Diritto e Fisco | Articoli

I rischi che corri quando vendi casa

9 Luglio 2021
I rischi che corri quando vendi casa

Dall’azione di nullità dell’acquirente al risarcimento del danno, dalla revocatoria dei creditori al reato nei confronti del Fisco: tutti i problemi di chi vende un immobile. 

Spesso si pensa che, in caso di compravendita di una casa, a rischiare sia solo l’acquirente: è lui infatti che sborsa i soldi e che si espone al rischio di un cattivo affare. Non è però sempre così. Il contratto prevede obblighi da ambo i lati: sicché, in caso di inadempimento o di vendita di cosa viziata, il venditore potrebbe subire delle conseguenze legali. Quali sono dunque i rischi che corri quando vendi casa? Cerchiamo di elencarli qui di seguito: dai rischi col Fisco ai rischi di natura contrattuale.

La mancanza di conformità urbanistica

Capita non di rado che le case vengano, nel corso degli anni, interessate da una serie di interventi di ristrutturazione che ne modificano la consistenza. 

La legge peraltro impone che, a lavori conclusi, si faccia una segnalazione in Catasto in modo da adeguare lo stato di fatto dell’immobile alle piante catastali ufficiali depositate presso gli archivi. È la cosiddetta dichiarazione di conformità.

Ebbene, alcuni di questi lavori avvengono in totale assenza di un permesso di costruire e, pertanto, sono abusivi. Altre volte, invece, non viene aggiornato il Catasto e, quindi, la cartina con la planimetria ufficiale dell’appartamento risulta diversa dallo stato di fatto in cui si trova l’immobile. 

Tutte queste irregolarità saltano fuori immancabilmente proprio al momento della vendita, facendo sì che la firma definitiva dell’atto subisca degli intoppi. E ciò perché, prima di stipulare il rogito, il venditore deve consegnare al notaio:

  • una copia della planimetria catastale dell’immobile, dichiarandone in atto la conformità ai dati catastali (la cosiddetta dichiarazione di conformità ai dati catastali);
  • la documentazione urbanistica che ha autorizzato la realizzazione dell’immobile (un tempo si chiamava licenza edilizia o concessione edilizia; oggi, si chiama permesso di costruire) nonché la documentazione presentata in Comune per l’esecuzione dei lavori di ristrutturazione (la Dia o la Scia a seconda del tipo di intervento);
  • l’attestato di agibilità;
  • l’attestato di prestazione energetica (l’Ape);
  • se l’immobile presentava un abuso edilizio è stata presentata domanda di condono edilizio, il venditore deve fornirne una copia di tale domanda con le ricevute di versamento di tutte le somme dovute per il condono stesso.

Ecco perché è sempre bene verificare tali circostanze ancor prima di prendere l’appuntamento con il notaio.  

Del resto, chi vende una casa deve fare tutte le verifiche e accertarsi che sussista la cosiddetta conformità ai dati catastali: in pratica, è necessario che i lavori eseguiti nell’appartamento siano stati “denunciati” e che quindi la planimetria presente in Catasto sia stata aggiornata con le modifiche eseguite.

Qual è il rischio per chi vende casa senza che vi sia tale conformità? L’atto di compravendita è nullo: nullo significa che è come se non esistesse e, quindi, non produce effetti. Pertanto, l’acquirente potrà esigere, in qualsiasi momento, anche a distanza di molti anni (non essendo previsti, in questo caso, termini di prescrizione), la restituzione di tutti i soldi versati come prezzo di vendita e, ovviamente, l’immancabile risarcimento. Il danno potrebbe ad esempio coprire le spese affrontate per il rogito, l’eventuale disdetta del contratto d’affitto, il trasferimento e così via. 

Peraltro, se le parti non si mettono d’accordo bonariamente tra loro, verrà intentata una causa contro il venditore e allora sarà il giudice a condannarlo a pagare, oltre a tutto ciò, anche le spese legali del giudizio.

A riguardo, è bene sapere cosa prescrive la nostra legge. Tutti i contratti di vendita immobiliare di appartamenti devono contenere, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atto dal venditore, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.

Tale dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Ma nessun tecnico rilascerà una dichiarazione falsa ben sapendo che l’immobile è stato interessato da lavori e questi lavori non sono stati “dichiarati”.

Prima della stipula degli atti, quindi, il notaio deve individuare i dati catastali e verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

La mancanza di agibilità

Chi compra casa ha anche il diritto a ottenere dal venditore il certificato di agibilità. Si tratta di un documento che attesta il rispetto delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti.

