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Si può cedere l’usufrutto sulla prima casa?

14 Luglio 2021
Si può cedere l’usufrutto sulla prima casa?

Bonus prima casa e decadenza per chi mantiene la nuda proprietà cedendo l’usufrutto: cosa prevede la legge?

Si può donare la prima casa prima di cinque anni? Chi acquista un immobile con il bonus prima casa non può rivederlo prima di cinque anni. Diversamente, perde le agevolazioni sfruttate in sede di rogito: ossia paga la differenza tra le imposte che ha effettivamente versato in misura scontata e quelle, in misura piena, che avrebbe dovuto pagare se non avesse usufruito del bonus. In più, deve versare il 30% di sanzioni all’Erario. 

Per non perdere il bonus prima casa bisognerebbe allora donare la casa: la donazione è ammessa anche prima di cinque anni. Ma che succede se il proprietario si limita a cedere solo l’usufrutto mantenendo la nuda proprietà del bene? In altri termini, si può cedere l’usufrutto sulla prima casa senza perdere le agevolazioni fiscali? 

Una risposta è stata fornita dalla Commissione Tributaria Regionale del Lazio [1]. Ecco qual è la risposta. 

Bonus prima casa: vantaggi 

Il cosiddetto bonus prima casa consiste in un notevole sconto sulle imposte da versare alla stipula del rogito notarile nel momento in cui si diviene proprietari di un immobile, sia che ciò scaturisca da una compravendita che da una donazione o da un’eredità. 

Con il bonus prima casa si versa l’imposta di registro al 2% anziché al 9%. In alternativa all’imposta di registro, per chi compra da soggetto Iva (ad es. la ditta di costruzioni), si versa l’Iva al 4% anziché al 10%.

In più, le imposte ipotecarie e catastali, che dovrebbero essere del 2% e dell’1%, vengono calcolate in misura fissa pari a 50 euro ciascuna (se si riceve l’immobile da privato) o 200 euro (se si riceve da ditta di costruzioni).

Bonus prima casa: condizioni

Per ottenere il bonus prima casa è innanzitutto necessario non essere proprietari, neanche per quote, di altre abitazioni situate nello stesso Comune ove si trova l’immobile da acquistare. In caso contrario, la precedente proprietà va ceduta (venduta o donata).

In secondo luogo, non bisogna essere proprietari, neanche per quote, di altre abitazioni per le quali si è già usufruito del bonus prima casa, in qualsiasi Comune esse si trovino. Diversamente, la precedente abitazione va ceduta (venduta o donata) entro 1 anno dal nuovo acquisto.

La terza condizione riguarda la residenza: il proprietario deve fissare, entro 18 mesi dal rogito, la propria residenza nello stesso Comune ove si trova l’immobile appena acquistato. Non è necessario che la residenza coincida con l’indirizzo in cui si trova la nuova casa: basta che si tratti del medesimo territorio comunale. Il che lascia aperta la possibilità allo sfruttamento del bonus prima casa per immobili da destinare ad affitto.

Quarta condizione: l’immobile non deve essere di lusso, ossia accatastato nelle categorie A/1, A/8 o A/9.

Ultima, ma non meno importante condizione per mantenere il bonus prima casa, è non vendere l’immobile appena acquistato prima di cinque anni, salvo che lo stesso diventi inabitabile (si pensi a un terremoto che imponga una ristrutturazione o a una giovane coppia che, avuta una coppia di gemelli, ha la necessità di acquistare un immobile più ampio).

Si può cedere l’usufrutto senza perdere il bonus prima casa?

Nella sentenza in commento si stabilisce che la cessione dell’usufrutto sulla prima casa non fa perdere l’agevolazione fiscale. Questo perché comunque la proprietà (benché si tratti della semplice «nuda proprietà») resta pur sempre intestata al medesimo soggetto, ossia il contribuente che ha usufruito del bonus. 

Il principio sancito dalla sentenza in commento è proprio questo: chi dona (o vende) l’usufrutto dell’abitazione prima dei cinque anni previsti dalla legge non decade dal bonus prima casa perché non si verifica alcun trasferimento del diritto di proprietà. 

I giudici hanno bocciato la tesi dell’Agenzia delle Entrate secondo cui la donazione dell’usufrutto disposta dal contribuente in favore dei genitori, prima della decorrenza dei cinque anni dalla stipula della compravendita, integrasse il trasferimento del diritto di proprietà. La norma (l’articolo 1, comma 4, della tariffa del testo unico sull’imposta di registro) parla infatti genericamente di «cessione» e, secondo il Fisco, con questo termine bisognerebbe includere anche la cessione parziale del diritto di proprietà quale derivante dalla costituzione dell’usufrutto. 

Questa interpretazione, tuttavia, è stata ritenuta non corretta. Come giustamente fanno notare i giudici, la norma citata prevede «la decadenza dal beneficio fiscale per gli atti di trasferimento immobiliare, a titolo oneroso o gratuito, avvenuti prima che risulti decorso il termine quinquennale». Nel caso di cessione dell’usufrutto, non si verifica in realtà «alcun trasferimento del diritto di proprietà rimasto in capo al contribuente che si è limitato a costituire a titolo di donazione in favore dei propri genitori un diritto di usufrutto sull’abitazione».  


note

[1] CTR Lazio, sent. n. 2571/21.

Autore immagine: depositphotos.com


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