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Cortile privato in condominio: diritti e doveri

13 Luglio 2021
Cortile privato in condominio: diritti e doveri

A chi spetta decidere i lavori di manutenzione e come si ripartiscono le relative spese? Come recuperare gli oggetti caduti dal balcone?

Non capita di rado che un edificio condominiale sia circondato da un cortile o da un giardino di proprietà privata, attribuita cioè a un solo condomino, di norma quello del piano terra rialzato. Questa particolare condizione è spesso fonte di litigi (in parte, generati anche dall’invidia). Può, ad esempio, il condominio imporre la manutenzione del giardino al proprietario e chi deve pagare le relative spese? A chi spetta la potatura degli alberi? Cerchiamo di fare il punto della situazione e di analizzare tutti i diritti e doveri connessi alla proprietà di un cortile privato in condominio. 

A chi spetta decidere la manutenzione del cortile privato?

Secondo la giurisprudenza [1], a decidere l’esecuzione dei lavori di manutenzione del cortile o del giardino privato può essere solo il relativo proprietario e non anche l’assemblea condominiale. 

Sarebbe pertanto nulla la delibera dell’assemblea che impone al proprietario di avviare, a proprie spese, delle opere di bonifica o di abbellimento. La nullità della votazione implica anche che la stessa può essere contestata in qualsiasi momento, anche oltre il classico termine di 30 giorni previsto per l’impugnazione delle delibere assembleari. 

L’assemblea avrebbe diritto a imporre lavori nel cortile privato solo in due casi:

  • quando l’omessa manutenzione possa comportare seri rischi per l’igiene o l’incolumità dei condomini (si pensi al rischio di animali come serpenti, topi e zanzare richiamati dalla vegetazione folta);
  • quando previsto da un regolamento di condominio approvato all’unanimità.

L’unanimità nell’approvazione del regolamento condominiale può essere raggiunta in due modi: o con votazione in assemblea (con il consenso cioè di tutti i condomini dello stabile) o con accettazione individuale del regolamento, redatto dall’originario costruttore, al momento della stipula del contratto di compravendita dell’unità immobiliare dinanzi al notaio.

A chi spetta sostenere le spese per il cortile privato?

Se, di regola, le spese di manutenzione del giardino privato ricadono solo sul proprietario, questi può chiedere la partecipazione degli altri condomini, in ragione dei rispettivi millesimi, tutte le volte in cui gli alberi e le siepi contribuiscono a migliorare l’aspetto estetico dell’edificio. In questo caso, infatti, è evidente la ricaduta, in termini economici, su tutti gli altri condomini: della presenza della vegetazione se ne avvantaggia il palazzo nel suo insieme e, quindi, anche le singole unità immobiliari. Dunque, è giusto che le spese di potatura degli alberi siano affrontate dall’intero condominio. Questo è anche il parere della Cassazione [2].

Il giardino può violare il decoro architettonico?

Il Codice civile vieta tutte le opere, all’interno o all’esterno della proprietà privata che possono minare l’armonia del palazzo, il cosiddetto decoro architettonico. Questa disposizione incontra però due limiti con riferimento al cortile privato, sicché a quest’ultimo non può mai essere applicata. 

Da un lato, il condominio non può imporre la manutenzione del cortile o del giardino privato richiamandosi alla violazione del decoro architettonico: tale concetto, infatti, coinvolge solo le linee strutturali della facciata dell’edificio, per come disegnate dall’originario costruttore. Quindi, non c’è alcun riferimento alla manutenzione delle aree adiacenti come il giardino privato. In buona sostanza, se l’erba è alta o secca, se gli alberi sono cadenti e spogli, se le siepi non sono curate non c’è alcuna violazione del decoro architettonico.

In secondo luogo, poiché la violazione del decoro architettonico si configura nel momento in cui viene realizzata un’opera che cozza con il resto del palazzo (si pensi a una tettoia, a una veranda, ecc.), quando detta opera è fisicamente staccata e distinta dalla struttura del palazzo non ci può essere alcuna violazione. Quindi, ad esempio, il gazebo nel cortile non può mai essere contrario al decoro architettonico.

Accesso nel cortile privato per prendere oggetti caduti o animali

Potrebbe succedere che, dai piani superiori, cada nel cortile sottostante un indumento steso, un oggetto o anche un gatto e che ci sia la necessità di riprenderlo. In questi casi, è possibile accedere al giardino privato o si può essere interdetti? Come prendere le cose cadute nell’altrui proprietà? 

La legge consente l’accesso alla proprietà privata in casi eccezionali. Secondo l’articolo 843 del Codice civile, il proprietario del fondo deve permettere l’accesso a chi vuole riprendere un proprio oggetto che vi si trovi accidentalmente o l’animale che vi si sia riparato sfuggendo alla custodia.

In pratica, il proprietario del giardino o del cortile è tenuto a far entrare nella sua proprietà la persona che intende recuperare il gatto sfuggitogli o i panni caduti dal balcone sovrastante o qualsiasi altro oggetto. Egli può evitare questa “invasione” solamente se si offre di consegnare la cosa o l’animale di sua spontanea volontà.

Esiste quindi il diritto ad ottenere la restituzione degli animali e delle cose cadute nella proprietà altrui. Non perché queste sono finite nel cortile del vicino diventano di proprietà di quest’ultimo.  

La restituzione può avvenire con due modalità, la cui scelta è rimessa in capo al proprietario del cortile o del giardino: questi può scegliere se consentire l’accesso per il ritiro o consegnare lui stesso la cosa medesima.


note

[1] C. App. Roma sent. n. 4919 del 05.07.2021.

[2] Cass. sent. 18 aprile 1994, n. 3666.


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