Quante unità per essere un condominio?

Come si costituisce un condominio? Quanti proprietari diversi servono perché si possa parlare di edificio condominiale?

Il condominio è quell’edificio in cui coesistono parti di proprietà esclusiva con parti di proprietà comune. Le proprietà esclusive sono costituite dalle abitazioni e da alcune pertinenze di queste ultime (come i box, ad esempio), mentre le parti comuni sono tutte quelle che sono utili a tutti i condòmini, senza le quali nemmeno potrebbe aversi un condominio. Si pensi alle scale, al cortile, al pianerottolo, ecc. Ma quand’è che può parlarsi di condominio? In particolare, risponderemo alla seguente domanda: quante unità per essere un condominio?

Siamo abituati a immaginare un condominio come un grande edificio in cui vivono molte persone. Palazzi enormi, a volte giganteschi, in cui ci sono gli appartamenti di decine o persino di centinaia di persone. È sempre così, oppure può aversi un condominio anche con sole due abitazioni diverse? Quante unità servono per essere un condominio? Scopriamolo insieme.

Condominio: cos’è?

Il condominio è una particolare forma di comunione dei beni. Si ha una comunione quando, su un determinato bene, il diritto di proprietà spetta congiuntamente a più persone. Si pensi alla casa acquistata da due coniugi.

Si ha un condominio quando vi sono più proprietari esclusivi di parti distinte di un fabbricato, i quali sono anche proprietari in comune di alcune parti dell’edificio, come ad esempio delle scale, dell’ascensore, del cortile, ecc.

Il condominio è una comunione forzosa (in quanto imposta dalla legge) e indivisibile (le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione).

Quando si forma un condominio?

Da quanto detto nel precedente paragrafo si evince che il condominio si forma automaticamente ogni volta che si crea la situazione sopra descritta, e cioè una condizione di coesistenza di proprietà esclusive e proprietà comuni.

Come spiegato nell’articolo Quanti condomini per costituire un condominio, la costituzione di un condominio si verifica, alternativamente, quando:

1. viene realizzata una costruzione su un suolo comune;
2. l’unico proprietario di un edificio fraziona l’immobile in modo tale che i piani o le porzioni di piano vengano attribuiti a due o più soggetti in proprietà esclusiva.

In entrambe le ipotesi, gli immobili, appartenenti a due o più soggetti diversi, devono presentare delle parti comuni, di cui tutti possono usufruire. Si pensi al giardino, alle scale, al portone d’ingresso, alla tubatura che allaccia la fogna, ecc.

Per costituire un condominio, dunque, non occorre nessun atto formale, ma una semplice situazione di fatto; non è necessario nemmeno il rilascio del certificato di abitabilità, ma solo il verificarsi delle condizioni sopra descritte.

Condominio: quante unità immobiliari servono?

Siamo dunque pronti a rispondere alla domanda di fondo di questo articolo: quante unità immobiliari servono per costituire un condominio?

La costituzione del condominio avviene di diritto nel momento in cui vi sono almeno due proprietari e almeno due unità immobiliari distinte, essendoci quindi una comproprietà di parti comuni in capo a diversi proprietari.

In pratica, se ci sono due case appartenenti a proprietari diversi che condividono anche delle parti comuni (strada che immette sulla via pubblica, ingresso, scale, cortile, ecc.), allora si avrà un condominio a tutti gli effetti.

Non occorre alcun formale riconoscimento: in presenza di queste condizioni, il condominio si ritiene costituito per legge.

Condominio minimo: cos’è?

Il condominio minimo è il condominio con due soli proprietari, requisito minimo affinché possa sorgere una comunione.

Per piccolo condominio, invece, si intende il condominio con un numero non superiore a otto condòmini; superata questa soglia, sorge l’obbligo di nominare un amministratore.

Parti comuni del condominio: quali sono?

Secondo il Codice civile, costituiscono parti comuni dell’intero condominio:

• tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
• le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria (incluso l’alloggio del portiere), la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
• le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo [1].

Il regolamento contrattuale, cioè quello approvato all’unanimità, può sempre derogare a questo elenco, prevedendo nuove parti comuni o, al contrario, attribuendo alla titolarità esclusiva di un solo soggetto un’area che, altrimenti, sarebbe considerata comune. Ad esempio, è frequente che il lastrico solare sia attribuito al proprietario dell’ultimo piano.

Condominio: amministratore e regolamento

Chi si trova nella situazione sopra descritta, cioè chi vive in condominio (anche senza saperlo), deve rispettare le regole che il Codice civile stabilisce per ogni realtà condominiale.

In particolare, la legge stabilisce che per i condomini con almeno nove proprietari diversi è obbligatoria la nomina di un amministratore, che può essere scelto tra i condòmini stessi oppure all’esterno di essi, ad esempio affidandosi a una società oppure a un amministratore di professione.

In secondo luogo, la legge impone l’approvazione del regolamento interno quando i condòmini sono più di dieci. In questo caso, occorrerà convocare l’assemblea e votare a maggioranza il documento che contiene le principali regole da seguire per vivere nell’edificio.