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Amministratore di condominio revocato: quali obblighi? 

13 Luglio 2021 | Autore:
Amministratore di condominio revocato: quali obblighi? 

Finché non è subentrato il suo successore, egli deve proseguire nella gestione. Infine, deve fornire il rendiconto, restituire i documenti e consegnare la cassa.

L’amministratore di condominio non è un monarca, che “regna” per sempre e in modo assoluto sulla compagine condominiale. Al contrario, egli agisce per conto dei condomini in base a un contratto di mandato, che presuppone un rapporto di fiducia. Perciò l’assemblea, se non è soddisfatta da qualsiasi aspetto della sua gestione, può sempre decidere di non rinnovargli l’incarico alla scadenza ed anche di revocarlo in corso di mandato, nominandone un altro.  

Ma se ciò si verifica quali obblighi ha l’amministratore di condominio revocato? Non può certo andarsene come se nulla fosse, lasciando all’improvviso tutto così com’è. Innanzitutto, egli deve continuare ad espletare l’incarico fino a quando non viene nominato il suo successore, limitandosi però al compimento degli atti urgenti e di ordinaria amministrazione. Inoltre, al momento della nomina dell’amministratore successivo dovrà passargli le consegne, depositare il rendiconto e rimettere la documentazione e le somme che ha nella cassa condominiale. 

Si tratta di obblighi importanti e imprescindibili, che derivano direttamente dalla legge ed incombono sull’amministratore di condominio revocato. Vediamo in dettaglio in cosa consistono.

Quando si può revocare l’amministratore di condominio? 

Il Codice civile [1] dispone che: «L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata». L’assemblea condominiale, però, può deliberare la revoca dell’incarico all’amministratore «in ogni tempo». Questo significa che la durata di un anno nell’incarico di amministratore è solo tendenziale, perché l’assemblea può operare la sua revoca in qualsiasi momento, anche mentre il mandato annuale è in corso e a prescindere da una giusta causa. L’essenziale è che l’assemblea venga regolarmente convocata e che l’argomento della revoca sia indicato nell’ordine del giorno. A quel punto, l’assemblea potrà deliberare la revoca con le stesse maggioranze previste per la nomina dell’amministratore [2].

I casi più frequenti in cui si arriva alla revoca riguardano alcune “gravi irregolarità” commesse dall’amministratore, come: 

  • l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale annuale; 
  • la mancata esecuzione delle deliberazioni assunte dall’assemblea o di provvedimenti giudiziari e amministrativi; 
  • la mancata apertura del conto corrente condominiale e la confusione delle somme con il patrimonio personale dell’amministratore; 
  • l’incompleta o irregolare tenuta del registro di anagrafe condominiale o del registro della contabilità; 
  • l’omissione di informazioni circa lo stato dei pagamenti ai condòmini che ne hanno fatto richiesta; 
  • l’incuria nella riscossione delle somme dovute al condominio, con particolare riguardo a quelle dei condòmini morosi, nei cui confronti va promossa l’esecuzione coattiva chiedendo un decreto ingiuntivo. 

Revoca dell’amministratore: come avviene? 

La revoca dell’amministratore di condominio può essere deliberata dall’assemblea oppure disposta dal giudice, se l’assemblea non provvede.  

Nel primo caso, per deliberare la revoca, è richiesta la maggioranza dei condòmini intervenuti in assemblea, rappresentativi di almeno un terzo del valore della proprietà dell’edificio, o può essere deliberata con la diversa maggioranza stabilita dal regolamento di condominio. 

Nel secondo caso, la revoca va attivata chiedendo al giudice di provvedere alla nomina di un amministratore giudiziario, con un ricorso presentato in tribunale dai condòmini interessati.

Questa procedura si applica quando l’amministratore: 

  • ha omesso di dare notizia all’assemblea di un atto di citazione o di un provvedimento amministrativo concernente le parti comuni dell’edificio [3]; 
  • non ha depositato o reso disponibile ai condòmini il rendiconto della sua gestione; 
  • ha commesso altre gravi irregolarità, come quelle in materia fiscale o previdenziale o una delle altre che abbiamo descritto nel paragrafo precedente. 

Una volta ottenuta la revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può più nominare l’amministratore revocato [4]. 

Cosa deve fare l’amministratore revocato? 

Fino a quando non viene nominato il nuovo amministratore, quello revocato «è tenuto ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni», ma non ha diritto ad ulteriori compensi. Inoltre, «alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini»: dovrà restituire tutto e non potrà trattenere nulla. Il passaggio di consegne tra l’amministratore revocato e quello subentrante dovrà risultare da un atto scritto.

Di recente, la Corte di Cassazione [6] ha precisato che l’amministratore revocato (dall’assemblea o dall’autorità giudiziaria) per adempiere pienamente al suo obbligo di rendiconto deve anche restituire al condominio tutte le somme che ha in cassa distintamente per ogni esercizio, perché rimane sempre tenuto a giustificare in modo analitico il suo operato. 

La Suprema Corte ha sottolineato che per legge [7] anche l’amministratore revocato deve rendere il conto della sua gestione e non ha alcun titolo per trattenere le somme che appartengono al condominio. Egli – spiega la sentenza – «è chiamato a giustificare, attraverso i necessari documenti giustificativi, in che modo abbia svolto la sua opera, mediante la prova di tutti gli elementi di fatto che consentano di individuare e vagliare le modalità con cui l’incarico sia stato eseguito e di stabilire se il suo operato sia stato conforme ai criteri di buona amministrazione». In mancanza, risponderà dei danni arrecati al condominio per la sua negligente o infedele gestione. 

Per altre informazioni leggi gli articoli “Come non rinnovare l’amministratore di condominio” e “Quando si può chiedere la revoca dell’amministratore di condominio“.


note

[1] Art. 1129, co.1 e co.11, Cod. civ.

[2] Art. 1136, co. 4, Cod. civ. 

[3] Art. 1131, co.4, Cod. civ.

[4] Art. 1129 co.12, Cod. civ.

[5] Art. 1129 co. 8, Cod. civ.

[6] Cass. ord. n. 19436 del 08.07.2021.

[7] Art. 1713 Cod. civ.


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