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Spese condominiali: quando vanno chieste all’inquilino?

7 Luglio 2021 | Autore:
Spese condominiali: quando vanno chieste all’inquilino?

Il proprietario può pretendere dall’affittuario i soldi prima di avere pagato lui stesso gli oneri che gli spettano? Il parere della Cassazione.

La legge prevede la ripartizione delle spese condominiali tra il proprietario di un immobile e l’inquilino che vi abita in affitto. Entrambi possono disporre nel contratto di locazione che cosa deve pagare ciascuno, anche se il conduttore non è tenuto a farsi carico degli oneri straordinari, come quelli per la sostituzione di una caldaia o per i lavori di ristrutturazione. Ma le spese condominiali quando vanno chieste all’inquilino? Il padrone di casa può chiedere di pagare in anticipo?

Secondo una recente ordinanza della Cassazione, il proprietario può esigere il contributo a titolo di spese condominiali necessarie per la conservazione o il godimento delle parti comuni e quelle deliberate dall’assemblea solo quando è in grado di esibire la ricevuta che dimostra l’avvenuto pagamento fatto da lui.

Solitamente, proprietario e inquilino stabiliscono una quota fissa in base a quello che si paga di norma ogni mese al condominio. Capita più di rado, ma è altrettanto lecito, che ogni mese il conduttore riceva la comunicazione con l’importo da versare a seconda delle spese effettivamente da sostenere.

In entrambi i casi, può l’affittuario chiedere al proprietario di mostrare la documentazione che dimostra quello che c’è da pagare o deve per forza fidarsi? Ed è tenuto a versare la sua quota se gli viene domandata in anticipo? Quando vanno chieste le spese condominiali all’inquilino? Vediamo.

Spese condominiali: cosa spetta all’inquilino?

Prima di vedere quando vanno chieste le spese condominiali all’inquilino secondo la Cassazione, entriamo nel dettaglio di ciò che l’affittuario deve versare al proprietario dell’immobile in cui abita, sottolineando il fatto che le spese condominiali vanno pagate al padrone di casa e non all’amministratore. Per dirla in maniera molto semplice, infatti, i soldi che tira fuori l’inquilino sono quelli che il proprietario deve dare all’amministratore come contributo per il mantenimento delle cose comuni che, per la parte che egli corrisponde, appartengono anche a lui. Solo che, secondo la legge, vanno rispettati tutti i passaggi, cioè non è possibile che l’inquilino vada direttamente dall’amministratore a pagare la sua quota, poiché con lui non ha alcun tipo di rapporto contrattuale in essere.

Detto questo, che cosa deve pagare l’inquilino? Le spese condominiali che il proprietario può chiedergli sono, in base alla legge sull’equo canone [1] e «salvo patto contrario, quelle relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, della luce, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria (le normali bollette per i consumi), allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il portiere sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore».

Sulla base di queste disposizioni, si può dire che l’inquilino deve pagare, a titolo esemplificativo e sempre che non ci siano accordi diversi:

  • manutenzione ordinaria degli impianti di riscaldamento e sanitario, degli infissi, dell’impianto di allarme e del citofono, del condizionatore d’aria, ecc.;
  • la tinteggiatura interna;
  • le ispezioni ed i collaudi del sistema antincendio;
  • le bollette dei consumi di acqua, luce e gas;
  • la manutenzione ordinaria degli spazi verdi;
  • la pulizia delle scale.

Trovi l’elenco completo della ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino in questo articolo.

Spese condominiali: l’inquilino può pagare in anticipo?

L’inquilino ha il diritto di pagare le spese condominiali sopra citate e quelle riportate nell’articolo che ti abbiamo segnalato solo dopo aver visto le ricevute dei versamenti effettuati dal proprietario. Attenzione, però: è un suo diritto, non una prassi obbligatoria: se c’è un rapporto di fiducia con il padrone di casa, ben può fare il versamento senza chiedere le ricevute.

Questo principio è stato ribadito di recente dalla Cassazione con un’ordinanza in cui dichiara che il locatario può chiedere il versamento della quota di spesa al locatore sempre che provi di averla già sostenuta [2]. Se ne deduce che il padrone di casa non può pretendere che l’affittuario anticipi per lui la quota che gli spetta. Questo vale sia per gli immobili ad uso residenziale sia per quelli ad uso non abitativo (uno studio professionale, un negozio, ecc.).

Nel caso specifico valutato dalla Suprema Corte, il padrone di casa a fronte delle pretese avanzate nei confronti dell’inquilino di pagare i canoni e le spese condominiali, non è riuscito a dimostrare di avere, a sua volta, versato gli oneri condominiali che chiedeva all’affittuario: nessun estratto conto condominiale, nessuna ricevuta di un bonifico effettuato, niente. A questo punto, sostengono gli ermellini, se lui non può provare di avere pagato le spese condominiali non può nemmeno pretendere che sia l’inquilino a tirare fuori i soldi per primo, dato che si deve trattare di oneri effettivamente sostenuti.


note

[1] Legge n. 392/1978,

[2] Cass. ordinanza n. 18700/2021.


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