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Le Guide Affitto a tempo e con finalità turistiche: quando il mattone rende di più

Le Guide Pubblicato il 19 maggio 2014

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> Le Guide Pubblicato il 19 maggio 2014

Contratti con finalità turistiche e affitto di una sola stanza: chi vi ricorre può risparmiare molto rispetto alle tariffe di un hotel e disporre di maggior spazio.

È un’alternativa al classico soggiorno in hotel, oppure a quello in un B&B che vale le pena sperimentare soprattutto se ci si muove per piacere. Stiamo parlando dello short rent (o anche detto affitto breve) di un appartamento, formula che, già diffusa all’estero, sta prendendo piede anche da noi.

Il fenomeno degli short break in Italia investe per lo più le città d’arte e coinvolge sia viaggiatori italiani sia stranieri.

Sono sempre di più i turisti stranieri che scelgono questa formula per prenotare un alloggio e trascorrere uno short break a Venezia, Firenze, Roma o Napoli.

Nel periodo primaverile Roma è stata tra le prime cinque destinazioni più richieste al mondo, complici anche le canonizzazioni che hanno richiamato tanti turisti.

Ma aumentano anche gli italiani che scelgono questa formula: la domanda italiana è cresciuta di del 170% rispetto al 2013. Stiamo assistendo a un vero boom sia per le destinazione italiane sia per le città europee come Amsterdam, Parigi, Londra, Barcellona o anche Praga.

Per chi vi ricorre l’affitto di un appartamento per brevi soggiorni è una soluzione ideale perché consente un risparmio significativo rispetto ad altre soluzioni (si arriva fino alla metà del prezzo di un albergo). Molti lo preferiscono perché consente maggiore flessibilità, maggior spazio pro-capite, più privacy, una cucina a disposizione (importante per tenere sotto controllo il budget soprattutto se ci si muove in famiglia).

Ma offre vantaggi anche ai proprietari di casa. Per il proprietario è una formula decisamente più remunerativa rispetto alla locazione tradizione perché dà la possibilità di ottenere un più alto rendimento annuo dell’immobile rispetto alle forme tradizionali di affitto; è una formula più flessibile perché consente di non sottostare ai vincoli di un contratto a lungo termine e di riprendere perciò possesso dell’appartamento in qualunque momento, secondo le proprie necessità, avendo la possibilità di riservarlo per sé in alcune date particolari dell’anno.

L’appartamento è poi, oggetto di ripetute e accurate operazioni di pulizia, nonché di una scrupolosa supervisione, che permettono di mantenerlo in condizioni perfette, aumentando così il suo valore nel tempo.

Dulcis in fundo, questa soluzione non comporta alcun rischio di mancata riscossione dell’affitto, in quanto il pagamento viene effettuato anticipatamente.

Dal punto vista fiscale si ricorre alla cedolare secca per affitti sotto i 30 giorni. Per durate superiori si ricorre sempre alla cedolare ma va dichiarata la volontà al momento della registrazione del contratto.

Contratti per finalità turistiche

Ai contratti per finalità turistiche (intese in senso ampio) si applica il codice civile, che tuttavia non prescrive una specifica durata; ma sotto i 30 giorni sono previste delle semplificazioni sugli adempimenti, perché in questo caso per il contratto non servono né la registrazione né la forma scritta.

Se restiamo sotto il cappello degli affitti per finalità turistiche, ci sono anche le locazioni di case per vacanze e i bed & breakfast.

La locazione di case per vacanza diventa imprenditoriale quando si concedono in locazione più di tre case o appartamenti, quindi in quel caso occorre aprire la partita Iva e dotarsi di licenza.

Se l’affitto è oltre i 30 giorni e non riguarda finalità turistiche, una delle formule contrattuali che si sta diffondendo è quella degli affitti delle stanze, un fenomeno in crescita, anche a causa della crisi. Con 5-600 euro al mese un lavoratore fuori sede a inizio carriera o uno studente post-graduate ha un alloggio con un canone non eccessivamente aggressivo e può andarsene con un preavviso di sei mesi, che può essere contrattato anche su una durata più breve, spiega Pescara.

E la formula è conveniente anche per il proprietario, perché affittando l’appartamento in singole stanze ha la possibilità di guadagnare di più. Il proprietario può anche riservarsi di affittare una stanza nella casa in cui abita.

Ma anche per queste formule, il contratto è sempre il 4+4 ed è necessaria la registrazione del contratto, dovuta anche per contratti turistici oltre i 30 giorni.

La registrazione può avvenire con modalità cartacea, portando a un ufficio dell’Agenzia delle entrate due copie del contratto sottoscritto in originale, la ricevuta delle imposte dovute, i contrassegni telematici (sostitutivi delle marche da bollo) per 16 euro ogni 100 righe o quattro pagine del contratto; oppure in via telematica, sul sito delle Entrate, con l’utilizzo del modello Rli, che «ora contiene anche l’opzione per la cedolare secca», spiega Pescara. Per la registrazione si paga il 2% sul canone annuo, con un minimo di 67 euro per la prima annualità.

