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Comprare casa passo dopo passo

14 Ottobre 2021 | Autore:
Comprare casa passo dopo passo

Guida all’acquisto di un immobile: cosa controllare, il valore del contratto preliminare, il rogito. Le imposte da pagare e le agevolazioni previste.

L’acquisto di un immobile è una delle operazioni che richiedono maggiore attenzione: si sta facendo un investimento a lungo termine che rappresenta il simbolo più concreto di sicurezza e di stabilità. Si parla, insomma, del solo luogo che ci appartiene, nel quale si forma e si vive la propria famiglia, si trascorrono i momenti più intimi. È anche una forma di investimento per chi la casa ce l’ha già ed ha la possibilità di comprarne un’altra da mettere in affitto o da rivendere quando il mercato immobiliare consiglia di farlo per ottenere un guadagno. E si parla anche di un bene che non costa, certo, quattro soldi: un errore di valutazione, un mancato controllo sul modo in cui è stato costruito, una verifica non fatta sul contratto di compravendita, possono costare molto cari. Bisogna, insomma, ponderare bene come comprare casa passo dopo passo, dal momento in cui si decide l’immobile che si vuole trasformare nella propria abitazione a quando si gira per la prima volta da proprietario la chiave nella serratura della porta.

In questa guida troverai, appunto, il modo per comprare casa passo dopo passo, dalle questioni burocratiche da assolvere alle tasse e le agevolazioni che interessano la compravendita.

Primo passo per comprare casa: la fase che precede il contratto

Il concetto di «vedere una casa da acquistare» non deve limitarsi a dare un’occhiata dal punto di vista estetico e funzionale ad un immobile, a vedere il contesto in cui è collocato, i servizi a disposizione (fermate dei mezzi pubblici nelle vicinanze, negozi, supermercato o scuola per i bambini a portata di mano, ecc.). Vedere una casa significa anche guardare a ciò che non si avverte a prima vista, cioè informarsi sui retroscena che riguardano l’immobile. In particolare:

  • che la vendita venga fatta dal legittimo proprietario, cioè da chi ha il diritto reale per poter fare l’operazione;
  • che la situazione catastale sia corretta;
  • che sull’immobile non gravi alcuna ipoteca o ci sia qualche azione esecutiva in corso.

Bisogna, pertanto, controllare le trascrizioni, le iscrizioni e le annotazioni presenti nei registri immobiliari. Ad esempio, un’ipoteca o un diritto di usufrutto oppure delle pendenze giudiziarie possono limitare la capacità di godimento dell’immobile da parte dell’acquirente.

Queste consultazioni si possono fare sulla banca dati che si trova nell’apposita sezione del sito dell’Agenzia delle Entrate. Tuttavia, la verifica è gratuita solo quando il richiedente è titolare, anche in parte, del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento.

Secondo passo per compare casa: il contratto preliminare

Per contratto preliminare o compromesso si intende l’accordo stipulato prima dell’acquisto di una casa tra venditore e compratore con il quale le parti si impegnano a firmare successivamente un contratto definitivo di compravendita che sancisca l’effettivo trasferimento del diritto di proprietà.

Il contratto preliminare, di norma, viene fatto per:

  • l’impossibilità di procedere ad una vendita immediata dell’immobile (ad esempio perché risulta ancora occupato o perché il proprietario lo vuole sistemare prima di venderlo oppure è in attesa di trovare una nuova casa);
  • la necessità da parte dell’acquirente di avere la conferma del mutuo richiesto.

Va precisato che il preliminare è, a tutti gli effetti, un contratto. Pertanto, va redatto in forma scritta. Va, inoltre, registrato:

  • entro 20 giorni dalla data in cui è stato sottoscritto;
  • entro 30 giorni se siglato con atto notarile.

Terzo passo per comprare casa: la registrazione del preliminare

Arriviamo, come appena detto, alla registrazione del contratto preliminare, terzo passo per comprare casa. Ci sarà da pagare:

  • 200 euro di imposta di registro, indipendentemente dal prezzo della compravendita;
  • 16 euro di imposta di bollo ogni 4 facciate del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

L’imposta di bollo, però, sale a 155 euro se il contratto viene stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.

