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Donazione e bonus prima casa

14 Luglio 2021
Donazione e bonus prima casa

Si può donare la prima casa prima di cinque anni? Si può vendere una casa ricevuta in donazione prima di cinque anni? Si può ottenere il bonus prima casa se la stessa viene donata? 

Il bonus prima casa non si applica solo agli atti di acquisto della proprietà immobiliare «a titolo oneroso» (ossia alle compravendite) o mediante successione ereditaria, ma anche alle donazioni. Chi riceve una casa in donazione può usufruire dell’agevolazione fiscale versando l’imposta di registro al 2% anziché al 9%.

Si pone però un’altra questione, anch’essa legata ai rapporti tra donazione e bonus prima casa: è possibile la cessione dell’immobile prima di 5 anni (imposti dalla legge nella generalità dei casi) senza perdere il bonus? Qui di seguito forniremo tutte le istruzioni a riguardo.

Vedremo innanzitutto in cosa consiste il bonus prima casa e quali sono le condizioni per ottenere tale agevolazione fiscale. Poi, affronteremo i rapporti tra donazione e bonus prima casa: stabiliremo innanzitutto se chi riceve una casa in donazione può avvantaggiarsi di tale beneficio e, in secondo luogo, verificheremo se si può vendere prima di cinque anni la casa ricevuta in donazione. Infine, ci occuperemo di un terzo problema: si può donare l’immobile ricevuto con il bonus prima casa? Ma procediamo con ordine.

In cosa consiste il bonus prima casa?

Ciò che comunemente viene chiamato «bonus prima casa» altro non è che un’agevolazione fiscale di cui può godere chi acquista la proprietà di un immobile, indipendentemente dal fatto che tale acquisto avvenga tramite compravendita, donazione o eredità.

L’agevolazione consiste in uno sconto delle imposte da versare all’atto del rogito. In particolare:

  • per chi compra da un’azienda (ad es. ditta di costruzione): l’Iva è al 4% (anziché al 10%); inoltre, le imposte ipotecaria, catastale e di registro sono pari a 200 euro ciascuna;
  • per chi compra da privato: l’imposta di registro è al 2% (anziché al 9%); inoltre, le imposte ipotecaria e catastale sono pari a 50 euro ciascuna. 

Quali sono le condizioni per avere il bonus prima casa?

Per avere il bonus prima casa è necessario possedere i seguenti requisiti.

Innanzitutto, non bisogna avere la proprietà, neanche per quote, di altre abitazioni situate nello stesso Comune ove si trova l’immobile da acquistare. In caso contrario, la precedente proprietà va ceduta (tramite vendita o donazione).

Inoltre, non bisogna essere proprietari, neanche per quote, di altre abitazioni – in qualsiasi Comune d’Italia esse si trovino – per le quali si è già usufruito del bonus prima casa. Diversamente, la precedente abitazione va ceduta (tramite vendita o donazione). In questo caso, però, a differenza del precedente, c’è 1 anno di tempo per farlo dalla firma del nuovo acquisto. 

Ulteriore condizione riguarda la residenza: il proprietario deve fissare, entro 18 mesi dal rogito, la propria residenza nello stesso Comune ove si trova l’immobile appena acquistato. Non è necessario che essa coincida con l’indirizzo in cui si trova la nuova casa: basta che si tratti del medesimo territorio comunale. Quindi è ben possibile, ad esempio, comprare un immobile con il bonus prima casa e poi darlo in affitto mantenendo la propria residenza all’interno della stessa città o paese. 

L’immobile acquistato non deve essere di lusso, ossia accatastato nelle categorie A/1, A/8 o A/9.

Ultima, ma non meno importante condizione per mantenere il bonus prima casa: la nuova casa non deve essere venduta prima di cinque anni, salvo che la stessa diventi oggettivamente inabitabile (si pensi a un terremoto che imponga una ristrutturazione o a una giovane coppia che, avuta una coppia di gemelli, ha necessità di acquistare un immobile più ampio).

Si può ottenere il bonus prima casa in caso di donazione?

Si può usufruire del bonus prima casa sia anche quando l’immobile viene ricevuto in donazione. Ad esempio, il figlio a cui il padre intesta la propria abitazione può scontare le imposte agevolate sull’atto di donazione. Pertanto, anche in questo caso, l’imposta di registro sarà al 2% anziché al 9%.

Si può vendere una casa ricevuta in donazione prima di 5 anni?

La casa ricevuta in donazione non può essere venduta prima di 5 anni. Anche in questo caso, infatti, vale il divieto di cessione infraquinquennale. Chi dovesse violare tale divieto sarebbe tenuto a restituire all’Agenzia delle Entrate le imposte risparmiate, a suo tempo, in sede di rogito: dovrebbe cioè versare la differenza tra le imposte in misura scontata e quelle in misura piena. In più, sarebbe tenuto a versare una sanzione del 30% di tale importo.

In pratica, se non passano 5 anni dall’atto di donazione, non si può vendere la casa. Se però questa è stata ricevuta senza il bonus prima casa, la vendita può avvenire in qualsiasi momento.

Si può donare la casa acquistata prima di 5 anni?

Il divieto di cessione dell’immobile prima di 5 anni riguarda solo la vendita. Pertanto, è possibile donare la prima casa prima di 5 anni da quando la si è acquistata. 

Leggi anche Donazione prima casa per non perdere i benefici fiscali.

Si può anche donare l’usufrutto prima di cinque anni, in quanto tale atto non implica la cessione della proprietà. Proprietà che, seppur in forma limitata (si parla infatti di «nuda proprietà») resta in capo al cedente. 

Si può donare la casa ricevuta in donazione prima di 5 anni?

Stesso discorso riguarda la donazione della casa ricevuta, a sua volta, in donazione: anche in questo caso, è possibile la cessione «a titolo gratuito» dell’immobile prima del compimento del quinto anno.

Se una persona cede a suo figlio una casa e, al rogito, il donatario sfrutta il bonus prima casa, nessuno vieta a quest’ultimo, prima ancora che scocchi il quinto anno, di donare a sua volta la casa al proprio figlio, senza perciò perdere le agevolazioni fiscali. 



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