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Il contratto

14 Luglio 2021
Il contratto

Come si fa un contratto e quando è necessario il notaio: la validità della firma e la contestazione. 

Quando si parla di contratto si pensa sempre a un atto scritto, con la firma di due o più persone, con cui, in genere, si regolano dei rapporti di natura economica. In verità, il contratto è molto di più. Innanzitutto, il contratto non deve essere per forza scritto: è un contratto anche l’acquisto del giornale in edicola, l’atto di salire su un autobus o su un treno, il click sul pulsante a forma di carrello in un sito di e-commerce. Inoltre, il contratto non deve per forza prevedere prestazioni da ambo le parti: è un contratto, ad esempio, il fatto di regalare un oggetto, una somma di denaro o una casa a qualcuno.

Insomma, se volessimo dire cos’è un contratto, potremmo così definirlo: è l’incontro tra due o più volontà volto a regolare interessi di natura patrimoniale. Ecco perché il matrimonio non può essere considerato un contratto: l’interesse in ballo non è economico. 

In un’epoca in cui, su Internet, si trova di tutto in forma gratuita, anche i contratti vengono scaricati e utilizzati senza l’assistenza di professionisti. Tutto ciò è lecito perché non sempre il contratto necessita di un notaio o di un avvocato; ma chi decide di far da sé deve conoscere alcune regole fondamentali.

Come si conclude un contratto?

Come detto, un contratto si può concludere firmando un documento scritto, con una intesa verbale o anche con un comportamento tacito (si pensi a chi, nel fare la spesa, preleva la merce dagli scaffali e la porta sino alla cassa o a chi sale su un treno).

Un contratto diventa obbligatorio solo con la sua definitiva conclusione. È da questo momento che le parti sono tenute a rispettare gli impegni presi, non potendo più tirarsi indietro. Ma quand’è che si può dire davvero concluso il contratto? Nel caso di un documento scritto, la conclusione coincide con la firma del foglio (di carta o elettronico). 

Più difficile è identificare il momento di conclusione del contratto quando l’accordo è verbale. In tale ipotesi, l’obbligazione sorge quando le parti raggiungono l’accordo su tutti gli elementi essenziali del contratto stesso, senza lasciare nulla ancora di incerto e da definire. Ad esempio, se vengono individuati l’oggetto da acquistare e il prezzo da pagare, ma non è ancora definito il tempo della consegna, il contratto non può ritenersi perfezionato.

Se il contratto giace ancora in uno stato embrionale si verte nell’ambito delle trattative che, al contrario del contratto, non determinano la nascita di alcun obbligo. Pertanto, ci si può quindi tirare indietro dalle trattative in qualsiasi momento, senza perciò dover risarcire l’altra parte. Se tuttavia le trattative sono giunte a uno stadio talmente avanzato da ingenerare nell’altra parte la convinzione della stipula del contratto, il recesso dalle trattative deve avere un giustificato motivo.

Per il contratto ci vuole il notaio?

Di regola, la legge lascia libere le parti di concordare la forma da dare al proprio contratto. Queste quindi possono decidere di stipulare l’accordo verbalmente o con una «scrittura privata» (ossia con un documento redatto dalle stesse parti) o, ancora, tramite un notaio. Sono solo eccezionali i casi in cui l’ordinamento richiede la presenza di un notaio. Ciò succede, in genere, quando sono coinvolti anche interessi di terzi come ad esempio la costituzione di una società, la vendita di un immobile o la costituzione di altro diritto su un immobile altrui (ad esempio, l’usufrutto), la donazione di non modico valore, ecc.

Di sicuro, la forma scritta, rispetto all’accordo verbale, mette le parti al riparo da eventuali contestazioni sui termini dell’accordo che, nel tempo, potrebbero divenire incerti. E, più della scrittura privata, l’atto notarile offre maggiori garanzie. Difatti, se l’autenticità di una scrittura privata può sempre essere contestata, quella dinanzi al notaio no. 

Un esempio chiarirà meglio come stanno le cose.

