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Quando una delibera è nulla?

13 Luglio 2021
Quando una delibera è nulla?

Assemblea di condominio: differenza tra delibere nulle e annullabili.

La legge stabilisce un termine di 30 giorni per impugnare le delibere condominiali. Questo termine, però, non opera quando la delibera è nulla. In tal caso, si può agire in qualsiasi momento, anche a distanza di molto tempo. Di qui, il dubbio: quando una delibera è nulla?

Per prima cosa, dobbiamo chiarire cosa significa «nullità» della delibera e comprendere le differenze tra una delibera «nulla» e una «annullabile». Non sono concetti astratti: come vedremo a breve, infatti, essi hanno delle ricadute pratiche particolarmente interessanti. Ma procediamo con ordine.

Cosa significa delibera nulla?

La differenza tra il concetto di nullità e annullabilità è molto semplice. 

Una delibera è nulla quando è affetta da un vizio particolarmente grave, tanto grave da potersi dire che è priva di un elemento essenziale per la sua stessa esistenza. 

Proprio per tale ragione, la nullità si verifica in automatico, a prescindere dall’azione giudiziale dell’eventuale interessato e, quindi, indipendentemente dall’intervento di un giudice. Una delibera nulla lo è sin dall’inizio e, pertanto, non può produrre alcun effetto. 

Da ciò deriva un’importante conseguenza pratica: la delibera nulla può essere contestata in qualsiasi momento. Non ci sono termini di prescrizione. Così, ad esempio, chi riceve dall’amministratore di condominio la richiesta di pagamento per spese deliberate in un’assemblea svoltasi l’anno precedente, può sempre contestare tale pretesa e, se riceve un decreto ingiuntivo, può opporsi ad esso. 

Cosa significa delibera annullabile?

L’annullabilità si verifica quando il vizio dell’assemblea è meno grave. In tali casi, la delibera produce effetti salvo che qualcuno la impugni entro 30 giorni. Quindi, il termine di opposizione è limitato, al contrario di quanto avviene in caso di nullità. 

Se scadono i 30 giorni senza che vi sia stata opposizione, la delibera – per quanto viziata – si sana e non può più essere contestata. Sicché, se l’amministratore dovesse notificare un decreto ingiuntivo a chi non voglia partecipare alle spese deliberate con tale assemblea, non potrebbe opporsi al decreto sostenendo la tesi dell’annullabilità della delibera stessa.

Quando una delibera è nulla

In un precedente articolo abbiamo visto qual è la differenza tra delibere nulle e annullabili. 

Soffermiamoci su quali sono le delibere nulle.

Debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale: 

  • prive degli elementi essenziali;
  • con oggetto impossibile; 
  • con oggetto illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume);
  • con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea;
  • che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini;
  • invalide in relazione all’oggetto.

Pertanto, a titolo di esempio, può essere considerata nulla la delibera: 

  • adottata senza un verbale; 
  • che vieti ad alcuni condomini di usufruire delle parti comuni dell’edificio o che attribuisca ad alcuni condomini un diritto superiore agli altri (salvo vi sia l’unanimità); 
  • che imponga ai condomini divieti nell’uso dell’appartamento come quello di dare in affitto a studenti (salvo vi sia l’unanimità); 
  • che stabilisca un criterio di ripartizione delle spese condominiali diverso dalle tabelle millesimali (la deroga alle tabelle è consentita solo con l’unanimità); 
  • assunta in violazione dei quorum costitutivi o deliberativi; 
  • che ratifichi una spesa assolutamente priva di inerenza alla gestione condominiale;
  • quando la convocazione è fatta da soggetto diverso dall’amministratore; 
  • che assegni a maggioranza i posti auto in cortile in base ai millesimi di ciascun condomino (a meno che non vi sia l’unanimità); 
  • che addebiti a un condomino una spesa per un danno da questi prodotto senza che vi sia stata una sentenza del giudice; 
  • che impedisca a un condomino di mutare la destinazione d’uso di un appartamento;
  • che deliberi lavori di ristrutturazione o innovazioni senza la previsione del fondo speciale, a meno che le opere non siano state già eseguite e saldate;
  • che addebiti le spese di riscaldamento ai condomini cui non sia comune l’impianto centralizzato, né siano serviti da esso;
  • che decida la titolarità esclusiva del lastrico solare in capo ad un solo condomino;
  • che ponga a carico del condomino sedicenti spese individuali;
  • che esoneri i condomini del piano terra dalle spese dell’ascensore (salvo unanimità);
  • che esoneri il costruttore, ancora proprietario di appartamenti, dalle spese condominiali (salvo unanimità);
  • che stabilisca la costituzione di un fondo morosi per ripianare le perdite derivanti dalla mancata riscossione delle quote condominiali (salvo unanimità);
  • che nomina l’amministratore di condominio senza che questi abbia presentato il preventivo del proprio compenso.

Quando una delibera è annullabile

Per contro, debbono qualificarsi annullabili le delibere 

  • con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea;
  • adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale;
  • affette da vizi formali; 
  • in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea;
  • affette da irregolarità nel procedimento di convocazione; 
  • che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.


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