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Fondo cassa condominiale per lavori straordinari

8 Luglio 2021
Fondo cassa condominiale per lavori straordinari

Approvazione lavori di manutenzione e fondo speciale per accantonamento delle quote. 

Ai sensi dell’articolo 1135 del Codice civile, tutte le volte in cui l’assemblea di condominio delibera l’approvazione di lavori di «manutenzione straordinaria» o di «innovazioni», deve obbligatoriamente costituire, con la stessa delibera, un fondo speciale di pari importo all’ammontare della spesa per i suddetti lavori. È ciò che viene ormai comunemente chiamato fondo cassa condominiale per lavori straordinari.

Se, in base al contratto con la ditta appaltatrice, il pagamento deve avvenire a stato di avanzamento lavori, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. 

La costituzione di tale fondo è considerata, dalla giurisprudenza, condizione di validità della delibera stessa. Sicché, in assenza di tale adempimento, l’amministratore non può riscuotere le quote per i lavori straordinari e anche l’eventuale decreto ingiuntivo sarebbe illegittimo e opponibile. Si tenga tuttavia conto che nulla esclude che l’assemblea possa sanare il difetto e, con una successiva convocazione, disporre l’istituzione del fondo cassa condominiale per lavori straordinari.

Quando è obbligatoria l’istituzione del fondo speciale in condominio?

Come dice la norma stessa, l’istituzione del fondo cassa condominiale è necessaria solo per i lavori che attengono:

  • alla manutenzione straordinaria;
  • alle innovazioni.

Cosa si intende per manutenzione straordinaria?

L’art. 3, primo comma lett. a), del d.p.r. n. 380/2001 definisce le opere di manutenzione ordinaria come interventi volti alla riparazione, al rinnovamento e alla sostituzione delle finiture degli edifici, nonché quelli necessari ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

La manutenzione straordinaria riguarda, più in generale, tutti i lavori che, comportando un gravoso impegno economico per i condomini, non vanno eseguiti periodicamente, ma che si rendono necessari ogni tanto. 

Cosa si intende per innovazioni?

Le innovazioni sono le opere non necessarie alla manutenzione del condominio ma dirette al miglior godimento, o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Si pensi all’eliminazione delle barriere architettoniche o all’efficientamento energetico, alla realizzazione di parcheggi, agli interventi volti a migliorare la sicurezza degli edifici, ecc.

La maggioranza necessaria per l’approvazione delle innovazioni è la seguente: la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi dei millesimi dell’edificio. In alcuni (come per l’eliminazione delle barriere architettoniche e le opere per la produzione di energia), basta un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dei millesimi dell’edificio.

Come si costituisce il fondo cassa condominiale?

Per non apporre un ostacolo insormontabile all’esecuzione dei lavori straordinari alcuni tribunali hanno ritenuto che l’istituzione del fondo sarebbe solo di natura contabile. 

Secondo il tribunale di Savona [1]: «Sostenere che prima di stipulare il contratto, l’amministratore dovrebbe pretendere l’intero pagamento da subito per spese ingenti sarebbe controproducente sia per il condominio che difficilmente riuscirebbe ad eseguire da subito quanto proposto sia per l’appaltatore». 

Anche secondo il tribunale di Roma [2], la norma del Codice civile non impone che gli importi di cui ai lavori approvati debbono essere interamente versati prima di iniziare i lavori; è sufficiente che il fondo speciale sia costituito contabilmente. 

Insomma, secondo questa interpretazione – ad oggi comunque non confermata dalla Cassazione – il fondo straordinario per i lavori di manutenzione straordinaria e per le innovazioni deve essere istituito solo da un punto di vista contabile al fine di separare la gestione straordinaria rispetto a quella ordinaria, garantendo così maggior chiarezza contabile a vantaggio dei creditori. 

Diversamente, si finirebbe per bloccare l’inizio dei lavori per colpa della morosità anche di un solo condominio. 

Dunque, il Codice civile imporrebbe soltanto all’amministratore di effettuare una contabilità separata per quanto riguarda i lavori straordinari approvati, precisando l’importo del costo delle opere in questione e i criteri di ripartizione della spesa in questione. Ciò allo scopo di fornire una chiara e precisa informazione ai condomini distinguendo le spese in questione dalla contabilità ordinaria. 

Lavori urgenti: ci vuole l’autorizzazione dell’assemblea?

Il già richiamato articolo 1135 del Codice civile dà all’amministratore il potere di ordinare lavori di manutenzione che rivestano il carattere dell’urgenza anche senza previa autorizzazione dell’assemblea, sempre che sul conto vi sia la relativa disponibilità e salvo comunque l’obbligo di riferirlo all’assemblea stessa alla prima riunione utile. In tal caso, non è necessaria la preventiva approvazione del fondo proprio per via del carattere urgente delle opere.  


note

[1] Trib. Savona, sent. n.439 del 30/05/2019.

[2] Trib. Roma, sent. n. 18320/2018.


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