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Spese condominiali inquilino: richiesta documentazione

6 Luglio 2021
Spese condominiali inquilino: richiesta documentazione

Se il proprietario di casa non ha versato le spese condominiali può chiederle all’inquilino?

La richiesta di pagamento delle spese condominiali (i cosiddetti «oneri accessori») avanzata dal proprietario di casa nei confronti dell’affittuario, è soggetta ad alcune condizioni: prima tra tutte la prova dell’avvenuto pagamento dell’intera quota. A metterlo nero su bianco è una recente e interessante ordinanza della Cassazione [1]. 

La pronuncia fa il punto su un tema sempre attuale: la richiesta di documentazione delle spese condominiali da parte dell’inquilino. Alla luce di tali indicazioni, è possibile tracciare le regole base di tale disciplina. Ma procediamo con ordine.

Casa in affitto: a chi spetta pagare il condominio?

Il contratto di affitto stabilisce se e quanto l’inquilino debba pagare a titolo di spese condominiali. Il contratto non può comunque scaricare sull’inquilino le spese straordinarie, quelle ad esempio per la ristrutturazione dell’edificio o le riparazioni delle parti comuni.

Il contratto può individuare una somma à forfait, dovuta per le quote ordinarie. 

Se il contratto di locazione non fa alcuna menzione in merito alla quota delle spese condominiali (oneri accessori) a carico dell’inquilino, si segue la ripartizione stabilita dalla legge sull’equo canone. In particolare, sono a carico del conduttore le spese per la pulizia, quelle per l’ordinaria manutenzione dell’ascensore (quelle straordinarie restano infatti a carico del proprietario), le spese dell’energia elettrica, dell’acqua, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria. Deve inoltre provvedere alle spese relative allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine e alle spese di fornitura di altri servizi comuni. Se poi nello stabile c’è un servizio di portineria, l’inquilino dovrà farsi carico del suo pagamento nella misura del 90%.

Casa in affitto: sfratto per omesso pagamento delle spese condominiali

Il locatore può intimare lo sfratto all’inquilino che non paga le spese condominiali (seppur in regola con il canone mensile) solo a condizione che sussistano entrambe le seguenti condizioni:

  • vi sia un ritardo di oltre 60 giorni rispetto alla data di richiesta di pagamento delle spese condominiali inviata dal locatore;
  • il debito accumulato sia superiore ad almeno due mensilità di canone. 

Richiesta documentazione inquilino sulle spese condominiali

A norma dell’articolo 9 della legge sull’equo canone, prima di effettuare il pagamento degli oneri accessori, il conduttore ha diritto di ottenere, dal proprietario di casa, l’indicazione specifica delle spese sostenute per il condominio, con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Pertanto, il diritto dell’affittuario non si estende solo alla documentazione inviata dall’amministratore di condominio contenente i conteggi delle quote condominiali, con la menzione delle differenti voci – in modo da distinguere quelle a suo carico e quelle invece a carico del locatore – ma comprende anche la prova dell’avvenuto pagamento di tali spese da parte del locatore.

Questo significa, secondo la Cassazione [1], che il locatore non può intimare lo sfratto per omesso pagamento delle spese condominiali se non ha prima adempiuto all’obbligo verso il condomino pagando l’intera “bolletta” condominiale. 

L’affittuario è tenuto al rimborso solo di alcune voci: sicché, se il padrone di casa è moroso, viene anche meno l’obbligazione del conduttore.

In buona sostanza, il locatore che voglia chiedere al conduttore le spese condominiali, non solo deve – a richiesta di quest’ultimo – offrirgli tutti i documenti giustificativi delle spese e della ripartizione delle stesse, ma anche dimostrare di aver già pagato nelle mani dell’amministratore.

Il conduttore può astenersi dal versare il rimborso della sua parte di oneri accessori se il locatore non ha prima pagato l’intera quota al condominio. 


note

[1] Cass. ord. n. 18700/2021. 

Autore immagine: depositphotos.com


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