Con gli affitti di breve durata, mediamente, sui 12 mesi, la rendita per il proprietario è analoga a quella che si potrebbe ricavare da un contratto tradizionale, di tipo 4+4 (quattro anni di affitto rinnovabili per altri 4 anni). Ma dalla sua, il proprietario avrà diversi vantaggi in termini di gestione e flessibilità. Come, per esempio, la possibilità di utilizzare l’appartamento quando serve, o di rientrarne in possesso per venderlo. Il contratto di locazione di breve durata, poi, soprattutto se gestito per il tramite di un’agenzia specializzata, mette al riparo anche dal rischio di morosità da parte del conduttore.

note

Autore immagine: 123rf.com

Qual è la normativa di riferimento?

La locazione per periodi di settimane o pochi giorni è regolata dal codice civile ed è assimilabile agli affitti per finalità turistiche. La normativa, invece, cambia, nel caso dei contratti cosiddetti transitori, previsti dalla legge 431 del 1998 sulle locazioni abitative. Questi contratti possono essere stipulati per periodi non inferiori ai 30 giorni e non superiori ai 18 mesi e per essere validi devono essere predisposti usando un modello ministeriale predefinito.

E cosa succede se nei contratti a uso turistico si superano i 30 giorni nell’anno?

Nell’arco di un anno, il locatore ha la possibilità di stipulare uno o più contratti di affitto a uso turistico. Se il tempo complessivo non è superiore ai 30 giorni, allora il proprietario non è tenuto a registrare i contratti e dunque non dovrà pagare l’imposta di registro e di bollo (l’obbligo di registrazione è previsto solo in caso d’uso, per esempio a uso amministrativo o giudiziale, ndr). Se invece il tempo è superiore ai 30 giorni, il proprietario sarà tenuto a registrare tutti i contratti, pagando un’imposta di registro del 2% sul canone percepito e concordato.

Quali sono gli obblighi per locatore e affittuario?

Gli obblighi sono quelli previsti dal codice civile, tra cui il dovere del locatore di consegnare la casa locata in buono stato di manutenzione. Allo stesso tempo, il conduttore o affittuario ha il dovere di restituire l’appartamento nello stato in cui lo ha trovato al momento della consegna.

Quali accorgimenti deve tenere il proprietario per tutelarsi?

In primis stipulare sempre un contratto in forma scritta. Quando si consegnano a estranei le chiavi del proprio appartamento è sempre meglio scrivere un contratto con data certa. Così facendo si dà certezza al rapporto e si mitiga il rischio di dover subire comportamenti di malintenzionati che, per esempio, in assenza di un contratto scritto potrebbero pretendere di rimanere nell’immobile oltre il termine convenuto. Poi, è bene allegare al contratto una lista delle cose più importanti presenti nell’appartamento. In questo modo è possibile contestare immediatamente l’eventuale assenza di alcuni oggetti indicati nell’allegato al contratto. Infine, è sempre meglio farsi consegnare una caparra.

 

Da un punto di vista assicurativo?

Avere un’assicurazione è sempre utile. La norma di legge stabilisce che se nel corso della locazione l’immobile dovesse subire una perdita, anche per effetto di un incendio, è il conduttore che risponde dei danni, a meno che non dimostri che il fatto non è a lui non imputabile. Ma se il conduttore non ha i soldi per pagare i danni? Meglio avere un’assicurazione, magari recuperando il premio sui canoni. Così si ha la certezza di essere rimborsati. E contro gli infortuni dell’affittuario conviene stipulare anche un’assicurazione per responsabilità civile.

E se il locatore è a sua volta affittuario?

Nelle locazioni transitorie, c’è un divieto assoluto di sublocazione salvo patto contrario, che deve risultare per iscritto. Per quanto riguarda, invece, le altre locazioni regolate dal codice civile, il conduttore ha sempre la possibilità di sublocare, salvo patto contrario.

È possibile usufruire della cedolare secca nei contratti a uso turistico?

Sì. La cedolare secca, pari al 21% sul canone di locazione stabilito dalle parti può essere richiesta dalle persone fisiche che non locano l’immobile nell’esercizio di un’attività d’impresa e si applica anche nelle ipotesi di contratto con registrazione in caso d’uso. La cedolare secca, invece, non si può applicare nei contratti di locazione dove il conduttore utilizza l’immobile a fini lavoratori o nei contratti a uso foresteria.


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3 Commenti

  1. Mi scuserete ma, personalmente, mi piacerebbe avere una conferma :
    in caso di affitto con finalità turistiche inferiore ai 30 giorni ciascuno (ma più volte all’anno con diversi affittuari, quindi complessivamente per un periodo maggiore ai 30 gg in un anno) si deve o meno registrare i contratti ?
    E se si in quale modo ?

  2. Anche a me non è molto chiaro, ma credo che la registrazione dovrà essere fatta successivamente solo se si superano i trenta giorni complessivi di affitti turistici nell’anno. In questo caso è bene fare sempre un contratto scritto anche se non obbligatorio.
    Per la registrazione credo che si debba andare presso un ufficio dell’agenzia delle entrare con i vari contratti e procedere alla registrazione nei modi che la persona allo sportello suggerirà al momento.

  3. io invece volevo capire quali son gli obblighi rispetto le comunicazioni comunali per locazioni inferiori ai 30gg? grazie

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