Posso vivere in un locale commerciale?

Si può trasformare un negozio in abitazione? Quali regole bisogna rispettare? Il regolamento condominiale può vietare il cambio di destinazione d’uso?

Non tutti hanno una casa o possono permettersi di acquistarne una. Anche gli affitti sono spesso proibitivi, soprattutto nei grandi centri e nelle città turistiche. Per tutti questi motivi, molte persone cercano strade alternative all’acquisto o alla locazione di un immobile a uso abitativo. Soprattutto chi si trova in momentanee ristrettezze economiche, pensa di ricorrere a un particolare rimedio: quello di abitare nel proprio ufficio oppure nei locali di cui ha la disponibilità per via del suo lavoro. Di qui la domanda: posso vivere in un locale commerciale?

Sin da subito bisogna distinguere due situazione diverse: una cosa è dormire qualche notte in ufficio oppure in azienda, altro è decidere di abitarci in maniera stabile, cioè trasferendo la propria residenza. Se alla prima soluzione non c’è nulla da obiettare, ben diversa è la seconda ipotesi. Si può vivere in un locale commerciale senza apportare alcuna modifica? Oppure occorre fare ricorso a qualche variazione? Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: troverai le risposte che cerchi.

Locale commerciale: cos’è?

Il locale commerciale è il luogo all’interno del quale una persona svolge abitualmente la sua attività.

Per la precisione, il locale commerciale è l’immobile urbano destinato a un uso diverso da quello di abitazione, caratterizzato da un’attività economica.

Sono esempi di locali commerciali: i negozi, i bar, le agenzie, i ristoranti, ecc.

Si può vivere in un locale commerciale?

Si può andare a vivere in un locale commerciale? La risposta è negativa: non si può abitare in un immobile che, per sua natura, è destinato a ospitare un’attività lavorativa. È infatti evidente che il locale commerciale non può soddisfare le esigenze tipiche di un residente, cioè di una persona che intende vivere stabilmente in un posto.

Come fare per vivere in un locale commerciale?

Chi intende trasferirsi nel proprio locale commerciale deve innanzitutto provvedere a cambiare la destinazione d’uso dell’immobile, passando dalla categoria catastale “C” a quella “A”. Per fare ciò, occorre modificare il locale. Primo fattore indispensabile è che l’immobile in questione si trovi su un terreno urbano, cioè su un terreno sul quale è possibile costruire, e che sia dotato di (almeno) un bagno con doccia o vasca.

Bisogna poi verificare che il locale commerciale abbia i requisiti minimi per ottenere questa destinazione d’uso, come ad esempio la volumetria e i rapporti illuminanti, cioè il rapporto tra l’ampiezza della superficie del pavimento e la grandezza delle finestre.

Autorimesse e cantine, a causa della loro “conformazione”, difficilmente possono essere trasformati in unità abitative.

Quindi, è possibile vivere in un locale commerciale trasferendo il proprio domicilio e la residenza presso l’immobile, ma solo modificando legalmente la destinazione d’uso dell’immobile.

Peraltro, il mutamento della destinazione d’uso serve anche a evitare di pagare bollette e imposte più salate: è noto, infatti, che le utenze più comuni (acqua, luce, ecc.) nonché le imposte locali (la Tari, ad esempio), siano molto più elevate rispetto a quelle che si pagano per un’unità abitativa.

Si può affittare per uso abitativo un locale commerciale?

Quanto detto nel precedente paragrafo vale anche nel caso in cui si voglia dare in affitto il proprio locale commerciale per consentire a un’altra persona di andarci a vivere.

Non è possibile affittare per uso abitativo un immobile destinato a un’attività lavorativa; anche in questo caso, quindi, occorrerà procedere al cambio di destinazione d’uso.

Locale commerciale in condominio: si può trasformare?

I limiti alla trasformazione da locale commerciale ad abitazione visti sinora si accentuano ancor di più nell’ipotesi in cui l’immobile si trovi in un condominio. In questo caso, infatti, oltre agli accorgimenti elencati nel paragrafo precedente, occorrerà verificare che il regolamento condominiale non proibisca un mutamento di destinazione.

Il regolamento può proibire i cambi di destinazione d’uso solamente se adottato all’unanimità. Si parla, in tal caso, di regolamento contrattuale.

Il regolamento è all’unanimità quando:

• è stato votato da tutti i condòmini;
• è stato approvato dall’originario costruttore, unico proprietario dell’edificio, il quale poi ha fatto accettare il regolamento da ciascun acquirente, direttamente nel rogito notarile.

Solo in questi casi il regolamento condominiale può incidere sui diritti che il proprietario vanta sul proprio bene. Un regolamento votato a maggioranza non potrebbe proibire un mutamento di destinazione d’uso.

Il locale commerciale può sempre trasformarsi in abitazione?

Come si evince da quanto detto sinora, non sempre un locale commerciale può essere mutato in abitazione.

Ad esempio, l’immobile potrebbe non avere le caratteristiche obbligatorie per legge. In particolare, a seconda del tipo di destinazione d’uso, bisognerà rispettare precise prescrizioni igienico-sanitarie: gli ambienti residenziali devono rispettare delle superfici minime (bagno principale minimo 2,5 mq, etc.) e i rapporti aero-illuminanti. Ogni Comune, peraltro, ha le sue regole.

Lo strumento urbanistico comunale potrebbe poi indicare che sull’immobile non è possibile realizzare il cambio di destinazione d’uso. Si tratta del Piano Regolatore Generale (PRG). Bisognerà quindi recarsi presso l’ufficio tecnico del proprio Comune per verificare quali regole stabiliscono le norme locali.

Infine, se ci si trova in condominio, bisogna considerare cosa stabilisce il regolamento.