Se le parti accordano un pagamento al momento di firmare il compromesso, va aggiunta un’imposta di registro preliminare in questi termini:

  • 0,50% dell’importo previsto come caparra;
  • 3% dell’importo previsto come acconto sul prezzo di vendita.

Il valore di queste imposte, comunque, verrà detratto da quella dovuta al momento della registrazione del contratto di compravendita. Se è superiore, ci sarà un rimborso per la maggiore imposta versata. Ma deve essere chiesto entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo presso l’ufficio in cui è stata effettuata.

Attenzione a specificare bene a che titolo viene versata quella somma, se come caparra o come acconto: se manca questa precisazione, l’importo pagato viene considerato come acconto sul prezzo di vendita e, quindi, assoggettato all’imposta del 3%.

Per quanto riguarda l’Iva, il contratto preliminare ha un trattamento fiscale diverso a seconda che preveda il pagamento di una caparra o di un acconto. Nel dettaglio:

  • l’acconto, trattandosi di un anticipo sul corrispettivo accordato, va fatturato con addebito Iva, L’imposta di registro sarà di 200 euro;
  • la caparra, non essendo il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni, non è soggetta a Iva. Pertanto, l’imposta di registro sarà dello 0,50%.

Gli effetti legali del contratto preliminare

Il contratto preliminare per comprare casa fa scattare solo un obbligo giuridico tra le parti ma non determina il trasferimento di proprietà che, come detto, scatta nel momento in cui viene perfezionato il contratto di compravendita definitivo, cioè quando viene fatto il cosiddetto rogito.

Può capitare che il venditore si tiri indietro ad un certo punto e dia l’immobile ad un’altra persona, nonostante il compromesso formato, oppure eserciti un diritto di usufrutto o, ancora, che venga iscritta un’ipoteca sulla casa. Il compratore, in questi casi, può soltanto chiedere al giudice un risarcimento dei danni ma non l’annullamento di una vendita a terzi o dell’ipoteca.

Per evitare situazioni come queste, è possibile ricorrere alla trascrizione del contratto preliminare nei registri immobiliari: in questo modo, le ipotesi sopra citate (vendita a terzi, usufrutto, ipoteca) non saranno in grado di compromettere gli interessi e i diritti dell’acquirente.

La trascrizione, però, ha i suoi costi: è necessario che il preliminare sia fatto con l’intervento di un notaio. Oltre a questa spesa, ci sarà da pagare:

  • 155 euro di imposta di bollo;
  • 200 euro di imposta ipotecaria;
  • 35 euro di tasse ipotecarie.

Il contratto preliminare con agenzia immobiliare

L’agenzia immobiliare che interviene sul contratto preliminare per l’acquisto di una casa ha l’obbligo di registrare:

  • l’accordo preliminare;
  • l’accettazione della proposta, quando le clausole bastino a determinare la conclusione di un contratto di compravendita.

I mediatori non sono tenuti, invece a registrare:

  • gli incarichi di vendita conferiti;
  • la proposta di acquisto;
  • l’accettazione della proposta che non implichi da sé la conclusione del preliminare di compravendita.

Quarto passo per comprare casa: il rogito

Ed eccoci al quarto ed ultimo passo per comprare casa: il momento del rogito dal notaio, cioè della firma del contratto di compravendita vero e proprio. Il professionista avrà provveduto alla stesura dell’atto, verificato la correttezza dell’operazione e dei documenti e dato lettura integrale dell’accordo alle parti.

Attorno al tavolo del notaio ci saranno il compratore, il venditore e, se è il caso, l’impiegato della banca che ha concesso il mutuo all’acquirente: subito dopo la firma dell’atto di compravendita, infatti, viene formalizzato il contratto relativo al finanziamento, in modo che in quel momento l’impiegato della banca possa consegnare al venditore l’assegno circolare per l’importo pattuito. In quel momento, l’acquirente diventa ufficialmente proprietario della casa.

