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Come affittare una casa per non più di 30 giorni

16 Luglio 2021
Come affittare una casa per non più di 30 giorni

Affitto breve: come si fa, il contratto, la registrazione, la tassazione, i servizi.

Chi ha una seconda casa in una località turistica potrebbe aver interesse ad affittarla per una o più settimane, specie durante la stagione estiva. L’affitto per brevi periodi è regolato in modo diverso dalle altre forme di locazione, a cominciare dall’obbligo di registrazione che, in questo caso, non sussiste. Non si applicano poi tutte le regole sulla durata previste invece per gli altri contratti a uso abitativo. Vediamo dunque come affittare una casa per non più di 30 giorni.

Cos’è una locazione breve?

Quando l’affitto non supera 30 giorni si parla di locazione breve. Si tratta di una normale locazione «a uso abitativo» che, a differenza delle altre forme di locazione previste dalla legge, si caratterizza proprio per la sua durata assai limitata (appunto fino a 30 giorni). Non è quindi possibile affittare un magazzino o un garage con questo particolare tipo di contratto.

Bisogna registrare l’affitto di una casa per non più di 30 giorni?

La caratteristica principale della locazione breve, ossia di durata non superiore a 30 giorni, è che la registrazione non è obbligatoria mentre in tutti gli altri contratti di locazione (a uso abitativo o commerciale), la registrazione è condizione di validità del contratto stesso (diversamente, si parlerebbe di affitto in nero). Quindi, è sufficiente una scrittura privata (un normale contratto) redatto dalle parti, senza neanche l’assistenza di un notaio o di un avvocato. Le firme, pertanto, non devono essere autenticate.

Con una locazione non superiore a 30 giorni il locatore, in definitiva, risparmia l’imposta di registro. 

Come si calcola la durata di una locazione breve?

La durata massima della locazione breve deve essere considerata in relazione a ogni singolo contratto, anche nel caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse parti. Quindi, il locatore è ben libero di firmare più contratti della durata di 30 giorni, con il medesimo inquilino, nell’arco dello stesso anno [1]. 

Cosa deve fare il locatore?

Il locatore può limitarsi a fornire la disponibilità dell’immobile o può offrire ulteriori servizi. Potrebbe ad esempio garantire la fornitura di biancheria, la pulizia delle stanze e il Wi-Fi.

Chi può fare un contratto di locazione breve?

La stipula dei contratti di locazione breve è riservata solo alle persone fisiche al di fuori dall’esercizio di impresa. Chi invece intende svolgere tale attività professionalmente dovrà aprire, semmai, un b&b, un affittacamere, una pensione, ecc. In tal caso, dovrà aprire una partita Iva.

Quali tasse si pagano se affitto una casa per non più di 30 giorni?

Il locatore può assoggettare i canoni di locazione alla propria aliquota Irpef ordinaria oppure può optare per il regime della cedolare secca che prevede un’aliquota del 21% da applicare al corrispettivo pattuito. In entrambi i casi, non è necessario aprire una partita Iva anche se l’affitto viene ripetuto ogni anno. 

Tuttavia, l’adozione della cedolare secca è possibile solo se il proprietario destina alla locazione breve non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta; in caso destini più appartamenti (anche tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, o tramite soggetti che gestiscono portali telematici), non può fruire della cedolare secca e i proventi sono considerati reddito d’impresa con conseguente obbligo di apertura della partita Iva.

Il contribuente che intende esercitare l’opzione, in sede di dichiarazione dei redditi oppure in sede di registrazione, deve comunque versare l’acconto della cedolare secca, ove dovuto; non è, invece, tenuto a comunicare al conduttore la scelta del regime e la rinuncia all’aggiornamento dei canoni.

Nel caso in cui la locazione sia effettuata tramite un intermediario che interviene anche all’atto del pagamento del corrispettivo da parte del cliente (si tratta, per esempio, delle locazioni effettuate tramite portali quali “Airbnb” o “Booking.com”), questi applicherà una ritenuta d’imposta sul corrispettivo pari al 21%. 

I redditi derivanti dalle locazioni brevi devono essere indicati nel quadro B del modello di dichiarazione dei redditi; nel caso in cui siano stati assoggettati a ritenuta, è anche necessario compilare il quadro LC.


note

[1] Ag. Entrate Circ. 12 ottobre 2017 n. 24/E.


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2 Commenti

  1. Visto che quest’anno non andrò a casa al mare visto che voglio cambiare e andare in montagna. Così ho pensato di dare in affitto la mia casa che altrimenti resterebbe chiusa e inutilizzata. Quindi, queste informazioni mi sono state molto utili perché non avevo assolutamente idea di come procedere per i vari aspetti burocratici

  2. Tempo fa, ero intenzionata a prendere una casa al mare per un paio di settimane insieme a mio marito ed a mio figlio. Peccato che quando ho parlato con la proprietaria questa mi ha proposto uno sconto irripetibile a patto che il contratto non fosse registrato, insomma dovevo darle il canone in nero. Sinceramente, per quanto potesse essere conveniente, visto che non volevamo spendere molti soldi ed il posto era bello, abbiamo rifiutato volendo fare tutto regolarmente

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