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Si può cedere l’usufrutto sulla prima casa?

1 Settembre 2022
Si può cedere l’usufrutto sulla prima casa?

Bonus prima casa e decadenza per chi mantiene la nuda proprietà cedendo l’usufrutto: cosa prevede la legge?

Si può donare la prima casa prima di cinque anni? Chi acquista un immobile con il bonus prima casa non può rivenderlo prima di cinque anni. Diversamente, perde le agevolazioni sfruttate in sede di rogito, ossia paga la differenza tra le imposte che ha effettivamente versato in misura scontata e quelle, in misura piena, che avrebbe dovuto pagare se non avesse usufruito del bonus. In più, deve versare il 30% di sanzioni all’Erario. 

Per non perdere il bonus prima casa bisognerebbe allora donare la casa: la donazione è ammessa anche prima di cinque anni. Ma che succede se il proprietario si limita a cedere solo l’usufrutto mantenendo la nuda proprietà del bene? In altri termini, si può cedere l’usufrutto sulla prima casa senza perdere le agevolazioni fiscali? La questione è stata affrontata sia dall’Agenzia delle Entrate che dalla giurisprudenza e non sempre le due posizioni coincidono. Vediamo perché.

Bonus prima casa: vantaggi 

Il cosiddetto bonus prima casa consiste in un notevole sconto sulle imposte da versare alla stipula del rogito notarile nel momento in cui si diviene proprietari di un immobile, sia che ciò scaturisca da una compravendita che da una donazione o da un’eredità. 

Con il bonus prima casa si versa l’imposta di registro al 2% anziché al 9%. In alternativa all’imposta di registro, per chi compra da soggetto Iva (ad es. la ditta di costruzioni), si versa l’Iva al 4% anziché al 10%.

In più, le imposte ipotecarie e catastali, che dovrebbero essere del 2% e dell’1%, vengono calcolate in misura fissa pari a 50 euro ciascuna (se si riceve l’immobile da privato) o 200 euro (se si riceve da ditta di costruzioni).

Bonus prima casa: condizioni

Per ottenere il bonus prima casa è innanzitutto necessario non essere proprietari, neanche per quote, di altre abitazioni situate nello stesso Comune ove si trova l’immobile da acquistare. In caso contrario, la precedente proprietà va ceduta (venduta o donata).

In secondo luogo, non bisogna essere proprietari, neanche per quote, di altre abitazioni per le quali si è già usufruito del bonus prima casa, in qualsiasi Comune esse si trovino. Diversamente, la precedente abitazione va ceduta (venduta o donata) entro 1 anno dal nuovo acquisto.

La terza condizione riguarda la residenza: il proprietario deve fissare, entro 18 mesi dal rogito, la propria residenza nello stesso Comune ove si trova l’immobile appena acquistato. Non è necessario che la residenza coincida con l’indirizzo in cui si trova la nuova casa: basta che si tratti del medesimo territorio comunale. Il che lascia aperta la possibilità allo sfruttamento del bonus prima casa per immobili da destinare ad affitto.

Quarta condizione: l’immobile non deve essere di lusso, ossia accatastato nelle categorie A/1, A/8 o A/9.

Ultima, ma non meno importante condizione per mantenere il bonus prima casa, è non vendere l’immobile appena acquistato prima di cinque anni, salvo che lo stesso diventi inabitabile (si pensi a un terremoto che imponga una ristrutturazione o a una giovane coppia che, avendo due gemelli, ha la necessità di acquistare un immobile più ampio).

Si può cedere l’usufrutto senza perdere il bonus prima casa?

Secondo l’Agenzia delle Entrate [1], decade dalle agevolazioni fiscali il contribuente che, acquistata un’abitazione con il bonus prima casa, a qualsiasi titolo cede il diritto di usufrutto (e, quindi, ad esempio, lo dona o lo vende) sull’abitazione predetta prima di 5 anni dall’acquisto dell’immobile. Questo perché, secondo il Fisco, la decadenza per alienazione infraquinquennale non soffre eccezioni di alcun tipo. Essa infatti consegue:

  1. qualsiasi tipo di cessione: compravendita, anche con riserva di proprietà, permuta, conferimento in società, donazione, transazione, costituzione di una rendita eccetera;
  2. qualsiasi oggetto abbia l’alienazione e, quindi, anche nel caso di alienazione parziale sia sotto il profilo quantitativo (Tizio ha comprato l’intera piena proprietà e ne aliena una quota, ad esempio il 50 per cento) e sotto il profilo qualitativo (Tizio aliena il diritto di nuda proprietà trattenendo l’usufrutto o aliena il diritto di usufrutto trattenendo per sé la nuda proprietà oppure aliena una porzione materiale).

