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Quando l’agenzia immobiliare ha diritto alla provvigione?

17 Luglio 2021
Quando l’agenzia immobiliare ha diritto alla provvigione?

Il proprietario di un appartamento, ricevuta disdetta dall’affittuario, ha affidato incarico ad un’agenzia per ricercare un nuovo affittuario. Quando l’agenzia potrà pretendere la sua provvigione?

Innanzitutto, occorre dire che la legge (cioè l’articolo 1755 del Codice civile) stabilisce che l’agenzia immobiliare ha diritto alla provvigione se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. Ciò significa che l’agenzia può pretendere la provvigione se tra le parti (cioè, nel suo caso, tra il proprietario e il potenziale futuro affittuario) si è concluso un affare.

Quando si può dire che un affare è stato concluso? La Corte di Cassazione ha chiarito in varie sentenze che cosa vuol dire «affare concluso» stabilendo che il diritto alla provvigione dell’agenzia esiste se, a seguito dell’attività dell’agenzia stessa, tra le parti (proprietario e potenziale nuovo affittuario) si è costituito un vincolo giuridico.

Questo significa che nel suo caso specifico l’agenzia immobiliare ha diritto alla provvigione se tra il proprietario ed il futuro potenziale affittuario è stato concluso un accordo anche se solo preliminare.

La stessa Corte di Cassazione, invece, non ha un orientamento unico nel caso in cui sia stato sottoscritto un patto di opzione o un atto simile, cioè in tutti i casi in cui si sia vincolata solo una delle parti (ad esempio solo il potenziale futuro affittuario) o in tutti i casi in cui sia stato sottoscritto un atto come la proposta d’acquisto (altrimenti detta preliminare di preliminare) idoneo solo a regolare le successive fasi delle trattative.

In alcune sentenze (ad esempio, la recentissima n. 30.083 del 2019) la Cassazione afferma che non spetta la provvigione all’agenzia immobiliare quando si è vincolata solo una delle parti con la sottoscrizione di un atto come il patto d’opzione o quando è stata conclusa solo una proposta di affitto cioè un preliminare di preliminare.

In altre più remote sentenze, la stessa Corte di Cassazione (ad esempio la sentenza n. 24.397 del 2015 e la sentenza n. 13.590 del 2004) ha affermato invece esattamente il contrario dicendo che all’agenzia immobiliare spetta la provvigione anche nel caso in cui sia stato sottoscritto un patto d’opzione (che è l’accordo con cui le parti convengono che una sola di esse resta vincolata alla propria dichiarazione mentre l’altra è libera di accettarla o meno) oppure un preliminare di preliminare (cioè una proposta di acquisto).

Riassumendo: nel suo caso occorre innanzitutto verificare che tipo di atto sia stato stipulato (contratto preliminare di affitto o patto di opzione o proposta di acquisto).

Successivamente, una volta che si sia accertato che tipo di affare è stato concluso grazie all’intervento dell’agenzia immobiliare, ci si potrà orientare nel capire se l’agenzia ha diritto o no alla provvigione (tenendo conto che, come ho precisato sopra, per la più recente giurisprudenza della Corte di Cassazione la provvigione non spetta se è stato sottoscritto solo un patto di opzione o un preliminare di preliminare – cioè una proposta di acquisto o di affitto).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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