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Vendita casa: che succede se si annulla il preliminare

11 Luglio 2021 | Autore:
Vendita casa: che succede se si annulla il preliminare

Quali sono le conseguenze per entrambe le parti se non viene rispettato il compromesso? E se c’è stato un godimento anticipato del bene?

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare, o compromesso, è uno dei passaggi necessari per l’acquisto o la vendita di una casa. Si tratta della fase che si colloca tra l’impegno a portare a termine l’operazione e la firma del rogito davanti al notaio, cioè la conclusione dell’affare. Ed è un contratto vero e proprio non un accordo informale: comporta il rispetto di quanto pattuito, pena una perdita economica. Pertanto, quando si è in ballo con la vendita della casa, che succede se si annulla il preliminare?

Nel momento in cui viene firmato il compromesso, si possono dare due circostanze. La prima, che il compratore aspetti la firma del rogito per utilizzare il bene in acquisto. La seconda, che prenda accordi con il venditore per un godimento anticipato, cioè per poter occupare l’immobile prima della firma del rogito. In entrambi i casi, annullare il contratto preliminare avrà delle conseguenze diverse, sia per il venditore sia per l’acquirente, a seconda di chi dei due abbia deciso di non portare a termine l’operazione. Vediamo.

Contratto preliminare: che cos’è?

Il contratto preliminare o compromesso è l’accordo con cui le parti interessate ad un’operazione immobiliare si obbligano reciprocamente a stipulare il rogito, cioè il contratto di compravendita vero e proprio, entro un termine stabilito.

Il preliminare, dunque, sancisce un vincolo giuridico impossibile da sciogliere se non per un valido e giustificato motivo. Pertanto, va redatto in forma scritta e registrato:

  • entro 20 giorni dalla data in cui è stato sottoscritto;
  • entro 30 giorni se siglato con atto notarile.

Contratto preliminare: quando si può annullare?

Il vincolo giuridico creato dal contratto preliminare non si può sciogliere se non, come appena detto, per validi e giustificati motivi, di solito dettati da un vizio nella procedura. A meno che – e questo è perfettamente legittimo – le parti trovino un accordo consensuale per risolvere il contratto senza alcuna conseguenza per entrambi. Sarà necessario, anche in questo caso, un documento scritto in cui si certifichi l’annullamento consensuale del compromesso e la restituzione di eventuali somme anticipate, come ad esempio la caparra.

Questa ipotesi, però, è la meno frequente anche perché si sta parlando di una persona che vuole vendere una casa e ha trovato l’acquirente e di un’altra che vuole comprarla e ha trovato chi gliela vende, a tal punto di avere sottoscritto un impegno per portare l’operazione a termine. Se il contratto preliminare salta, si deve, quindi, ad altri fattori che possono comportare delle sanzioni.

Uno di questi motivi è il ritardo di una delle parti nell’arrivare al rogito davanti al notaio, ovvero il mancato rispetto del termine concordato per la firma conclusiva del contratto di compravendita. Dovesse succedere così, la parte inadempiente potrebbe finire in tribunale. Il giudice, oltre a risolvere il contratto, può condannare il venditore (nel caso sia stato lui a non osservare i patti) a restituire al compratore il doppio della caparra versate oppure, viceversa, condannare il compratore a rinunciare alla caparra versata se è stato lui a non presentarsi davanti al notaio. In più, c’è spazio per poter chiedere un ulteriore risarcimento di un eventuale danno causato da una promessa non mantenuta.

Altro motivo per annullare il contratto preliminare è il fatto che il compromesso non abbia i requisiti essenziali del contratto. Può succedere, ad esempio, che il venditore non venga indicato in modo corretto (ad esempio, il contratto è firmato da uno solo e non da tutti gli eredi che vogliono vendere un immobile), che la casa non sia stata descritta in modo esaustivo nel preliminare o che i metri quadri riportati nel contratto non corrispondano a quelli effettivi.

Ci sono altri vizi in grado di rendere nullo il contratto di compravendita, ad esempio:

  • il costruttore non rilascia la fideiussione che garantisce l’acconto ricevuto, come richiesto dalla legge;
  • il contratto preliminare non è stato fatto per iscritto o non riporta la firma di entrambe le parti;
  • l’accordo non indica gli estremi della concessione edilizia;
  • non è stato specificato (anzi, è stato taciuto al compratore) che sull’immobile è stata iscritta un’ipoteca o pende un pignoramento;
  • la casa non è agibile oppure ha degli abusi edilizi non sanati al momento di stipulare il compromesso.

Contratto preliminare annullato con godimento anticipato

Se i casi precedentemente citati risultano già di per sé antipatici, ce n’è un altro che può lo può essere ancora di più. Succede quando il contratto preliminare di compravendita viene annullato mentre l’acquirente abita già nell’immobile oggetto dell’operazione immobiliare, in virtù di un accordo con il venditore di godimento anticipato. In pratica, le parti possono concordare che il compratore occupi la casa qualche tempo prima del rogito, appurato il fatto che il contratto preliminare è a tutti gli effetti un impegno a concludere l’affare. Che succede se si annulla il preliminare in questo caso?

Secondo una recente ordinanza della Cassazione [1], nel momento in cui venditore e acquirente chiedono la risoluzione del contratto, gli effetti della pronuncia scattano prima della domanda di risoluzione. Di conseguenza, il compratore che ha beneficiato in anticipo dell’immobile è tenuto a riconoscerne i frutti al venditore. In altre parole, deve pagare una sorta di «affitto posticipato» per avere goduto di una casa che, in teoria, doveva essere la sua ma che non lo sarà più, visto che l’accordo è saltato. Ovviamente, in più, dovrà restituire l’immobile alla controparte così come l’ha trovato.

Recita, infatti, l’ordinanza: «Il promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipate del bene promesso in vendita, deve non solo restituirlo al promittente alienante, ma deve altresì corrispondere a quest’ultimo i frutti per l’anticipato godimento dello stesso. Tali effetti si verificano sia in caso di risoluzione per inadempimento del promittente venditore sia nel caso di risoluzione per inadempimento del promissario».


note

[1] Cass. ordinanza n. 19569/2021 del 09.07.2021.


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