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Scoperta abuso edilizio dopo il rogito: che fare?

5 Luglio 2021
Scoperta abuso edilizio dopo il rogito: che fare?

Vendita immobile con irregolarità urbanistiche: chi deve pagare i costi della sanatoria? Come difendersi?

Che succede se, dopo aver firmato il compromesso o, nella peggiore delle ipotesi, dopo il rogito, ci si accorge che la casa presenta un abuso edilizio? L’abuso edilizio è un illecito penale che ricade solo su chi l’ha commesso. Sicché dell’eventuale reato risponderà solo il venditore (entro un termine di prescrizione di 4 anni che arriva a 5 se c’è stato il rinvio a giudizio). Tuttavia, è sull’acquirente che ricade l’eventuale ordine di demolizione (quest’ultimo non soggetto ad alcuna prescrizione e, pertanto, valido anche a distanza di numerosi anni), salva la possibilità – per come vedremo a breve – di rivalersi contro il venditore.

Quali sono allora le tutele che la legge prevede in favore dell’acquirente? In caso di scoperta di abuso edilizio dopo il rogito, che fare? Ecco quali sono le risposte che offre la giurisprudenza in casi simili. 

Si può vendere una casa con un abuso edilizio?

Per legge, sono automaticamente nulli gli atti di vendita che hanno ad oggetto immobili con abusi edilizi di «rilevanti dimensioni». Tali sono le ipotesi in cui l’immobile è privo di un titolo edilizio, ossia è stato costruito senza il permesso di costruire del Comune o è stato realizzato in totale difformità da esso. 

In tal caso, l’acquirente – posta la nullità del contratto – può agire in tribunale per farsi restituire il prezzo corrisposto. 

Viceversa, nell’ipotesi di un abuso edilizio di minore entità, la vendita non è automaticamente nulla per legge: spetta all’acquirente decidere se rivolgersi al giudice e chiedere, alternativamente, o la riduzione del prezzo di vendita oppure lo scioglimento del contratto con la restituzione di tutti i soldi versati.

Ne deriva che, per gli abusi edilizi di minore importanza, la casa si può validamente vendere se c’è l’accordo delle parti.

Scoperta dell’abuso edilizio dopo il compromesso: che fare?

Potrebbe succedere di accorgersi della presenza dell’abuso edilizio solo dopo aver firmato il compromesso. Secondo la giurisprudenza, non si può ancora agire in tribunale. Difatti, il venditore può impedire la risoluzione del contratto (ossia lo “scioglimento”) se, prima della data del rogito notarile, chiede e ottiene la concessione in sanatoria. La sanatoria, anche se intervenuta in data successiva alla firma del preliminare, sana pertanto l’abuso e, con esso, anche il contratto. In altri termini, l’acquirente non potrà più agire contro il venditore e dovrà procedere necessariamente a firmare il rogito.

Se però, nel giorno del rogito, il venditore non mostra la concessione in sanatoria, l’acquirente può esimersi dal firmare l’atto di compravendita.

Scoperta dell’abuso edilizio dopo il rogito: chi è responsabile?

Oltre ovviamente alla responsabilità del venditore, che ha taciuto l’esistenza dell’abuso edilizio, sono responsabili anche il notaio e (secondo buona parte della giurisprudenza) l’agenzia immobiliare che non hanno fatto le dovute verifiche nello svolgimento della propria attività professionale. Quindi, l’acquirente può rivolgersi anche a questi ultimi per ottenere eventualmente il risarcimento del danno.

Scoperta dell’abuso edilizio dopo il rogito: che fare?

Come si è appena anticipato, se per gli abusi edilizi più gravi, l’atto di vendita è nullo e non produce effetti (sicché, è come se la proprietà non si fosse mai trasferita), per quelli minori invece spetta all’acquirente decidere se agire o meno contro il venditore. La legge gli offre due possibili soluzioni [1]:

  • l’azione di riduzione del prezzo (la cosiddetta «azione estimatoria») pari ai costi da sopportare per ottenere la sanatoria;
  • oppure l’azione di risoluzione del contratto (la cosiddetta «azione redibitoria»), avendo il venditore violato l’obbligo di vendere una cosa immune da vizi imposto dal Codice civile. Inoltre, essenzialmente nel caso di azione redibitoria, il venditore è tenuto al risarcimento (sempre che il compratore dimostri di aver subito un danno).

Ovviamente, l’azione redibitoria e l’azione estimatoria non sono esperibili se, al momento del contratto, il compratore conosceva l’abuso edilizio; e, parimenti, non sono utilizzabili se tale abuso era facilmente riconoscibile dall’acquirente. Ne consegue che, se nel contratto di compravendita si fa menzione dell’esistenza di abusi edilizi e della necessità di una procedura di sanatoria, il compratore non può chiedere né un parziale rimborso del prezzo, né tantomeno lo scioglimento del contratto; si presume infatti che del vizio (e dei costi per eliminarlo) si sia tenuto conto nella determinazione del corrispettivo di vendita.

Quali sono i termini per agire contro il venditore nel caso di abuso edilizio?

Se per l’abuso edilizio di rilevanti dimensioni non ci sono termini massimi entro cui agire (la nullità del contratto, infatti, può essere fatta valere in qualsiasi momento), per quella di minor rilievo l’acquirente deve:

  • denunciare il vizio, al venditore, entro 8 giorni dalla sua scoperta;
  • avviare la causa in tribunale entro 1 anno dalla consegna dell’immobile.

note

[1] Cass. ord. n. 11211/21 del 28.04.2021.

Autore immagine: depositphotos.com


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