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Frazionamento appartamento e revisione tabelle millesimali

7 Luglio 2021
Frazionamento appartamento e revisione tabelle millesimali

Divisione immobile in due appartamenti differenti: bisogna modificare le tabelle dei millesimi del condominio? 

Non capita di rado che un appartamento in condominio venga diviso in due e poi frazionato, in modo che possa essere venduto o affittato a due soggetti diversi. Potrebbe anche essere il caso di un genitore che, volendo lasciare la propria casa ai suoi due figli, decida di separarla con delle pareti verticali rendendo poi indipendenti, anche a livello catastale, i due immobili. Di qui il dubbio se il frazionamento di un appartamento implichi la revisione delle tabelle millesimali. Sul punto, si è già espressa la giurisprudenza. Ecco qual è la risposta.

Revisione tabelle millesimali: quando?

A norma dell’articolo 69 delle disposizioni di attuazione al Codice civile, le tabelle millesimali di un condominio possono essere soggette a:

  • rettifica: quando vi è stato un errore nella loro redazione;
  • revisione: quando sono cambiate le condizioni di una parte dell’edificio. In particolare, deve risultare alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. 

La revisione può essere conseguenza di sopraelevazione o di incremento di superfici (si pensi a una veranda, un soppalco o una tettoia) o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari.

Come chiarito dalla Cassazione [1], «il diritto di chiedere la revisione delle tabelle millesimali è condizionato dall’esistenza di uno o di entrambi i presupposti indicati dal codice civile: errore; alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano». 

Divisione e frazionamento appartamento: c’è revisione delle tabelle dei millesimi?

Anche se il richiamato art. 69 delle disposizioni di attuazione al cod. civ. stabilisce che la diminuzione di un appartamento può dar luogo alla revisione delle tabelle millesimali, secondo la Cassazione [2] non è questo il caso del frazionamento, ossia della divisione di un appartamento in due autonomi e separati. 

Secondo la Suprema Corte, al frazionamento di un immobile non deve seguire la revisione delle tabelle millesimali. Tutt’al più, diventa necessario dividere i millesimi dell’originario immobile fra i due immobili che da questo sono stati ricavati. 

Si legge in un chiarimento della Cassazione: «in ipotesi di divisione orizzontale in due parti di un appartamento in condominio, non si determina alcuna automatica incidenza dell’opera sulle tabelle millesimali ai fini della revisione dei valori delle unità immobiliari; mentre grava sull’assemblea l’onere di provvedere a ripartire le spese tra le due nuove parti così create ed i rispettivi titolari, determinandone i valori proporzionali espressi in millesimi sulla base dei criteri sanciti dalla legge».

Frazionamento immobile: cosa succede?

È pacifico che la divisione di un immobile in condominio non incide sulle tabelle millesimali. Dunque, al frazionamento di un immobile – ossia alla divisione dell’appartamento in due distinte unità abitative – non segue alcuna revisione delle tabelle millesimali. Si ha modifica dei millesimi quando il nuovo assetto tabellare incide su tutti i condòmini: non è il caso di frazionamento dove la modifica riguarda solo il singolo appartamento. Determinando solo una diversa intestazione e ripartizione della quota millesimale, il frazionamento non incide sulle carature millesimali dei restanti condòmini. 

L’unico adempimento da eseguire necessariamente a seguito del frazionamento è l’attribuzione dei millesimi, prima assegnati all’originario immobile, ai nuovi immobili da questo derivanti. In pratica, bisogna “spalmare” i precedenti millesimi sulle unità immobiliari derivanti dalla divisione.

Le spese tecniche necessarie all’aggiornamento delle tabelle dei millesimi gravano, come dispone l’articolo 69 disposizioni attuazione Codice civile, sul proprietario dell’unità immobiliare.  

Restano ovviamente salvi tutti gli altri adempimenti richiesti dalla normativa sia condominiale che urbanistica. 

Sotto il primo profilo, è necessario inviare una comunicazione all’amministratore di condominio tutte le volte in cui si eseguono lavori nella propria unità immobiliare. L’amministratore, che non deve fornire alcuna autorizzazione, deve comunicare tale circostanza all’assemblea alla prima riunione utile.

Sotto il profilo urbanistico, invece, bisogna tenere conto che, anche per alzare un tramezzo ci vuole l’autorizzazione del Comune, o meglio:

  • bisogna presentare la Cila se si tratta di dividere una camera in due;
  • è necessaria la Scia se la parete verticale mira a dividere gli spazi interni dell’abitazione allo scopo modificare la destinazione d’uso della struttura (si pensi, ad esempio, alla separazione degli spazi di cui uno da adibire ad abitazione e l’altro ad ufficio);
  • va infine presentata una richiesta di permesso di costruire se si intende realizzare un nuovo ambiente esterno all’abitazione, come un magazzino o un garage, con le pareti in cartongesso.

note

[1] Cass. sent. n. 25790/2016.

[2] Cass. sent. n. 15109/2019, 13184/2016, 2493/1967

Autore immagine: depositphotos.com


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