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Quando non è obbligatorio costituire un condominio?

16 Ottobre 2021 | Autore:
Quando non è obbligatorio costituire un condominio?

Quanti proprietari servono per poter formare un condominio minimo? Quanti condòmini occorrono per il regolamento e l’amministratore obbligatori?

Il condominio è una realtà nota a tutti, caratterizzata dal fatto che, in un unico fabbricato, coesistono parti di proprietà esclusiva (le abitazioni) con parti di proprietà comune (l’androne, le scale, l’ascensore, ecc.). Il condominio è un fenomeno giuridico evidente nelle grandi realtà: si pensi agli edifici con decine o perfino con centinaia di appartamenti. Esistono tuttavia casi in cui i proprietari non sanno nemmeno di trovarsi in un condominio: ciò accade quando le unità abitative sono poche, magari solo due o tre, e nemmeno poste una sull’altra, come avviene in un palazzo. Quando non è obbligatorio costituire un condominio?

Sin da subito possiamo dire che la scelta di dare vita a un condominio non è rimessa alla volontà delle parti: è la legge a stabilire in quali casi si tratta di condominio e in quali, invece, no. Insomma: la costituzione del condominio è automatica, non essendo necessario un atto formale, tipo un rogito notarile o qualcosa del genere. Insomma, quando si può parlare di condominio? Quando non è obbligatorio costituire un condominio? Scopriamolo insieme.

Condominio: definizione

Può definirsi “condominio” il fabbricato in cui coesistono beni di proprietà esclusiva con beni di proprietà comune.

Per la precisione, affinché si abbia un condominio occorre che ci siano almeno due proprietari diversi che siano titolari esclusivi di alcune parti dell’edificio (le unità abitative, in pratica) e, al contempo, proprietari comuni e indivisi di altre parti (pianerottolo, scale, cortile, ecc.) poste al servizio delle prime.

La proprietà sulle parti comuni è indivisa perché ognuno non ha la proprietà su una parte specifica del bene, ma su una quota della parte intera.

Quando si forma un condominio?

Come anticipato in apertura, un condominio si forma automaticamente al ricorrere delle condizioni viste nel precedente paragrafo.

Non occorre alcun atto formale, sentenza del giudice o rogito notarile: se almeno due unità immobiliari appartenenti a soggetti diversi condividono necessariamente alcune parti comuni, allora si ha un condominio in piena regola, con tutti i diritti e i doveri che ne conseguono.

Quando non si costituisce un condominio?

Non si costituisce alcun condominio se non ricorrono le condizioni sopra viste, cioè se:

  • le unità abitative appartengono tutte allo stesso proprietario. In pratica, non c’è condominio senza pluralità di proprietari (almeno due). È il caso dell’originario costruttore di un plesso residenziale;
  • le unità appartengono a proprietari diversi, ma sono indipendenti le une dalle altre e non condividono alcuna parte comune;
  • le unità appartengono a proprietari diversi e condividono alcune parti, che però non sono essenziali all’esistenza delle proprietà. Si pensi a due case che si spartiscono il cortile sul retro, che però potrebbe essere tranquillamente diviso dai proprietari (ad esempio, costruendo un muro divisorio).

Il condominio è una comunione forzosa, in cui le parti comuni non possono essere divise e debbono necessariamente appartenere a tutti. Si pensi alle scale che conducono ai piani superiori: sarebbe impossibile attribuirne la proprietà solo ad alcuni, in quanto esse sono funzionali alle singole proprietà private.

Quanti proprietari servono per costituire un condominio?

Per aversi un condominio sono sufficienti due soli proprietari. Si tratta del cosiddetto condominio minimo, cioè di quel condominio composto da un numero di proprietari al di sotto del quale non è possibile andare.

Condominio: serve il regolamento?

Il regolamento di condominio è necessario con almeno 11 condomini. Diversamente, se ne può fare a meno, ma ciò non toglie che debbano essere comunque applicate le regole del Codice civile, come ad esempio quella che impone di dividere le spese inerenti alle parti comuni tra tutti i proprietari in misura proporzionale al valore della proprietà di cui si è titolari.

Questo calcolo viene in genere fatto mediante l’approvazione di tabelle millesimali, cioè di un documento che riepiloga il valore delle proprietà esclusive di ciascuno rapportato a mille. Ad esempio, se l’unità abitativa di Tizio vale 1/5 dell’intero edificio, egli sarà titolare di 200/1000.

Condominio: serve l’amministratore?

La legge stabilisce che per i condomini con almeno nove condòmini è obbligatoria la nomina di un amministratore, che può essere scelto tra i condòmini stessi oppure all’esterno di essi, ad esempio affidandosi a una società oppure a un amministratore di professione.

Si badi bene che il calcolo dei condòmini (9 nel caso dell’amministratore, 11 nell’ipotesi del regolamento sopra vista) si fa in base ai proprietari e non alle persone che vivono in condominio. Ciò significa che, se Tizio abita nel suo appartamento in condominio con la propria famiglia di quattro persone, egli conterà come un solo proprietario.


Affinché si abbia un condominio occorre che ci siano almeno due proprietari diversi che siano titolari esclusivi di alcune parti dell’edificio (le unità abitative, in pratica) e, al contempo, proprietari comuni e indivisi di altre parti (pianerottolo, scale, cortile, ecc.) poste al servizio delle prime.


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