Se l’inagibilità dell’immobile è talmente grave da non consentire di potervi vivere, l’acquirente potrà chiedere lo scioglimento del contratto e la restituzione dei soldi versati, oltre al risarcimento dei danni. 

Se invece l’inadempimento non è grave, l’acquirente può far valere la mancanza del certificato di agibilità e chiedere il risarcimento dei danni per la ridotta commerciabilità del bene.

Le azioni dei creditori

Spesso, chi vende lo fa perché è pieno di debiti e, pertanto, tende a spogliarsi dei propri beni prima che questi vengano pignorati. Qui, però, si presentano una serie di rischi.

Innanzitutto, c’è la possibilità di subire un’azione revocatoria da parte dei creditori. Questi ultimi cioè possono, entro 5 anni, rivolgersi al tribunale e far dichiarare inefficace la vendita. Così il creditore potrà ugualmente pignorare l’immobile mentre l’acquirente potrà pretendere dal venditore la restituzione del prezzo che gli aveva versato, più il risarcimento.

Affinché  tale azione possa essere esercitata, è necessario che, all’esito della vendita, il patrimonio del venditore sia rimasto sostanzialmente “spoglio” (privo cioè di beni pignorabili) e che l’acquirente fosse a conoscenza delle condizioni precarie in cui versava il proprio venditore. Ciò succede quando si tratta di un familiare, specie se convivente poiché si presume che il rapporto di familiarità renda note determinate situazioni patrimoniali. Quindi, è assolutamente sconsigliabile vendere a un figlio o al coniuge se il proprio scopo è quello di sfuggire ai creditori. 

Il reato e l’incriminazione penale da parte del Fisco

Se il creditore al quale il venditore sta sfuggendo è il Fisco, c’è anche la possibilità di essere incriminati per il reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte. Immaginiamo il caso di una persona che, non avendo pagato l’Irpef per 5 anni di seguito e avendo ricevuto una serie di cartelle esattoriali, decida di vendere la casa per poter nascondere i soldi in un conto all’estero. In questo caso, l’Agenzia delle Entrate può denunciarlo. 

Tutte le volte in cui un contribuente ha maturato debiti superiori a 50mila euro per Iva o imposte sui redditi (come appunto Irpef o Ires) commette reato se vende i propri beni rendendosi così nullatenente. 

 



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2 Commenti

  1. I miei genitori hanno acquistato nel 1981 una u.i. in condominio, il cui anno di costruzione del fabbricato risale al 1967. Il venditore l’aveva ricevuta in donazione con atto del 1973, da sua mamma che è deceduta nel 2015. Oggi i miei essendo interessati alla vendita della predetta u.i. ho scoperto questa dualità. Per l’u.i. non ho alcun problema di commerciabilità. C’è un posto auto mai posseduto in quanto questo locale comune con altri 5 condòmini non è mai stato frazionato catastalmente e nè indicato con segnaletica a pavimento. Nell’atto di donazione si parla di un locale ad uso garage. In pratica nel Certificato di Abitabilità risulta essere destinato ad uso deposito mentre al Catasto riulta essere C/6 di 96 mq. con visura, planimetria e con una rendita attribuita ad ognuno dei miei genitori e ad altri 5 condòmini. Da accertamenti effettuati dal mio tecnico di fiducia presso l’ufficio tecnico del Comune alla Licenza Edilizia del 1967 riulta vano deposito e nel progetto pertanto, non risulta garage e non risulta la rampa di acceso auto. Nel nostro titolo si precisa che sono compresi i proporzionali diritti condominiali pari ad un sesto indiviso sulle parti e sugli impianti comuni dello stabile e con tutti gli altri obblighi e diritti stabiliti nell’atto di donazione. Quale soluzione potreste propormi visto che ho un aspirante acquirente ed anche al fine di evitare un giorno l’eventuale nullità dell’atto? Potrebbero i miei genitori rivalersi nei confronti del nostro venditore se incommerciabile e non risolvibile questo problema? Vi ringrazio.

    1. Il venditore è tenuto a consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l’immobile è incommerciabile. Il difetto della licenza di abitabilità o l’insussistenza delle condizioni necessarie ad ottenerla legittima tanto la domanda di risoluzione del contratto quanto quella di risarcimento del danno, nonché l’eccezione di inadempimento. Per sottoporre il tuo caso specifico all’attenzione degli esperti del nostro sito, richiedi una consulenza cliccando qui https://www.laleggepertutti.it/richiesta-di-consulenza

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