Tale posizione è anche quella della giurisprudenza maggioritaria [2]. Secondo i tribunali quindi perde il bonus prima casa chi cede l’usufrutto sia perché lo vende, sia perché lo dà in donazione.

C’è però qualche voce fuori dal coro. Secondo la Commissione Tributaria Regionale del Lazio [2] la cessione dell’usufrutto sulla prima casa non fa perdere l’agevolazione fiscale. Questo perché la proprietà (benché si tratti della semplice «nuda proprietà») resta pur sempre intestata al medesimo soggetto, ossia il contribuente che ha usufruito del bonus. Il principio sancito dalla sentenza in questione è proprio questo: chi dona (o vende) l’usufrutto dell’abitazione prima dei cinque anni previsti dalla legge non decade dal bonus prima casa perché non si verifica alcun trasferimento del diritto di proprietà.

I giudici hanno bocciato la tesi dell’Agenzia delle Entrate secondo cui la donazione dell’usufrutto disposta dal contribuente in favore dei genitori, prima della decorrenza dei cinque anni dalla stipula della compravendita, integrasse il trasferimento del diritto di proprietà. La norma (l’articolo 1, comma 4, della tariffa del testo unico sull’imposta di registro) parla infatti genericamente di «cessione» e, secondo il Fisco, con questo termine bisognerebbe includere anche la cessione parziale del diritto di proprietà quale derivante dalla costituzione dell’usufrutto.

Questa interpretazione, tuttavia, è stata ritenuta non corretta. Come giustamente fanno notare i giudici, la norma citata prevede «la decadenza dal beneficio fiscale per gli atti di trasferimento immobiliare, a titolo oneroso o gratuito, avvenuti prima che risulti decorso il termine quinquennale». Nel caso di cessione dell’usufrutto, non si verifica in realtà «alcun trasferimento del diritto di proprietà rimasto in capo al contribuente che si è limitato a costituire a titolo di donazione in favore dei propri genitori un diritto di usufrutto sull’abitazione».

Sanzioni per cessione usufrutto sulla prima casa

La decadenza del bonus prima casa scatta solo quando la cessione dell’usufrutto avviene prima di cinque anni.

Se però in caso di vendita dell’intera proprietà la sanzione è del 30% sulla differenza tra l’imposta calcolata in modo ordinario e quella pagata a suo tempo applicando l’agevolazione, nel caso della cessione parziale (è appunto il caso dell’usufrutto) occorre sottrarre dalla tassazione agevolata quella “porzione” dell’acquisto agevolato che poi è stata oggetto di alienazione infraquinquennale. In sostanza, si deve calcolare quando incide l’oggetto dell’alienazione rispetto al bene che venne acquistato con il beneficio fiscale.

Ad esempio, se la tassazione agevolata ha avuto a oggetto (nel 2020) un valore imponibile di 100mila euro e, nel 2022, viene alienato un usufrutto della durata di dieci anni, il valore dell’usufrutto ceduto è pari a euro 100.000 x 1,25% x 9,346 = 11.682,50, con la conseguenza che su tale valore, a suo tempo già tassato con l’aliquota del 2 per cento (e, quindi, per 233,65 euro), deve essere oggi applicata l’aliquota del 9 per cento sottraendo la tassazione già effettuata (1.051,42 – 233,65 = 817,77) e applicando a tale differenza la maggiorazione del 30 per cento (817,77 + 245,33 = 1.063,10), oltre agli interessi legali.


note

[1] Ag. Entrate,risposta a interpello n. 441 del 30 agosto 2022.

[2] La cessione di una quota di comproprietà o di una porzione di proprietà è stata osservata da Ctp Torino n. 124/2009 e da Cassazione n. 24658/2018 e n. 35086/2021, nonché dalla risoluzione 31/E/2006; l’alienazione della nuda proprietà da Ctr Puglia 512/2015 e dalla risoluzione n. 213/E/2007; l’alienazione di un diritto reale di godimento da Ctp Firenze n. 1192/2016.

[3] CTR Lazio, sent. n. 2571/21.

Autore immagine: depositphotos.com


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2 Commenti

  1. Come.faccio ad avere copia della sentenza?
    Sul sito della giustizia tributaria non c’è la versione digitale, se prenoto appuntamento per ritirarne una copia mi chiedono codice fiscale di chi ha aperto la pratica e non lo so.

    Vorrei donare usufrutto prima dei 5 anni e senza quella sentenza non posso: ogni notaio a cui ho telefonato mi dice che non si può. Mi date un contatto di un notaio che può farlo o alternativamente copia della sentenza o codice fiscale richiesto dal sito?
    Grazie!

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