione di uno o più condòmini;
  3. adottate con una maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale;
  4. con cui l’assemblea determina la ripartizione delle spese comuni in difformità dei criteri stabiliti dall’articolo 1123 del Codice civile;
  5. adottate durante un’assemblea alla quale ha partecipato un rappresentante munito di un numero di deleghe superiore a quello stabilito dalla legge o dal regolamento.

Da chi possono essere impugnate le decisioni condominiali?

Le delibere assembleari annullabili possono essere impugnate solo dai condòmini dissenzienti, astenuti ed assenti. Coloro che hanno votato a favore delle decisioni non hanno alcun diritto di ripensamento, quindi, non possono impugnarle. Parimenti i deleganti non possono mettere in discussione le scelte di voto effettuate dalle persone alle quali hanno conferito la delega.

La proposizione dell’azione di annullamento non sospende l’esecuzione delle delibere. In ogni caso, il giudice può stabilire diversamente ad esempio se ritiene esistente un pericolo di danno irreparabile, che potrebbe derivare dall’esecuzione medesima.

Se prima dell’inizio della causa di merito viene presentata un’istanza per ottenere la sospensione dell’esecuzione della delibera, quest’ultima non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione.

Le delibere assembleari nulle possono essere impugnate da qualunque condòmino interessato, quindi, non solo da quelli assenti, dissenzienti o astenuti.

Altresì, la nullità delle delibere assembleari può essere rilevata d’ufficio dal giudice [3].

Qual è la differenza tra delibere annullabili e delibere nulle?

Le delibere annullabili, una volta decorsi i trenta giorni prescritti dalla legge per l’impugnazione, diventano valide e definitive, quindi, non si possono più contestare.

Ne consegue che il condòmino al quale sono state richieste, con decreto ingiuntivo, somme per spese condominiali, non si può più opporre al decreto ingiuntivo, sostenendo l’annullabilità della delibera. Infatti, avrebbe dovuto prima impugnare la delibera annullabile e, successivamente, si sarebbe dovuto opporre al decreto ingiuntivo.

Invece, le delibere nulle, in quanto affette da vizi più gravi, possono essere impugnate in qualsiasi momento, anche dopo che sono decorsi i trenta giorni prescritti dal Codice civile. Da ciò deriva che il condòmino interessato può presentare opposizione a decreto ingiuntivo sebbene non abbia prima impugnato la delibera assembleare.

Impugnazione delibere assembleari: come avviene e quanto costa?

Il condòmino che intende opporsi ad una delibera assembleare, prima di rivolgersi all’autorità giudiziaria competente in base al luogo in cui si trova il condominio (tribunale o giudice di pace a seconda del valore della causa), deve obbligatoriamente tentare la conciliazione innanzi a un organo di mediazione [4], all’uopo rivolgendosi ad un legale.

Se la mediazione non riesce, il condòmino può iniziare la causa civile. Perciò, tramite il proprio avvocato, può depositare l’atto introduttivo del giudizio nella cancelleria del giudice.

Nell’atto, vanno indicate le decisioni dell’assemblea condominiale che si intendono impugnare e vanno specificati i motivi di illegittimità, che possono derivare dal contrasto con la legge o con il regolamento condominiale.

I costi dell’impugnazione delle delibere assembleari devono necessariamente tenere conto di quelli relativi alla procedura di mediazione obbligatoria. Di solito, per questa prima fase, le spese sono comprese tra i 40 euro e i 112 euro, oltre Iva, alle quali bisogna aggiungere l’onorario dell’avvocato, che può andare dai 270 euro a salire a seconda del valore della controversia.

Per la procedura che si svolge dinanzi all’autorità giudiziaria, secondo i parametri ministeriali, si va dai 1.000 euro, per il giudizio dal giudice di pace, a salire per il giudizio in tribunale (in genere, non oltre i 3.500 euro).

Approfondimenti

Per maggiori approfondimenti sull’argomento è consigliata la lettura dei seguenti articoli:


note

[1] Art. 1137 co. 1 cod. civ.

[2] Art. 1137 co. 2 cod. civ.

[3] Art. 1421 cod. civ.

[4] L. n. 69/2013.


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