Ipoteca casa: cos’è

Come funziona il diritto di garanzia reale della banca sull’immobile oggetto di un mutuo? Quando il debitore rischia di perdere tutto?

Quando vai a chiedere un mutuo per acquistare un immobile, con ogni probabilità la banca ti parlerà di ipoteca sulla casa: cos’è? In pratica, ti sta dicendo che ti concederà i soldi per comprarti l’appartamento o la villetta che sia, che dovrai restituirglieli entro un certo tempo con gli interessi pattuiti e che, se non paghi, dovrai dire addio all’immobile perché la banca, in qualità di creditore, avrà il diritto di espropriartela, di venderla e di tenersi il ricavato.

Questo, in estrema sintesi, è l’ipoteca sulla casa: la garanzia che chi ti eroga il finanziamento si tiene in tasca per recuperare, se non tutto, almeno buona parte del debito nel caso in cui non venga estinto con il pagamento delle rate. Ciò non vuol dire che tu, nel frattempo, non possa utilizzare il bene, ci mancherebbe. Altrimenti, perché dovresti comprare un’immobile per tenerlo fermo 25 o 30 anni in attesa di finire di pagare il mutuo? Puoi viverci dentro, con la consapevolezza, però, che sarà veramente e completamente tuo solo alla fine dell’ammortamento, quando l’ipoteca sulla casa verrà cancellata. Ecco come funziona.

Che cos’è l’ipoteca sulla casa?

Per dirla in termini tecnici, l’ipoteca sulla casa è un diritto reale di garanzia a tutela di un creditore contro il rischio di insolvenza del debitore. Come dicevamo all’inizio, la banca che concede un mutuo per l’acquisto di un immobile ha la possibilità in questo modo di espropriare il bene oggetto della garanzia (la casa, appunto) e di avere la prelazione sul bene e sul ricavato dall’espropriazione.

Un’ipoteca sulla casa viene costituita attraverso l’iscrizione in un pubblico registro. Nel momento in cui il debito viene completamente saldato, si procede alla cancellazione dell’ipoteca.

L’ipoteca può essere di tre tipi:

• legale: è quella prevista dalla legge nei casi in cui sia necessario tutelare il diritto del creditore con un diritto reale di garanzia solido;
• giudiziale: è quella decisa da una sentenza del giudice, dove il creditore si rivale sui beni del debitore condannato a pagare una somma di denaro, ad adempiere ad un’altra obbligazione o a risarcire i danni da liquidarsi successivamente;
• volontaria: è quella liberamente offerta dal debitore a garanzia del creditore, per atto pubblico o scrittura privata a pena di nullità.

Ipoteca casa: che cos’è il diritto di sequela?

Poniamo il caso che hai ricevuto il mutuo ipotecario per l’acquisto della tua abitazione e che sia stata iscritta nel pubblico registro, appunto, l’ipoteca sulla casa. Abbiamo appena detto che, nel momento in cui pagherai tutto, questo diritto di garanzia verrà cancellato.

Che succede, però, se ti decidessi di «fare una sterzata» a metà strada, cioè di svincolarti sia dalla casa sia dal mutuo? Potrebbe capitare che 15 anni dopo l’acquisto, quando te ne mancano ancora altrettanti per concludere il pagamento delle rate, tu venga trasferito altrove per lavoro, l’azienda ti dia l’alloggio e tu decida di vendere l’immobile e di cedere il tuo mutuo al compratore.

Il fatto che tu non sia più il debitore non significa che l’ipoteca verrà automaticamente cancellata, ma subentra il cosiddetto «diritto di sequela». Vuol dire che la garanzia grava ancora sull’immobile anche quando l’interlocutore della banca è cambiato. Ecco perché, al momento di acquistare una casa, è fondamentale, attraverso una visura ipotecaria, verificare se l’immobile è libero da vincoli (leggi anche Come sapere se c’è un’ipoteca sulla casa che voglio acquistare).

Ipoteca casa: come funziona?

Come abbiamo detto, quando si chiede un mutuo in banca per l’acquisto di un immobile viene iscritta l’ipoteca sulla casa. Se il debitore paga regolarmente le rate, non ha nulla da temere: può usufruire regolarmente del bene mentre restituisce il debito e, alla fine, l’ipoteca verrà cancellata.

Prima di tutto ciò, però, la banca chiederà una perizia per la valutazione dell’immobile in modo da verificare che il valore del bene posto in garanzia copra quello del finanziamento da erogare. Allo scopo di tutelarsi di più, il creditore chiederà l’iscrizione di un’ipoteca per un valore fino a tre volte quello del mutuo concesso, a seconda della durata del finanziamento. All’iscrizione al pubblico registro si procederà tramite notaio. L’ipoteca diventa a tutti gli effetti valida dopo 10 giorni e rimane tale per 20 anni, dopodiché deve essere rinnovata. Estinto il finanziamento, la banca rilascia un documento in cui si dice d’accordo con la cancellazione dell’ipoteca. Questa certificazione deve essere inoltrata agli uffici competenti tramite Pec (posta elettronica certificata).

Se, però, non vengono versate almeno 18 rate, il creditore (sempre la banca, in questo caso) ha la possibilità di avviare una procedura giudiziale per recuperare i suoi soldi, dopo che un giudice avrà disposto la vendita all’asta dell’immobile oggetto della garanzia. Nel caso in cui la somma ottenuta dalla vendita forzata fosse superiore al debito contratto, l’importo residuo verrà restituito al debitore.

Si può avere più di un’ipoteca sulla casa?

Ci sono dei casi in cui su un immobile possono gravare più ipoteche. Il perché è facilmente intuibile: il proprietario della casa ha contratto dei debiti con dei creditori diversi. Ciascuno di loro, vorrà una garanzia di pagamento e può decidere di appoggiarsi su uno dei beni più sicuri: la casa, appunto. In questo caso, si avrà un’ipoteca di primo grado, di secondo grado, ecc.

Qui, però, vige la legge del «chi primo arriva, meglio si accomoda». Con un esempio, sarà più facile capire il concetto.

Tizio ha un debito con Caio e poi ne ha contratto un altro con Sempronio. Caio chiede l’iscrizione di un’ipoteca per un valore di 100.000 euro. Successivamente, Sempronio fa altrettanto, per un valore di 50.000 euro. Caio avrà un’ipoteca di primo grado e Sempronio una di secondo grado, poiché arrivato dopo. Tizio non riesce a restituire i suoi debiti e la casa viene espropriata e venduta all’asta. Valore ottenuto: 135.000 euro. L’ipoteca di primo grado garantirà a Caio i suoi 100.000 euro, poiché ha la priorità, mentre Sempronio dovrà accontentarsi dei restanti 35.000 euro.