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Inquilini incivili: cosa fare

16 Luglio 2021
Inquilini incivili: cosa fare

Come agire se l’affittuario si comporta male, viola il regolamento di condominio e dà fastidio agli altri condomini?

Uno dei nostri lettori ci fa presente che, all’interno del proprio condominio, c’è un inquilino che si comporta spesso male, dà fastidio agli altri, sporca, fa rumore, a volte rompe l’ascensore e gli altri beni comuni. Ci chiede pertanto cosa fare contro gli inquilini incivili.

Partiamo da una precisazione. La parola «inquilino», anche se a volte usata genericamente con riferimento a chiunque vive all’interno di un appartamento (anche quindi il proprietario o l’usufruttuario), ha invece uno specifico significato: inquilino è solo colui che è titolare di un contratto di locazione e che, in forza di esso, abita nell’immobile di proprietà altrui. L’inquilino è quindi chi, in termini giuridici, viene definito «conduttore» o «locatario» o, ancora, impropriamente «affittuario». 

L’inquilino, proprio perché non è un condomino e quindi è meno interessato ai rapporti di buon vicinato – essendo, di solito, la sua permanenza all’interno dello stabile a tempo limitato – è spesso portato a non conoscere il regolamento condominiale e a violarlo. Però proprio la sua estraneità al condominio fa ritenere che l’amministratore e gli altri condomini abbiano, nei suoi riguardi, le mani legate, non potendo agire contro di lui in caso di illeciti. Ma la legge non dice questo. Anzi. Ecco allora cosa fare contro gli inquilini incivili.

La responsabilità del proprietario per l’inquilino incivile

La Corte di Cassazione [1] ha stabilito che «in tema di condominio di edifici, il condomino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condòmini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee [2] a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione».

Tradotto in parole povere, ciò significa che il proprietario dell’appartamento è responsabile personalmente, nei confronti del condominio, dei comportamenti illegittimi dell’inquilino: non chiaramente qualsiasi comportamento ma solo quelli che violano le regole condominiali e il relativo regolamento. Il locatore non potrebbe invece mai essere responsabile se l’inquilino dovesse macchiarsi di atti di stalking o di violenze fisiche nei riguardi di terzi (anche perché la responsabilità penale è solo personale). Insomma, stiamo parlando solo di una responsabilità civile.

Né il locatore si esonera da questa responsabilità per il solo fatto che abbia inserito, nel contratto di locazione, la clausola con cui impegna l’affittuario a rispettare il regolamento: non basta. Per la Cassazione è necessario che il proprietario dell’immobile si attivi per far cessare le molestie. Come? Inizialmente, con un atto formale di diffida (e quindi una lettera scritta) e, nell’ipotesi in cui questa non sortisca effetti, anche con lo sfratto.

La responsabilità diretta dell’inquilino incivile

Il fatto che l’inquilino non sia, in senso stretto, un condomino, non avendo alcun rapporto con il condominio ma solo con il proprietario dell’appartamento, non esclude la possibilità che l’amministratore – in rappresentanza del condominio – o i singoli condomini agiscano contro di lui per gli atti molesti.

Tanto per fare un esempio, se l’inquilino fa rumore può essere citato in tribunale per la relativa condanna da parte del giudice; e se le molestie raggiungono un livello di intensità tale da dar fastidio all’intero vicinato, questi può essere denunciato per disturbo alla quiete pubblica.

Sempre per citare un altro esempio, se l’inquilino non dovesse rispettare le regole sul parcheggio condominiale, l’amministratore potrebbe rivolgersi al giudice affinché gli intimi la cessazione della condotta molesta. 

Insomma, in tema di inquilini incivili esiste una “responsabilità solidale” in capo al locatore e al conduttore stesso per i comportamenti illeciti di quest’ultimo.

Come comportarsi contro gli inquilini incivili?

Se il locatore non ha avviato la procedura di sfratto contro l’inquilino incivile, si può attivare, sia nei confronti del proprietario che nei confronti del conduttore medesimo, un procedimento di mediazione, nel tentativo di far cessare i comportamenti in palese violazione delle norme poste a tutela dei beni comuni. In caso di esito negativo di questa procedura, si potrà adire l’autorità giudiziaria (ossia il giudice) per far cessare i comportamenti illeciti.

Infine, si fa presente che, in base all’articolo 70 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, «per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie». L’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà dei millesimi. 


note

[1] C. Cass. sent. n. 11383/2006.