Una copia del rogito viene consegnata a ciascuna delle parti, mentre una terza viene tenuta dal notaio nel suo archivio ed un’altra ancora viene depositata presso la Conservatoria (sempre da parte del notaio) entro 20 giorni dalla data della firma.

Il rogito deve contenere alcune informazioni sull’immobile e sulle parti interessate. L’atto è giuridicamente valido se all’interno sono presenti:

  • l’importo per il quale è stato venduto l’immobile;
  • le modalità di pagamento concordate tra le parti;
  • le spese notarili per la stipulazione del rogito.

L’atto di finanziamento, cioè della concessione del mutuo, ha valore giuridico solo se stipulato da un notaio sotto forma di atto pubblico: così facendo, è possibile iscrivere l’ipoteca sull’immobile oggetto della compravendita. Di norma, il rogito avviene dai 4 agli 8 giorni dopo che la banca ha concesso il mutuo al cliente.

Comprare casa: la guida fiscale

Guida nella guida, e visto come comprare casa passo dopo passo, ecco tutta la parte fiscale che riguarda un’operazione di compravendita immobiliare, con un capitolo a parte relativo all’acquisto della prima casa.

Le imposte da pagare

La regola generale dice che, in caso di acquisto di una casa da un’impresa, l’operazione di compravendita è esente da Iva. Il compratore, dunque, dovrà pagare:

  • l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%;
  • l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Ci sono, però, dei casi in cui l’Iva è dovuta, ovvero:

  • cessioni effettuate da imprese costruttrici o di ripristino degli edifici entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori o – sempre dopo 5 anni – se il venditore decide di assoggettare l’operazione a Iva, purché espresso nell’atto di compravendita e nel contratto preliminare;
  • cessioni di fabbricati destinati ad alloggi sociali per i quali viene scelta l’opzione dell’Iva, purché, anche in questo caso, venga indicata nell’atto di compravendita e nel contratto preliminare.

A questo punto, si dovrà dovrà pagare:

  • l’imposta di registro fissa di 200 euro;
  • l’imposta catastale fissa di 200 euro;
  • l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
  • l’Iva al 10% per le case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, sempre che non ci siano i requisiti per usufruire dei benefici sulla prima casa;
  • oppure l’Iva al 22% per gli immobili classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Nel caso in cui l’acquisto di una casa avvenga da un privato, il compratore dovrà pagare:

  • l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%;
  • l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Queste tre imposte si versano dal notaio al momento del rogito.

Gli atti assoggettati all’imposta di registro proporzionale e tutte le formalità necessarie per effettuare gli adempimenti presso il Catasto e i registri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

Il sistema prezzo-valore

La base imponibile su cui calcolare l’Iva per l’acquisto di una casa è il prezzo della cessione. Ma per le imposte di registro, ipotecaria e catastale, la legge prevede il sistema prezzo-valore a beneficio del compratore. Questo perché il meccanismo permette di calcolare la base imponibile in base al valore catastale dell’immobile da acquistare e non al suo prezzo di acquisto.

Il sistema prezzo-valore si applica alle vendite assoggettate all’imposta di registro in misura proporzionale. Vengono, pertanto, escluse le operazioni assoggettate a Iva. L’acquirente deve essere una persona fisica. Dal punto di vista della tipologia di immobile, viene applicato:

  • agli immobili ad uso abitativo e alle relative pertinenze, anche se non godono dei benefici sulla prima casa;
  • agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali parziali e di godimento (è il caso della nuda proprietà o dell’usufrutto);
  • agli immobili ad uso abitativo (e relative pertinenze) acquistati in sede di espropriazione forzata o all’asta.

Per beneficiare del sistema prezzo-valore occorre fare richiesta al notaio all’atto di acquisto. Le parti devono indicare il prezzo pattuito. In caso contrario, la richiesta sarà nulla e verranno applicate le imposte sulla base del prezzo pattuito e non sul valore catastale. Inoltre, sono previste delle sanzioni dal 50% al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella applicata.

