Quando si ha il diritto di abitazione?

Il soggetto titolare di uno specifico diritto può abitare in un immobile altrui a tempo determinato.

Tuo marito, proprietario dell’appartamento in cui avete convissuto, è morto improvvisamente. Puoi continuare ad abitare nell’immobile? Devi sapere che, in questa ipotesi, la legge prevede che il coniuge rimasto superstite sia titolare del diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e di uso sui mobili che la arredano.

Ma più in generale, quando si ha il diritto di abitazione? In tutti quei casi in cui tale diritto viene costituito per testamento, usucapione, contratto o per provvedimento dell’autorità giudiziaria oltre che nell’ipotesi di costituzione legale già sopra menzionata, prevista dal Codice civile in favore del coniuge del defunto [1].

Il diritto di abitazione è un diritto reale di godimento su cosa altrui con il quale il titolare, denominato habitator, può abitare una casa, che appartiene a un terzo, limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia [2]. A tal proposito, la Corte di Cassazione ha precisato che l’habitator non può destinare il bene ad utilizzazioni diverse da quelle consistenti nell’abitazione diretta da parte sua e dei suoi familiari [3]. Parimenti, non può modificarne la destinazione d’uso ad esempio trasformandolo in un luogo dove si organizzano matrimoni o eventi.

Per quanto attiene alla nozione di famiglia rilevante ai fini dell’esercizio del diritto di abitazione, il Codice civile precisa che nella stessa vanno ricompresi anche i figli nati dopo che il diritto è cominciato, sebbene in quel momento il titolare non aveva contratto matrimonio, così come i figli riconosciuti, adottati o affiliati sia prima sia dopo il sorgere del diritto. Infine, sono comprese le persone che convivono con il titolare per prestare servizio a lui o alla sua famiglia [4].

Quali sono i limiti del diritto di abitazione?

Il diritto di abitazione può essere riconosciuto solo alle persone fisiche e non anche alle persone giuridiche (ad esempio, ad una società o ad un’associazione), in ragione dei particolari bisogni abitativi che l’istituto tende a soddisfare.

Inoltre, può avere ad oggetto solo beni immobili che abbiano i requisiti dell’abitabilità, ovvero che siano idonei a fornire un alloggio. Peraltro, tale diritto va esteso anche agli accessori e alle pertinenze della casa come i balconi, i giardini, le cantine, i box e le verande, in quanto la casa non è costituita solo da vani abitabili ma anche da tutto ciò che ne rappresenta la parte accessoria.

Il diritto di abitazione non può essere ceduto né dato in locazione [5], essendo un diritto personalissimo. Sotto questo punto di vista, alcuni lo considerano affine al diritto d’uso [6], dal quale, tuttavia, si differenzia in quanto all’habitator non spettano i frutti del bene e non può utilizzare l’immobile in modi diversi dall’alloggio ad esempio come magazzino o ufficio, diversamente dall’usuario.

L’habitator ha diritto di abitare l’immobile per la porzione necessaria ai suoi bisogni. Se occupa tutta la casa, è tenuto alle riparazioni ordinarie e al pagamento dei tributi [7].

Quando si ha il diritto di abitazione?

Il diritto di abitazione può essere costituito per diverse ragioni mediante:

• testamento. Si pensi al caso del proprietario di un grande appartamento che fa testamento, lasciando ai propri figli la proprietà dell’immobile. Concede, però, il diritto di abitazione solo al più piccolo di essi per cinque anni, in modo che, nel frattempo, possa trovare un’occupazione e rendersi economicamente indipendente, andando ad abitare altrove;
• usucapione, ovvero tramite l’uso ventennale dell’immobile altrui;
• contratto, stipulato tra il proprietario dell’immobile e l’utilizzatore. In tale ipotesi, è richiesta necessariamente la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata.

Altresì, il diritto di abitazione spetta per legge al coniuge del defunto. La ragione di tale previsione è nella volontà del legislatore di tutelare le abitudini del coniuge superstite, evitando possibili danni psicologici che potrebbero derivare dal dovere di abbandonare l’alloggio abituale.

Invece, in caso di separazione personale dei coniugi e di cessazione della convivenza, il diritto di abitazione non spetta al coniuge del defunto in quanto al momento dell’apertura della successione, non è possibile individuare la residenza familiare, essendo venuto meno il presupposto oggettivo richiesto ai fini dell’attribuzione del diritto di abitazione al coniuge superstite.

Infine, il diritto di abitazione può derivare da un provvedimento dell’autorità giudiziaria come succede in caso di separazione o di divorzio quando all’ex moglie vengono affidati i figli e il giudice le concede di restare nell’abitazione di proprietà del marito.

Quando decade il diritto di abitazione?

Il diritto di abitazione, avendo natura temporanea, decade per:

• morte del titolare;
• prescrizione, derivante dal non utilizzo ventennale del diritto;
• consolidazione, che consiste nella riunione nella stessa persona della titolarità del diritto di abitazione e della piena proprietà;
• perimento del bene (vedi in caso di crollo o di demolizione dell’immobile);
• rinuncia del titolare del diritto di abitazione;
• scadenza del termine indicato nell’atto costitutivo.

Quali sono gli obblighi del titolare del diritto di abitazione?

L’habitator deve innanzitutto rispettare la destinazione dell’immobile oggetto del diritto di abitazione.

Inoltre, deve:

1. servirsi dello stesso per abitarci e non può soddisfare esigenze diverse da quelle abitative;
2. rispettare la destinazione economica del bene e utilizzare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi del bene;
3. provvedere alla manutenzione ordinaria;
4. pagare le tasse sull’immobile.

Quando il diritto di abitazione decade, il titolare deve restituire l’immobile al proprietario nello stesso stato in cui si trovava quando l’ha ricevuto e non può cedere né darlo in locazione a terzi.

Prima dell’esercizio del diritto, l’habitator deve prestare una cauzione, salvo che sia stato dispensato dal proprietario o sia diversamente stabilito nel contratto. Deve anche prestare idonea garanzia altrimenti non può entrare nell’immobile e deve redigere l’inventario dei beni mobili nello stesso presenti, descrivendone lo stato. Se manca l’inventario il proprietario non può chiedere l’intervento del giudice qualora insorgano problemi con il titolare del diritto di abitazione.

Approfondimenti

Per maggiori approfondimenti sull’argomento si consiglia la lettura dei seguenti articoli:

• Diritto di abitazione;
• Diritto di abitazione: quando si perde.