[2] Alla stregua del criterio generale di diligenza posto dall’articolo 1176 del Codice civile


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11 Commenti

  1. L’inquilino del piano di sopra fa un baccano assurdo quando rientra la sera a casa. Non conosce l’educazione! Apre la porta e poi la sbatte, cammina come se fosse un rinoceronte, sento i suoi passi rimbombare in casa e vi assicuro che nel cuore della notte è fastidioso oltre che inquietante. Poi, apre e chiude le saracinesche. Non c’è alcun rispetto

  2. E’ stata dura vivere in questo periodo di pandemia e di chiusure con vicini insopportabili. L’inquilino accanto a me lasciava fino a notte fonda la tv ad alto volume. Manco fosse in una sala insonorizzata. Poi, si esercitava alla batteria. Figuratevi che faceva solo un gran fracasso senza essere neppure a tempo. Ho provato a fargli capire che ci sono delle regole da rispettare, ma lui non ne ha voluto sapere. Così mi sono rivolto al proprietario di casa e gli ho spiegato i disagi

  3. Vogliamo parlare della vicina che subito dopo pranzo, nel momento in cui uno torna dal lavoro, mangia e vorrebbe farsi una pennichella, lei inizia ad attaccare l’aspirapolvere. Ma dico io: certi servizi domestici non si possono fare in orari differenti? Tipo la mattina quando le persone magari sono fuori casa e non si disturba l’intero edificio?

  4. Prima del periodo di chiusure e lockdown, la gente si lamentava che i vicini facevano rumore al rientro la sera. Poi, durante l’emergenza sanitaria, si lamentavano perché la gente stava in casa. Ma fate pace con la vostra testa e non tormentate gli inquilini. Un condominio è fatto di persone diverse, ognuno con le proprie abitudini, quindi bisogna anche avere un po’ di tolleranza e non stare sempre lì a puntare il dito e lamentarsi. Vivi e lascia vivere!!!

  5. Caro Walter, sono d’accordo con te sul fatto che alle persone non sta mai bene niente. Però fatti una domanda e datti una risposta. Cioè, evidentemente, se tutti si lamentano del tuo comportamento, non è che forse, per caso eh, sei un tantino rumoroso? Io mi farei un’analisi di coscienza prima di sentirmi accusato da tutto il mondo condominiale e poi cercherei di cambiare atteggiamento, anche nel rispetto degli altri. E’ vero che bisogna essere tolleranti verso gli altri condomini, però bisogna tenere bene a mente quali sono le regole principali del vivere civile e da lì partire per evitare discussioni in condominio. Così si può vivere beatamente e pacificamente senza screzi.

  6. Basta confrontarsi e cercare di trovare un punto di incontro per evitare che si ripetano certi episodi fastidiosi e che lascino nell’aria una certa tensione. Il dialogo è sempre la via maestra per risolvere ogni tipo di conflitto, migliorarsi e aiutare gli altri a migliorare. C’è chi inizia poi a rispondere a dei comportamenti magari involontari facendo dei dispetti e questo non fa altro che aumentare le incomprensioni. Credo che dopo aver compreso i tuoi errori ed esserti scusato, debba assicurarti di tenere un comportamento impeccabile e seguire le richieste che ti sono state fatte nel migliore dei modi

  7. Ci sono inquilini che non hanno cura di lasciare pulito dopo aver lasciato l’appartamento preso in affitto. Versano l’ultimo canone, ti lasciano le chiavi e spariscono. E magari ti ritrovi la casa con mille lavori da fare. E mica puoi uscire pazzo e andare da giudici e avvocati se questo non si fa più vivo. Dove vai a prenderlo? Magari non ha neppure soldi per rimborsarti le spese per i lavori di ristrutturazione

  8. Per un paio di anni abbiamo dovuto sopportare dei vicini che un giorno sì e l’altro pure creavano un sacco di disagi nell’interi plesso condominiale. Urla, litigi, sceneggiate teatrali. Un giorno, siamo stati costretti a chiamare i carabinieri perché sono arrivati a lanciarsi le cose dai balconi e la moglie è arrivata a prendere l’auto a sprangate

  9. Puntualmente, ogni mattina all’alba, la vicina si metteva a chiamare il marito gridando per svegliarlo e dirgli di andare a lavorare. Ora, non capisco perché ci metteva tutto quell’odio e quell’agitazione sin dalle prime luci dell’alba. Quando si sono trasferiti, ho riscoperto il piacere di svegliarmi con il cinguettio degli uccelli e dormire anche fino a tardi la domenica mattina, senza l’ansia che il marito della vicina dovesse essere svegliato

  10. Io adoro gli animali e sinceramente non mi disturba che ci siano dei cani in condominio perché quando li incrocio mi fanno sempre le feste e mi sono affezionata. Il problema non sono gli animali ma i loro padroni che non conoscono le regole basilari del vivere civile. Li portano a fare la passeggiatina ed i bisognini nel cortile condominiale? Fai pure, ma raccogli gli escrementi e non lasciarci sporco. I bimbi giocano, corrono e rischiano di incappare nei bisogni degli animali e sinceramente è disgustoso. Bisogna portare rispetto

  11. capita a tutti che dopo aver sparecchiato, si tolgono le briciole pulendo e scuotendo la tovaglia dal balcone per evitare di spazzare a terra e velocizzare tutto. Però bisogna accertarsi che non ci siano tovaglioli, tappi di birra, posate o altra spazzatura che possa finire nel giardino condominiale e sporcare gli spazi comuni. E se capita, bisogna provvedere a pulire immediatamente e rimediare altrimenti trasformiamo quello spazio di verde in una discarica!

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