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Lavori troppo costosi in condominio: che fare? 

13 Luglio 2021 | Autore:
Lavori troppo costosi in condominio: che fare? 

Quando le spese sono ingenti ed appaiono eccessive, il condòmino dissenziente può impugnare la delibera di approvazione per farla annullare?

In condominio, ci sono molte spese impreviste ed alcune possono essere di importo consistente. Sono soprattutto le spese straordinarie, come quelle di rifacimento della facciata, a sforare i conti preventivati e a ricadere negativamente sul bilancio delle famiglie. A volte, anche le riparazioni di alcune parti o servizi comuni sono di notevole entità e comportano un aggravio nella quota da pagare. 

Che fare se i lavori in condominio sono troppo costosi? Si può impugnare la delibera assembleare che li ha approvati, sostenendo che sono inutili e non necessari, oppure dimostrando che esisteva una soluzione più economica? C’è qualche forma di tutela per il condòmino dissenziente che non vuole partecipare a quelle spese ritenute eccessive? 

La regola generale in materia condominiale è che le decisioni della maggioranza vincolano la minoranza, ma solo quando sono state legittimamente adottate. Perciò, occorre verificare la regolarità della convocazione dell’assemblea e le maggioranze che hanno deliberato. A volte, è possibile impugnare la delibera per eccesso di potere, quando le opere pregiudicano i beni comuni o le proprietà esclusive; ma si tratta di casi circoscritti e limitati. 

Quando si può impugnare una delibera condominiale? 

Per impugnare una delibera condominiale e chiederne l’annullamento occorre promuovere ricorso al tribunale del luogo in cui è situato l’edificio. Sono legittimati ad impugnare la delibera i condòmini dissenzienti (quelli che erano presenti in assemblea ma hanno votato contro o si sono astenuti) e coloro che risultavano assenti alla riunione. Dunque, chi aveva votato a favore – non solo personalmente, ma anche tramite un delegato – non potrà, successivamente, ripensarci e chiedere l’annullamento di una decisione alla quale egli stesso aveva partecipato. 

Il controllo del giudice sull’operato dell’assemblea è, però, estrinseco e formale: la magistratura si limita a verificare il rispetto delle condizioni stabilite dalla legge e non entra nel merito dell’opportunità delle decisioni, perché questo aspetto è riservato all’autonomia dei privati che compongono la compagine condominiale ed è insindacabile da parte dell’autorità giudiziaria. 

Ciò comporta che il tribunale può intervenire solo in limitati casi, e precisamente se la deliberazione è stata adottata con una maggioranza inferiore a quella prevista per il tipo degli interventi da approvare, o se i lavori da eseguire pregiudicano i diritti delle proprietà esclusive dei condòmini interessati dalla loro esecuzione. 

Termini per l’annullamento delle delibere condominiali 

L’azione volta a richiedere l’annullamento delle delibere condominiali è soggetta ad un termine tassativo [1] di 30 giorni, decorrenti: 

  • dal giorno di adozione della delibera per coloro che erano presenti all’assemblea (anche a mezzo di delegati); 
  • dal giorno di ricezione del verbale per i condòmini assenti alla riunione nella quale è stata presa la decisione da impugnare. 

 Oltre questo termine, la delibera può essere impugnata, in qualsiasi tempo, solo per un vizio di nullità. I principali casi di nullità riguardano le delibere: 

  • contrarie a norme imperative di legge, come quelle sulla repressione degli abusi edilizi, o tali da pregiudicare la sicurezza del fabbricato; 
  • adottate al di fuori delle competenze dell’assemblea [2], o comunque in modo da pregiudicare i diritti di ciascun condòmino sulle cose comuni o l’esercizio dei diritti di proprietà esclusiva sulle porzioni individuali; 
  • violative dei criteri di legge per il riparto delle spese comuni tra i vari comproprietari delle unità abitative e dei negozi. 

Si può impugnare una delibera perché le spese sono eccessive? 

Tra i possibili motivi di impugnazione di una delibera condominiale la legge non prevede quello delle spese eccessive. Anzi, la Corte di Cassazione [1] ha affermato che il giudice non può sindacare le scelte di merito compiute dall’assemblea e gli è preclusa la valutazione della convenienza economica dell’operazione deliberata.  

Solo quando la decisione è stata assunta in violazione di legge la magistratura può intervenire e annullare la delibera condominiale. In un caso recentemente deciso dal tribunale civile di Roma [4] il giudice ha ravvisato l’eccesso di potere dell’assemblea per la violazione del criterio di riparto delle spese di rifacimento dei balconi aggettanti della facciata dell’edificio: i costi erano stati erroneamente ripartiti tra tutti i condomini, mentre avrebbero dovuto riguardare solo i proprietari esclusivi dei balconi stessi. 

Tuttavia, il giudice ha annullato solo la delibera di riparto e non anche quella di approvazione dei lavori, che è stata ritenuta valida nonostante l’importo elevato: i condòmini che l’avevano impugnata avevano sostenuto l’eccessiva onerosità delle spese, ma il giudice ha respinto questa prospettazione affermando che: «non è ammesso alcun riesame nel merito sull’opportunità della decisione e sui motivi che la hanno determinata». 

Come opporsi ai lavori condominiali troppo costosi?

A questo punto, l’unico “spiraglio” possibile per ottenere l’annullamento di una delibera che ha approvato lavori troppo costosi è quello di dimostrare che vi è stato un «grave pregiudizio per la cosa comune» [5]: in tal caso, la minoranza dissenziente ha diritto di essere tutelata in via giudiziaria, se riesce a provare che le opere deliberate sono, a prescindere dal loro importo, inutili e inidonee alla tutela dei beni comuni o, addirittura, dannose per il condominio. Ma si tratta di eventualità molto rare, ed infatti il giudice capitolino sottolinea in sentenza che rientra nei legittimi poteri dell’assemblea anche quello di «modificare con intento migliorativo parti dell’edificio senza che ciò possa ritenersi, di per sé, fatto illegittimo senza la prova di un conseguente danno».

Tieni però presente che, come abbiamo visto, tutte le violazioni di legge ravvisabili nell’iter approvativo possono far annullare la delibera, perché esse sono sempre sindacabili da parte del giudice. Perciò, se vi è stata un’omessa convocazione dell’assemblea, o se è stata decisa un’innovazione sulle parti comuni approvata senza che vi fosse la maggioranza prevista (quella degli intervenuti rappresentativi dei due terzi di valore dell’edificio) la delibera sarà impugnabile, da parte dei dissenzienti o degli assenti, entro il termine di 30 giorni che ti abbiamo indicato e, in questo modo, i lavori potranno essere bloccati.


note

[1] Art. 1137 Cod. civ.

[2] Art. 1135 Cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 20135 del 17.08.2017.

[4] Trib. Roma, sent. n. 11636 del 06.07.2021.

[5] Art. 1109 Cod. civ.

Autore immagine: canva.com/


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