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Chi paga le spese straordinarie deliberate prima della vendita?

6 Luglio 2021
Chi paga le spese straordinarie deliberate prima della vendita?

Per la Cassazione, le spese di ristrutturazione restano in capo al vecchio proprietario: non conta che le opere siano state realizzate anche in parte dopo il rogito.

Correttezza impone che il venditore di un appartamento comunichi all’acquirente se il condominio ha di recente deliberato l’avvio dei lavori di manutenzione. Ma, nel caso in cui non venga fornita alcuna comunicazione in merito, chi paga le spese straordinarie deliberate prima della vendita? Sul punto, ha già fornito ampie delucidazioni la Cassazione [1].

Le regole sulla divisione delle spese condominiali tra venditore e acquirente sono diverse a seconda che si tratti delle quote ordinarie mensili o di quelle per eventuali lavori sull’edificio. Ecco cosa prevede in merito la legge.

Chi paga le spese condominiali maturate prima della vendita?

Per quanto attiene alle quote mensili, quelle successive al rogito ricadono esclusivamente sull’acquirente. Quelle invece maturate nell’anno in cui il rogito è stato comunicato all’amministratore ed in quello precedente gravano sia sul venditore che sull’acquirente. La legge prevede infatti una «responsabilità solidale»: in pratica, il condominio può pretendere il pagamento tanto dall’uno quanto dall’altro [2]. È chiaro tuttavia che, se l’acquirente dovesse essere costretto a pagare le spese condominiali maturate prima dell’acquisto della casa, potrebbe successivamente rivalersi nei confronti del venditore.

Proprio per evitare rischi di tale tipo, è abitudine farsi rilasciare dall’amministratore di condominio un’attestazione circa l’esatto adempimento degli obblighi condominiali e l’eventuale sussistenza di morosità alla data della compravendita. Tale documento – che può essere richiesto (per questioni di privacy) solo dal venditore – sarà quindi una valida garanzia per scongiurare spese impreviste. 

Chi paga le spese straordinarie per lavori deliberati prima della vendita?

Il discorso cambia quando si tratta di stabilire la ripartizione, tra venditore e acquirente, delle spese condominiali per lavori all’edificio decisi dall’assemblea prima del rogito di compravendita. 

Premesso che, anche in questo caso, opera la responsabilità solidale tra acquirente e venditore nell’anno del rogito ed in quello precedente (sicché, il condominio può chiedere il pagamento sia all’uno che all’altro), come si regolano invece i rapporti tra le due parti che hanno sottoscritto la compravendita?

Bisogna distinguere a seconda del tipo di lavori.

Ripartizione lavori ordinari

Partiamo dalle spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune oppure a impedire o riparare un deterioramento delle parti comuni dell’edificio. 

In tal caso, l’obbligo sorge non appena viene eseguito l’intervento ritenuto necessario dall’amministratore e, quindi, in coincidenza con il concreto compimento dell’attività gestionale. A dover sostenere la relativa spesa è chi si trova ad essere condomino in tale momento. Dunque, se il rogito è stato firmato prima dello svolgimento dei lavori, l’obbligo economico ricade sul venditore (ferma sempre la possibilità del condominio di rivalersi anche sull’acquirente e il successivo diritto al rimborso da parte di quest’ultimo). E viceversa.

Ripartizione lavori straordinari

Vediamo ora chi risponde delle spese attinenti a innovazioni o ai lavori che comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello inerente alla manutenzione ordinaria dell’edificio e cagionate da un evento non evitabile mediante la quotidiana opera di manutenzione. 

Secondo la giurisprudenza, i lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale devono essere pagati dal soggetto che era proprietario dell’appartamento al momento in cui i lavori stessi sono stati deliberati ossia sottoposti al vaglio dell’assemblea e da questa votati. Non rileva invece la data di effettivo inizio delle opere. 

Pertanto, in caso di compravendita di un appartamento condominiale posteriore a detta deliberazione, se i lavori vengono eseguiti e pagati dopo la stipula del contratto di compravendita, se ne deve far carico comunque il venditore.

Il problema si può porre tutte le volte in cui – come spesso succede – all’approvazione dei lavori si arriva attraverso una serie di delibere: a quale di queste bisogna far riferimento per individuare il soggetto obbligato al pagamento? Si ritiene che si debba considerare la delibera con cui viene definitivamente assegnato all’amministratore il potere di sottoscrivere il contratto di appalto con la ditta esecutrice dei lavori, quella cioè che è stata prescelta dall’assemblea a seguito della discussione sui vari preventivi. 

Risultato: quando il condominio decide l’esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione delle parti comuni dell’edificio e, dopo la delibera assembleare condominiale che abbia disposto l’esecuzione di tali interventi, sia venduta un’unità immobiliare, i costi di detti lavori gravano su chi era proprietario al momento dell’approvazione della delibera, anche se poi le opere siano state, in tutto o in parte, realizzate in epoca successiva alla stipula del contratto di compravendita.

Pertanto, se il condominio – in virtù della responsabilità solidale di cui si è parlato sopra – dovesse chiedere il pagamento delle spese straordinarie all’acquirente, questi avrebbe diritto di rivalersi nei confronti del venditore.

In ogni caso, le parti possono anche inserire, nel contratto di compravendita, una clausola ove si preveda che i costi dei lavori decisi prima del contratto siano a carico dell’acquirente; ma si tratta di un patto che ha effetti solo tra venditore e acquirente e che non è opponibile al condominio (nel senso che l’amministratore del condominio, in forza della solidarietà passiva tra il precedente e l’attuale condomino può pretendere il pagamento indifferentemente dall’uno o dall’altro).


In caso di vendita di una unità immobiliare posta nel condominio dopo l’adozione di una delibera assembleare con la quale sia decisa l’esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione, qualora non sia diversamente convenuto nei rapporti interni tra venditore e compratore, i relativi costi devono essere sopportati dal venditore, anche se poi i lavori siano stati, in tutto o in parte, effettuati in epoca successiva al rogito.

Con conseguente diritto dell’acquirente che sia escusso dal condominio a rivalersi nei confronti del proprio venditore.

note

[1] Cass. ord. n. 11199/21 del 28.04.2021.

[2] L’articolo 63, comma 4, delle disposizioni di attuazione del Codice civile dispone: «chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente».


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