Francesco sostiene di essere creditore di Marco di mille euro e, come prova, estrae un contratto con la firma di entrambe le parti. Marco però sostiene che la grafia non è la sua e lo contesta. A questo punto, spetta a Francesco dimostrare il contrario, ossia l’autenticità della firma. Se non raggiunge questa prova, Marco sarà libero dal debito.

Se invece Francesco avesse fatto firmare a Marco un atto dinanzi al notaio, Marco non avrebbe mai potuto contestare la propria sottoscrizione in quanto la stessa era stata prima verificata dal notaio. Il notaio infatti è un pubblico ufficiale e, pertanto, garantisce “piena prova” ai fatti e alle dichiarazioni avvenute in sua presenza. Dunque, in tale ipotesi, sarebbe spettato piuttosto a Marco dimostrare che l’attestazione notarile è falsa, compito tutt’altro che agevole (a tal fine, è necessario un apposito procedimento che va sotto il nome di «querela di falso»).

Che valore ha il contratto?

Il contratto ha valore solo tra le parti che lo firmano e non per i terzi. Proprio per dargli maggiore forza lo si registra. In questo modo, assume una “data certa” che può essere opponibile a terzi.

Il contratto ha una validità estesa per tutta la durata concordata dalle parti. Le parti possono stabilire una scadenza e, in tal caso, il recesso anticipato non è consentito salvo la previsione di penali, oppure possono prevedere un contratto a tempo indeterminato. In questo secondo caso, il recesso è sempre consentito, salva la previsione di un eventuale preavviso. Non è infatti possibile obbligare una persona, per tutto l’arco della propria vita, a un contratto. 

Quando è obbligatorio registrare una scrittura privata?

Solo eccezionalmente, la legge richiede che una scrittura privata sia registrata. Ciò succede, ad esempio, per il caso di:

  • locazione a uso abitativo o commerciale: la legge stabilisce che la locazione non registrata è inesistente e non produce effetti per entrambe le parti;
  • contratto preliminare (il cosiddetto compromesso), che deve essere registrato entro 20 giorni dalla sua stipula o entro 30 se è stato stipulato dinanzi a un notaio. A tale adempimento sono tenute le parti e anche l’agente immobiliare incaricato della vendita;
  • il contratto di comodato di beni immobili se effettuato in forma scritta: anche in questo caso, la registrazione va eseguita entro 20 giorni dalla stipula dell’atto;
  • concessione di ipoteca;
  • cessioni di auto e moto;
  • sentenze e altri provvedimenti giudiziari che definiscono parzialmente le liti (ad esempio, un’ordinanza di sfratto);
  • trasferimento e affitto d’azienda.

Come contestare un contratto?

Sono molte le possibilità di contestare un contratto. Ciò può succedere, come detto prima, quando la firma non è autentica. Oppure può succedere quando il contratto non ha la forma richiesta dalla legge (si pensi a un contratto che dovrebbe essere stipulato dinanzi al notaio e invece viene fatto con scrittura privata). Il contratto è nullo inoltre quando manca un elemento essenziale come l’oggetto o l’indicazione della finalità perseguita dalle parti (la cosiddetta «causa»: ossia la donazione, la vendita, ecc.). 

Il contratto può essere inoltre annullato quando il consenso è stato carpito con l’errore, la violenza o la malafede. E, non in ultimo, il contratto è annullabile quando il soggetto che lo ha concluso si trovava, in quel momento, in uno stato di incapacità di intendere e volere, sia esso definitivo (come nel caso di interdizione o inabilitazione) o transitorio (come nel caso di soggetto ubriaco o sotto l’effetto di droghe). 

Cosa sono le clausole vessatorie?

Le cosiddette clausole vessatorie sono previsioni, inserite in un contratto, che comportano un particolare svantaggio per una delle due parti. Proprio a tal fine la legge impone che le stesse siano appositamente approvate con una seconda firma dalla parte che non ha redatto il contratto. Senza tale sottoscrizione la clausola vessatoria non ha effetto.

Per sapere quali sono le clausole vessatorie, nella pratica, clicca su questo articolo Quando sono valide le clausole vessatorie.



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