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Apertura abbaino sul tetto condominiale: è possibile? 

7 Luglio 2021 | Autore:
Apertura abbaino sul tetto condominiale: è possibile? 

Quando e come si può realizzare un lucernario sporgente con finestra orizzontale: serve l’autorizzazione dell’assemblea? Quali permessi occorrono?

Sei il proprietario di un locale posto all’ultimo piano di un edificio condominiale e vorresti ricavare più luce ed aria per il tuo sottotetto o per la tua soffitta, aprendo una finestra. Sai che i vincoli urbanistici ed edilizi sono parecchi e temi che la situazione sia ancor più complicata dal fatto che alcuni condòmini potrebbero opporsi. Innanzitutto, occorre domandarsi se l’apertura di un abbaino sul tetto condominiale è possibile 

In caso positivo, bisogna vedere quando e come si può fare questa trasformazione e in quale categoria rientra: se si tratta di un’innovazione è richiesta una delibera assembleare approvata a larga maggioranza, altrimenti puoi procedere autonomamente, senza problemi; ma dovrai rispettare alcune regole a tutela della proprietà comune. Inoltre, occorre sapere quali permessi sono necessari per intraprendere i lavori edilizi e realizzare l’opera. Infine, quando le autorizzazioni mancano, serve conoscere cosa si può fare per ottenere un’eventuale sanatoria.

Vediamo quindi in modo approfondito quali sono le condizioni che rendono possibile l’apertura di un abbaino sul tetto condominiale

Abbaino: cos’è? 

L’abbaino è una costruzione sporgente dalla copertura di un tetto inclinato. Serve ad installare una finestra verticale, in modo da dare luce ed aria ai locali interni sottostanti, come le soffitte. 

L’abbaino è una vera e propria costruzione; è visibile dall’esterno ed entra a far parte della facciata dell’edificio.  

Per aprire un abbaino serve l’autorizzazione dell’assemblea? 

La parte di edificio su cui si inserisce l’abbaino può essere di proprietà comune e indivisa tra tutti i condòmini [1], oppure di proprietà esclusiva di chi ha acquistato i locali sottostanti. 

Nel primo caso, l’apertura dell’abbaino costituisce un’innovazione sulle cose comuni [2] e richiede l’autorizzazione dell’assemblea, con la maggioranza degli intervenuti e dei due terzi del valore dell’edificio. Nel secondo caso, invece, il singolo proprietario esclusivo ha diritto di eseguire, senza necessità di autorizzazione, tutte le opere che risultano pertinenti alla sua proprietà immobiliare: la giurisprudenza riconosce pienamente questa facoltà [3], purché non vengano danneggiate o compromesse le cose comuni [4]. 

Quindi, nella realizzazione dell’abbaino andrà sempre preservata la stabilità dell’edificio, non dovrà essere alterato il decoro architettonico e l’opera non potrà pregiudicare la naturale funzione di copertura svolta dal tetto dell’edificio. 

La Corte di Cassazione ha affermato [5] che l’apertura di un abbaino costituisce soltanto una modifica d’uso della cosa comune, non un’innovazione. Questo comporta che l’apertura dell’abbaino da parte del proprietario esclusivo dei locali non richiede la preventiva autorizzazione dell’assemblea: basterà una semplice comunicazione all’amministratore. 

Abbaino: serve il permesso di costruire?

La realizzazione di un abbaino richiede il preventivo rilascio del permesso di costruire da parte del Comune. Dal punto di vista edilizio, l’opera costituisce una «nuova costruzione» in quanto modifica l’organismo preesistente nella sua fisionomia e nelle dimensioni e, soprattutto, crea un aumento di volumetria utile, come ha affermato la Corte di Cassazione [6].

Possono, però, esserci casi di semplice ristrutturazione, quando i muri perimetrali, le strutture orizzontali e la copertura non vengono alterati. In tali casi, sarà sufficiente presentare al Comune la Scia, segnalazione certificata di inizio attività. Di solito, questa eventualità si verifica più frequentemente nell’apertura dei lucernari, che si differenziano dagli abbaini in quanto la finestra segue la sagoma del tetto e non è sporgente.

Abbaino abusivo: si può sanare? 

Una recente sentenza del Tar Piemonte [7] ha affermato che l’abbaino abusivo si può sanare. La possibilità di sanatoria del sottotetto in questo caso discende direttamente dalla natura pertinenziale delle opere realizzate dal singolo proprietario, in quanto, come abbiamo visto, l’abbaino non costituisce un’innovazione condominiale e non richiede l’autorizzazione dell’assemblea. Perciò, il Comune non può negare il permesso in sanatoria per un’opera che non pregiudica l’uso della cosa comune e non modifica la funzione di copertura del tetto.

Per altre informazioni leggi anche gli articoli: “Apertura sul tetto condominiale” e “Sottotetto abitabile: ci vuole l’autorizzazione?“.


note

[1] Art. 1117 Cod. civ.

[2] Art. 1120, co.1, e art. 1136, co.5, Cod. civ.

[3] Cons. St., sent. n. 1583/1998; Tar Napoli, sent. n. 1590/2018 e n. 1577/2016;  Tar Torino, sent. n. 1193/2013.

[4] Art. 1102 e art. 1122 Cod. civ.

[5] Cass. sent. n. 17099 del 27.07.2006.

[6] Cass. sent. n. 4255 del 17.02.2017.

[7] Tar Piemonte, sent. n. 686/21 del 02.07.2021.


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