Il calcolo del valore catastale degli immobili ad uso abitativo (esclusi quelli riconosciuti come prima casa) si fa moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente 120.

Quindi:

Valore catastale = Rendita catastale x 1,05 x 120

Facciamo un esempio. Si pensi di dover procedere all’acquisto di una casa con una rendita catastale di 1.000 euro ed un prezzo di mercato di 180.000 euro.

La base imponibile per calcolare l’imposta di registro del 9% si otterrà con questa operazione:

1.000 x 1,05 x 120 = 126.000.

Pertanto, l’imposta di registro sarà:

120.000 x 9% = 11.340 euro.

Quale sarebbe, invece, l’imposta senza il sistema prezzo-valore? Basterebbe calcolare il 9% di 180.000 euro. Quindi, il risultato sarebbe 16.200 euro.

Significa un risparmio di 4.860 euro.

Oltre a questo risparmio, ci sono altri benefici del sistema prezzo-valore, ovvero:

  • il Fisco non può eseguire controlli di valore ai fini dell’imposta di registro, tranne nel caso in cui venga nascosto in tutto o in parte il prezzo di compravendita;
  • non sono applicabili le norme sull’accertamento ai fini Irpef in base a presunzioni semplice;
  • la riduzione del 30% degli onorari da corrispondere al notaio.

Le imposte sull’acquisto della prima casa

Al momento dell’acquisto della prima casa, le imposte da pagare variano a seconda che il venditore sia un privato oppure un’impresa.

Nel primo caso, vanno versate:

  • imposta di registro proporzionale del 2%, comunque non inferiore a 1.000 euro a meno che non si recuperi l’imposta già versata con la caparra o non si abbia una riduzione in virtù del credito d’imposta previsto per la prima casa;
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • imposta catastale fissa di 50 euro.

Se, invece, il venditore è un’impresa con operazione soggetta a Iva, c’è da pagare:

  • Iva agevolata al 4%;
  • imposta di registro fissa di 200 euro;
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
  • imposta catastale fissa di 200 euro.

Tutti gli atti relativi all’imposta di registro e le formalità per gli adempimenti al catasto sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali e dalle tasse ipotecarie.

Le stesse imposte agevolate si applicano per le pertinenze, anche se acquistate con atto separato.

Se l’immobile viene acquistato da un giovane di età inferiore a 36 anni, non dovranno essere pagate le imposte di registro, ipotecaria e catastale, a patto che si abbia un Isee non superiore a 40mila euro.

Acquisto prima casa: la base imponibile

Se l’operazione è soggetta a Iva, anche per l’acquisto della prima casa la base imponibile su cui calcolare l’imposta del 4% è pari al prezzo di vendita. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono in misura fissa (tranne per gli under 36 che non le pagano, come abbiamo appena visto).

Se, invece, l’operazione non è soggetta a Iva può essere adottato il già spiegato sistema prezzo-valore. In questo caso, però, cambia il coefficiente: 110 al posto di 120.

Quindi, per restare sull’esempio di prima: rendita catastale della casa, 1.000 euro; prezzo di vendita, 180.000 euro. La base imponibile su cui calcolare l’imposta di registro del 2% sarà:

1.000 euro di rendita catastale x 1,05 di maggiorazione x coefficiente 110 = 115.500 euro.

Pertanto, l’imposta di registro da pagare sarà:

115.500 x 2% = 2.310 euro.

Quale sarebbe, in questo caso, l’imposta senza il sistema prezzo-valore? Basterebbe calcolare il 2% di 180.000 euro. Quindi, il risultato sarebbe 3.600 euro.

Significa un risparmio di 1.290 euro. Che, pure stavolta, non è poco.

I vantaggi del sistema prezzo valore sono gli stessi elencati sopra.

