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Se c’è comodato nessuna intimazione di sfratto

19 maggio 2014


Se c’è comodato nessuna intimazione di sfratto

> Diritto e Fisco Pubblicato il 19 maggio 2014



Il mio padrone di casa mi ha fatto un contratto di comodato che io ho firmato senza leggere attentamente: ma ora mi vuole sfrattare perché sono in mora coi pagamenti. Ho letto che il comodato è a titolo gratuito e che, comunque, ci sarà una sanatoria per chi ha denunciato il contratto di affitto nero. Io ho fatto un esposto alla Guardia di Finanza perché il locatore non mi ha mai rilasciato ricevute e non mi ha mai registrato il contratto. Cosa posso fare per difendermi?

Prima di rispondere alla Sua domanda, mi consenta alcune precisazioni.

1. La procedura speciale, prevista dal codice di procedura civile [1] per il caso di sfratto per morosità – che, certamente, si connota per una maggiore velocità e semplicità rispetto alle cause ordinarie – è prevista unicamente nel caso di contratto di locazione scritto. Dubito, quindi, che, nel caso di contratto di comodato – quale è il Suo – il giudice possa accogliere il ricorso per sfratto per morosità presentato dal padrone di casa. Al contrario, il “locatore” (o meglio, il “comodante”) dovrebbe procedere con un’azione ordinaria di “risoluzione del contratto per inadempimento”, con i conseguenti tempi di giudizio che tutti conosciamo. Il che, certamente, andrebbe a Suo favore, quanto meno per quanto attiene ai tempi di rilascio dell’immobile.

2. Il codice civile precisa che il contratto di comodato è solo “naturalmente gratuito”: ciò significa che, se le parti nulla hanno disposto in merito al corrispettivo, il contratto si considera a titolo gratuito. Ciò, però, non toglie che il comodante e il comodatario si possano accordare, all’atto della firma del contratto, stabilendo un corrispettivo. Quindi la gratuità del comodato può essere derogata nell’accordo scritto e a condizione che in esso risulti in modo chiaro. Nel Suo caso, quindi, bisognerà leggere attentamente il contratto per verificare se, a fronte della disponibilità del bene, è stato concordato un corrispettivo. In tal caso, Lei sarebbe comunque tenuto a pagare.

3. Quanto, infine, alla cosiddetta “sanatoria” sugli effetti che la recente sentenza della Corte Costituzionale [3] ha determinato sulle locazioni – e a cui Lei si riferisce – la stessa si può applicare solo a condizione che il locatario abbia “denunciato” il contratto di locazione in nero, registrandolo. In tal caso, in base alle vecchie norme ora dichiarate incostituzionali, il contratto [4] veniva automaticamente trasformato in una locazione ordinaria della durata di 4+4 anni, a canone “scontato”. Il che, da quello che mi racconta, non mi sembra ricalcare la Sua situazione, poiché Lei non si è a suo tempo attivato per tale procedura.

Peraltro, anche nell’ipotesi di conversione del contratto in nero in un normale contratto di locazione 4+4, vien sempre fatta salva la possibilità, per il locatore, di sfrattare l’inquilino in caso di morosità da parte di quest’ultimo.

Ciò detto, cerco ora di rispondere alle Sue domande.

1. La cosiddetta sanatoria delle locazioni “denunciate” e poi travolte dalla sentenza della Corte Costituzionale è, al momento, un emendamento approvato solo dal Senato. Bisognerà quindi ancora attendere il definitivo varo, da parte del Parlamento, del cosiddetto “Piano Casa” per saperne di più.

2. Quanto alle indagini della Finanza – il cui esito potrebbe anche non esserLe comunicato (questo dipende da come ha redatto la diffida) – le stesse poco influenzeranno la Sua posizione in caso di morosità. Pertanto, il mio consiglio è quello di procedere a una decisa difesa, contro le richieste del locatore, a prescindere dal corso delle indagini della Finanza.

Per sintetizzare, Le consiglio di farsi assistere da un avvocato che risponda prontamente alla lettera di diffida inviataLe dal locatore e, se del caso, difendersi nell’eventuale giudizio di sfratto, eccependo che, nel caso di specie, tale procedura non può essere attivata, poiché si è in presenza di un normale comodato.

Inoltre, con autonomo giudizio – o, eventualmente, con domanda riconvenzionale all’eventuale citazione che riceverà per l’inadempimento al contratto di mandato – Lei potrà sempre far valere il risarcimento del danno o la riduzione del corrispettivo per i danni subìti a causa dell’immobile fatiscente e umido.

note

[1] Art. 657 e ss. cod. proc. civ.

[2] C. Cost, sent. n. 50/2014.

[3] Per effetto del D.lgs. n. 23/2011.

Autore immagine: 123rf. com


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1 Commento

  1. Scusate il disturbo ma volevo delucidazioni in merito al mio quesito:
    18 anni fa il proprietario mi ha fatto un contratto di “comodato” senza scadenza e non registrato. per 18 anni hanno voluto l’affitto in contanti. Non ho mai saputo che il comodato è gratuito. Facendo delle ricerche su come viene stipulato un contratto di comodato di un immobile ho visto che in tutti i vari modelli di stipula del contratto compare la dicitura OGGETTO E SCOPO ” il comodante consegna in comodato d’ uso gratuito al comodante ” ecc…….mi sono andato a vedere anche come si stipulava il contratto di ” comodato ” nel 1996 ed anche li compare la dicitura ” il comodante consegna in comodato d’ uso gratuito al comodante ” non riesco a capire nel mio contratto di comodato questa dicitura non risulta per niente. Adesso la proprietaria che è la figlia non più il padre che è deceduto nel 2005 con il quale avevo stipulato questo tipo di contratto, la figlia proprietaria mi ha chiesto l’aumento alla quale non ho aderito, mi ha mandato una A/R di sfratto entro il 31 luglio. Volevo chiederle inoltre che ho provato a cercare casa ma non riesco a trovare casa idonea alle mie risorse finanziarie, se non riesco ad andare via entro il 31 luglio cosa mi può fare la proprietaria? Le chiedo cortesemente se mi potrebbe dare una risposta sui miei 2 quesiti. La ringrazio anticipatamente se possibile di una sua risposta in tempi rapidi, visto l’urgenza. Scusi se glielo chiedo. Distinti Saluti

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