Requisiti dell’immobile prima casa

Primo requisito indispensabile per avere le agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa, la categoria catastale dell’immobile. I benefici vengono riconosciuti per le classi:

  • A/2: abitazioni di tipo civile;
  • A/3: abitazioni di tipo economico;
  • A/4: abitazioni di tipo popolare;
  • A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare;
  • A/6: abitazioni di tipo rurale;
  • A/7: abitazioni in villini;
  • A/11: abitazioni e alloggi tipici del luogo.

Restano, dunque, escluse le categorie:

  • A/1: abitazioni di tipo signorile;
  • A/8: abitazioni in ville;
  • A/9: castelli e palazzi di pregio artistico e storico.

Queste, invece, le categorie delle pertinenze che rientrano nelle agevolazioni per l’acquisto della prima casa:

  • C/2: magazzini e locali di deposito;
  • C/6: rimesse e autorimesse;
  • C/7: tettoie chiuse o aperte.

Le pertinenze, però, devono essere destinate in modo durevole al servizio dell’abitazione principale acquistata come prima casa.

L’abitazione si deve trovare nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha stabilito la propria residenza. Se è residente in un altro Comune, ha 18 mesi di tempo dalla data di acquisto della casa per trasferirsi, ma dovrà obbligatoriamente dichiarare questa intenzione nell’atto di acquisto.

Inoltre, si ha diritto all’agevolazione quando l’immobile si trova:

  • nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, ecc.);
  • nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro;
  • nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero.

Requisiti del compratore prima casa

Per poter usufruire delle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa, il compratore deve avere i seguenti requisiti:

  • non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
  • non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle medesime agevolazioni per la prima casa.

L’estensione dell’agevolazione spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito (donazione e successione).

Il credito d’imposta prima casa

Questo capitolo riguarda chi vende un immobile ed entro un anno procede all’acquisto di una prima casa – anche con contratto di appalto o di permuta – avendo le condizioni per usufruire delle relative agevolazioni. Il contribuente, in questo caso, ha diritto ad un credito di imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto.

Il credito, però, spetta anche quando la nuova casa viene acquistata prima della vendita dell’immobile già posseduto. Può essere utilizzato, a scelta, in uno di questi modi:

  • in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto;
  • per l’intero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
  • in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto;
  • in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).

C’è una precisazione da fare: se si decide di usare, anche parzialmente, il credito d’imposta per pagare l’imposta di registro dovuta per l’atto in cui è maturato, si potrà utilizzare l’importo residuo solo in diminuzione dell’Irpef o in compensazione. Non è possibile, infatti, usarlo in diminuzione delle altre imposte, poiché richiedono che il credito venga impiegato per l’intero importo.

Se si vuole ricorrere al credito di imposta si dovrà manifestare tale volontà all’atto di acquisto della nuova casa, specificando se si intende destinarlo per la detrazione dall’imposta di registro dovuta per lo stesso atto.

In sintesi, bisognerà:

  • indicare gli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile sul quale era stata corrisposta l’imposta di registro o l’Iva in misura agevolata nonché l’ammontare della stessa;
  • dichiarare l’esistenza dei requisiti che avrebbero dato diritto al beneficio alla data dell’acquisto medesimo, nel caso in cui era stata corrisposta l’Iva ridotta in assenza della specifica agevolazione per la prima casa;
  • presentare le relative fatture, se è stata corrisposta l’Iva sull’immobile ceduto;
  • indicare gli estremi dell’atto di vendita dell’immobile.

Il credito d’imposta non spetta nei casi in cui:

  • siano stati persi i benefici relativi alla prima casa in relazione al precedente acquisto;
  • il contribuente abbia acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, quindi senza usufruire del beneficio per la prima casa;
  • il nuovo immobile acquistato non abbia i requisiti per le agevolazioni sulla prima casa;
  • venga ceduto un immobile acquistato con le agevolazioni sulla prima casa riacquistando, non a titolo oneroso, un altro fabbricato avente i requisiti per fruire del beneficio.


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